Cedolare secca affitti brevi 2026: aliquote, calcolo e novità
La cedolare secca per affitti brevi è il regime fiscale opzionale (D.L. 50/2017 art. 4, integrato da L. 178/2020 art. 1 c. 595 e L. 213/2023 art. 1 commi 63-64) che applica un'aliquota fissa del 21% sul primo immobile dato in locazione breve nell'anno e del 26% dal secondo in poi, sostitutiva di IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo. Si applica ai contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa. Oltre la soglia di quattro immobili nello stesso anno scatta la presunzione di attività imprenditoriale e la cedolare non è più applicabile. Questa guida spiega aliquote vigenti, calcolo F24 con codice tributo 1842, scadenze e quando conviene rispetto a IRPEF ordinaria.
Capitolo 01 / 09
01 — Cos'è la cedolare secca per gli affitti brevi
La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo dell'IRPEF introdotto dal D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 per i redditi da locazione di immobili abitativi posseduti da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa. Per le locazioni brevi — contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività imprenditoriale — la cedolare è stata estesa dal D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4.
Cosa si intende per "locazione breve"
L'art. 4 del D.L. 50/2017 definisce la locazione breve come il contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, comprensivo di eventuali servizi accessori (pulizia, fornitura di biancheria), stipulato fuori dall'esercizio di attività d'impresa. Non rilevano fini turistici espliciti: ciò che conta è la durata e la natura non imprenditoriale del locatore.
Quali imposte sostituisce
Optando per la cedolare, il proprietario versa una sola imposta sostitutiva al posto di:
- IRPEF sui canoni percepiti;
- addizionali regionali e comunali IRPEF;
- imposta di registro sul contratto;
- imposta di bollo.
Il canone non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF. Resta comunque rilevante per il calcolo dell'ISEE e per le soglie reddituali di alcune detrazioni.
Quando NON si può applicare
La cedolare non si applica quando:
- il contratto supera i 30 giorni di durata (in tal caso si torna a IRPEF ordinaria o cedolare ordinaria 21% sui canoni concordati);
- il locatore agisce in forma imprenditoriale (società, partita IVA su attività ricettiva);
- l'unità non è a uso abitativo (negozi, uffici, locali commerciali);
- il locatore supera la soglia di unità oltre la quale scatta la presunzione di attività d'impresa (vedi sezione 06).
Capitolo 02 / 09
02 — Aliquote 2026: quando si applica il 21% e quando il 26%
Fino al 2023 la cedolare sulle locazioni brevi era unica al 21% per ogni immobile. La Legge di Bilancio 2024 (L. 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 63-64) ha introdotto un'aliquota maggiorata del 26% applicabile dal secondo immobile in poi locato dallo stesso contribuente nello stesso anno d'imposta. La disciplina è in vigore dal 1° gennaio 2024 ed è confermata anche per il 2026 secondo la pagina ufficiale dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca.
21% sul primo immobile dell'anno
Il contribuente persona fisica che dà in locazione breve un solo immobile in un dato anno d'imposta beneficia dell'aliquota del 21% sull'intero canone. Lo stesso vale per il primo immobile in caso di gestione di più unità: il primo gode comunque del 21%, gli altri si tassano al 26%.
26% dal secondo immobile in poi
Dal secondo immobile locato a breve termine nello stesso anno scatta l'aliquota del 26% sull'intero canone di quell'immobile. La maggiorazione opera per immobile, non per contratto: se affitti due appartamenti diversi più volte ciascuno nell'anno, su tutti i contratti relativi al secondo immobile applichi il 26%.
La scelta su quale immobile imputare il 21% è del contribuente: in dichiarazione si indica per ciascuna unità l'aliquota applicata, e tipicamente si sceglie come "primo" l'immobile con canoni totali maggiori per massimizzare il risparmio.
Tabella numerica — aliquote per numero di immobili
| Immobili in locazione breve nell'anno | Aliquota cedolare | Note |
|---|---|---|
| 1 | 21% | Aliquota base, nessun adempimento aggiuntivo |
| 2 | 21% sul primo, 26% sul secondo | Scelta libera su quale unità è "prima" |
| 3 - 4 | 21% + 26% sui restanti | Cedolare ancora applicabile |
| 5 e oltre | Presunzione attività imprenditoriale | Partita IVA obbligatoria, regime forfettario o ordinario |
La soglia oltre la quale scatta la presunzione di attività d'impresa è fissata dall'art. 1, comma 595 della Legge 30 dicembre 2020, n. 178: chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta esercita attività in forma imprenditoriale. Vedi sezione 06 per cosa cambia in pratica.
Caso intermediari online (Airbnb, Booking, VRBO)
Quando il pagamento del canone passa attraverso una piattaforma di intermediazione online, l'art. 4, comma 5-bis del D.L. 50/2017 obbliga l'intermediario ad applicare una ritenuta del 21% a titolo d'acconto su tutti i corrispettivi corrisposti al locatore. La ritenuta:
- è applicata dalla piattaforma sui pagamenti netti versati all'host;
- vale sia per chi opta per cedolare sia per chi resta in IRPEF;
- viene scomputata in dichiarazione dei redditi nel calcolo finale (a saldo o a credito);
- per chi è in cedolare al 26%, genera un conguaglio del 5% in dichiarazione (l'host versa la differenza con F24).
Le piattaforme rilasciano ogni anno una certificazione delle ritenute operate (modello CU) che il locatore utilizza per la dichiarazione.
Capitolo 03 / 09
03 — Come si calcola la cedolare: esempio numerico end-to-end
La base imponibile della cedolare secca è il canone lordo annuale percepito, senza alcun abbattimento forfettario (a differenza della tassazione IRPEF ordinaria, dove esiste un abbattimento del 5%). Il calcolo è quindi diretto: imposta = canone × aliquota.
Esempio 1 — Host con un solo appartamento
Marco affitta a breve termine un appartamento a Bologna nel 2025 e percepisce €18.000 di canoni lordi nell'anno. Affitta direttamente sul sito proprio, senza intermediario online.
- Numero immobili: 1 → aliquota 21%
- Cedolare dovuta: €18.000 × 21% = €3.780
- Da versare con F24 codice tributo 1842 (saldo) entro 30 giugno 2026
Marco non paga IRPEF, addizionali, registro né bollo su quei canoni. Il reddito non concorre all'IRPEF complessiva.
Esempio 2 — Host con due appartamenti via Airbnb
Laura affitta due appartamenti a Firenze tramite Airbnb nel 2025. Riceve dalla piattaforma €22.000 sull'appartamento A e €14.000 sull'appartamento B (importi lordi prima della ritenuta del 21% applicata da Airbnb).
| Voce | App. A (primo) | App. B (secondo) |
|---|---|---|
| Canoni lordi | €22.000 | €14.000 |
| Aliquota cedolare | 21% | 26% |
| Cedolare dovuta | €4.620 | €3.640 |
| Ritenuta Airbnb (21%) | €4.620 | €2.940 |
| Conguaglio F24 | €0 | €700 (a debito) |
Laura sceglie l'appartamento A come "primo" perché ha canoni maggiori, beneficiando del 21% sull'unità più redditizia. Sull'appartamento B paga il conguaglio del 5% (€14.000 × 5%) in dichiarazione.
Il flusso reale di cassa per Laura nel 2025: Airbnb le ha versato €36.000 - €7.560 di ritenute = €28.440 sul conto. In dichiarazione 2026 versa solo gli €700 di conguaglio. Le ritenute già operate da Airbnb chiudono il debito d'imposta al netto del piccolo conguaglio.
Esempio 3 — Property manager con 5 appartamenti
Stefano coordina 5 appartamenti propri in regime di affitto breve. Già con il quinto immobile scatta la presunzione di attività d'impresa: la cedolare non è più applicabile, deve aprire partita IVA e scegliere tra regime forfettario (codice ATECO 55.20.51) e regime ordinario IRPEF/IRES con eventuale IVA. Vedi sezione 06.
In sintesi:
| Scenario | Imposta | Cassa netta su €100.000 ricavi (escluse spese) |
|---|---|---|
| 1 immobile, cedolare 21% | €21.000 | €79.000 |
| 2 immobili (50/50), 21% + 26% | €23.500 | €76.500 |
| 5 immobili, PIVA forfettario (5%) | ~€20.000 (su 67% ricavi imponibili) + INPS | varia |
| 5 immobili, PIVA ordinario | IRPEF + INPS commercianti | varia |
Numeri puramente indicativi: il forfettario vale solo entro €85.000 di ricavi e dipende dai 5 anni di startup. Per dettagli sul forfettario applicato agli affitti brevi vedi la guida al regime forfettario per chi gestisce più immobili.
Capitolo 04 / 09
04 — Procedura F24: codici tributo e scadenze per pagare la cedolare
Una volta calcolata la cedolare dovuta, il versamento si effettua con modello F24 ordinario (telematico per chi ha partita IVA, anche cartaceo per privati senza PIVA). I codici tributo da utilizzare sono pubblicati dall'Agenzia delle Entrate e variano in base al tipo di versamento.
Step 1 — Verificare l'opzione cedolare in dichiarazione
L'opzione si esercita compilando il quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche (oppure quadro B del 730), indicando per ciascun immobile l'aliquota applicata (21% o 26%) e i canoni percepiti. La scelta vale per l'anno d'imposta dichiarato e si rinnova ogni anno.
Step 2 — Calcolare l'imposta dovuta
Canone lordo × aliquota. Nessun abbattimento forfettario. Se hai più immobili, somma le cedolari per ciascun immobile applicando l'aliquota corretta.
Step 3 — Verificare la soglia minima di versamento
Sotto €51,65 di cedolare dovuta non si versa nulla (art. 25, comma 4 del D.P.R. 602/1973). Se il totale è inferiore alla soglia, il debito si annulla e non occorre presentare F24.
Step 4 — Compilare F24 con il codice tributo corretto
Nella sezione "Erario" del modello F24, indicare uno dei codici tributo cedolare secca pubblicati dall'Agenzia delle Entrate:
| Codice tributo | Descrizione | Quando si usa |
|---|---|---|
| 1842 | Cedolare secca — Saldo | Saldo annuale entro 30 giugno anno successivo |
| 1840 | Cedolare secca — Acconto prima rata | 30 giugno anno corrente (40% imposta presunta) |
| 1841 | Cedolare secca — Acconto seconda rata | 30 novembre anno corrente (60% imposta presunta) |
I codici 1840 e 1841 si usano solo se l'imposta dichiarata l'anno precedente supera €257,52 (soglia di cui all'art. 17, c. 9 del D.P.R. 602/1973). Sotto quella soglia non si versano acconti, solo saldo l'anno successivo.
Step 5 — Indicare anno di imposta e rateazione
Nel campo "Anno di riferimento" si scrive l'anno fiscale di competenza (es. 2025 per il saldo da versare entro 30 giugno 2026). Se vuoi rateizzare il saldo, compila i campi "Rateazione/Regione/Prov./mese rif." con il formato NN/TT (es. 01/06 per la prima rata su sei totali). Il D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241 consente la rateazione fino a 6 rate mensili senza interessi sostanziali.
Step 6 — Calcolo e versamento acconti
Per il 2026, gli acconti si calcolano sul metodo storico (% sull'imposta 2025 dichiarata) o sul metodo previsionale (stima dell'imposta 2026 se si ritiene minore). Versamento in due rate:
- 30 giugno 2026 — primo acconto: 40% dell'imposta 2025 (codice 1840);
- 30 novembre 2026 — secondo acconto: 60% dell'imposta 2025 (codice 1841).
Saldo 2026 si versa entro 30 giugno 2027 con codice 1842.
Step 7 — Conservare ricevuta e documentazione
Dopo il versamento, conservare la ricevuta F24 telematica insieme a:
- contratti di locazione breve dell'anno;
- modello CU rilasciato dalle piattaforme (Airbnb, Booking) con ritenute applicate;
- prospetto canoni per immobile;
- comunicazione del CIN (obbligatorio in dichiarazione 2026).
In caso di controllo da parte dell'Agenzia delle Entrate, questi documenti dimostrano la corretta opzione e il pagamento delle imposte. Per chi non ha ancora regolarizzato il Codice Identificativo Nazionale, la guida all'obbligo CIN affitti brevi 2026 spiega procedura e sanzioni.
Capitolo 05 / 09
05 — Cedolare secca o IRPEF: quando conviene davvero
La cedolare non è sempre la scelta migliore. Conviene confrontare l'aliquota (21% o 26%) con l'aliquota marginale IRPEF della propria fascia di reddito complessivo, considerando che con l'IRPEF si possono dedurre spese e detrarre oneri che la cedolare ignora.
Aliquote IRPEF 2026 a confronto
Per il 2026 le aliquote IRPEF su persone fisiche sono (riforma fiscale L. 207/2024):
| Scaglione reddito | Aliquota IRPEF |
|---|---|
| Fino a €28.000 | 23% |
| €28.000 - €50.000 | 35% |
| Oltre €50.000 | 43% |
Aggiungere addizionale regionale (1,23%-3,33%) e comunale (0%-0,9%). Aliquota marginale effettiva su reddito €30.000: ~37-39%; su reddito €60.000: ~46-48%.
Quando la cedolare al 21% è quasi sempre vincente
Se il reddito complessivo del locatore (al netto dei canoni) supera €28.000, l'aliquota marginale IRPEF è almeno il 35% — superiore al 21% cedolare. La convenienza della cedolare cresce all'aumentare del reddito.
Quando l'IRPEF ordinaria può convenire
L'IRPEF può essere preferibile in casi specifici:
- Reddito complessivo molto basso (es. pensionato con €10.000 di pensione e €5.000 di canoni): aliquota marginale 23%, ma l'incapienza delle detrazioni (lavoro/pensione, familiari a carico) può azzerare l'imposta sui canoni. La cedolare al 21% si paga comunque, anche se nominalmente più bassa.
- Forte presenza di oneri detraibili (interessi mutuo prima casa, spese mediche, ristrutturazioni, bonus mobili) non scomputabili dalla cedolare: l'IRPEF permette di abbattere il debito complessivo includendo i canoni e usando le detrazioni.
- Aliquota cedolare al 26% su immobile non principale e reddito complessivo molto basso: il confronto è con il 23% IRPEF base, e la cedolare può risultare svantaggiosa.
Tabella decisionale orientativa
| Tuo reddito IRPEF (escluso canoni) | Cedolare 21% (1° immob.) | Cedolare 26% (2°+ immob.) |
|---|---|---|
| €0 - €15.000 | Verifica con commercialista | IRPEF spesso conviene |
| €15.000 - €28.000 | Conviene cedolare se oneri minimi | Pari, dipende dalle detrazioni |
| €28.000 - €50.000 | Cedolare conviene quasi sempre | Cedolare conviene |
| Oltre €50.000 | Cedolare conviene sempre | Cedolare conviene sempre |
La scelta si esercita anno per anno in dichiarazione, contratto per contratto. Puoi cambiare regime ogni anno senza vincoli. Per casi limite, calcolare entrambi gli scenari con un commercialista è quasi sempre utile.
Capitolo 06 / 09
06 — Property manager con 5+ immobili: PIVA forzata e regimi alternativi
Chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta esercita attività in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 1, comma 595 della L. 178/2020. Dal quinto immobile la cedolare non è più applicabile e diventa obbligatorio:
- aprire partita IVA con codice ATECO 55.20.51 (Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze);
- iscriversi alla Gestione separata INPS commercianti o artigiani (a seconda della struttura);
- scegliere tra il regime forfettario per affitti brevi (15% imposta sostitutiva, 5% nei primi cinque anni di startup, soglia ricavi €85.000) e il regime ordinario IRPEF con scaglioni progressivi;
- iscriversi al Registro delle Imprese se costituita in forma di società.
Cosa cambia in concreto
| Aspetto | Cedolare (≤4 immobili) | PIVA forfettario (5+ immobili) |
|---|---|---|
| Imposta sui ricavi | 21% o 26% sull'intero canone | 5%-15% su 67% dei ricavi (coefficiente redditività) |
| INPS | Nessun contributo | ~24% sul reddito imponibile (commercianti) |
| Limite ricavi | Nessuno | €85.000 annui (forfettario) |
| Detraibilità spese | No | Forfettaria (33% spese deducibili) |
| Registrazione contratti | No | No (sotto i 30 giorni) |
| Fattura | No | Sì, ma esente IVA in forfettario |
Per molti property manager con 5-15 immobili, il forfettario al 5% (primi 5 anni startup) o al 15% (a regime) abbinato all'INPS è competitivo rispetto al cedolare al 26% applicato sul lordo. Ma la presenza dell'INPS sposta l'equilibrio: vedi la guida al regime forfettario applicato agli affitti brevi per il calcolo completo break-even.
Strategie ammesse e limiti antielusione
Domanda frequente: posso intestare gli immobili a familiari diversi per restare sotto soglia? La normativa antielusiva (art. 10-bis L. 212/2000) considera elusiva la costruzione di operazioni prive di sostanza economica volte ad aggirare la norma. Intestare immobili a familiari fittiziamente o senza reale trasferimento di titolarità espone a riqualificazione fiscale.
Operazioni invece ammesse e legittime:
- intestazione reale a coniuge o figli con piena disponibilità giuridica (es. donazione dell'immobile, eredità ricevuta);
- società di gestione (SRL semplificata) per mettere in capo a persona giuridica gli immobili oltre soglia;
- locazione concordata di lungo periodo per immobili che escono dal mercato breve.
PM intermediario: ritenuta 21% e responsabilità
Il property manager che opera come intermediario (riscuote il canone dall'ospite e lo gira al proprietario) deve applicare la ritenuta del 21% a titolo d'acconto sui pagamenti girati ai proprietari, assimilato alle piattaforme online. Versa la ritenuta con F24 codice tributo 1919, rilascia CU annuale ai proprietari, presenta modello 770. La responsabilità è solidale: il PM risponde dell'imposta non versata ai sensi dell'art. 64, comma 2 del D.P.R. 600/1973.
Se gestisci 5 o più appartamenti con multi-immobile, automatizzare l'esposizione del CIN, le scadenze fiscali e la comunicazione con gli ospiti riduce i rischi operativi tipici del settore. La guida pratica al property manager Airbnb professionali e quella alla gestione affitti brevi multi-immobile approfondiscono il tema.
Hai un portafoglio di 10+ appartamenti? Il team Verto AI offre consulenza dedicata per coordinare regime fiscale, integrazione con il PMS o channel manager esistente e automazione della comunicazione ospiti. Risposta entro 12 ore lavorative. Parla con il team →
Capitolo 07 / 09
07 — Errori comuni da evitare nel 2026
Dopo anni di applicazione, alcuni errori si ripetono con regolarità nei controlli dell'Agenzia delle Entrate.
Calcolare la cedolare con l'abbattimento del 5%
L'abbattimento forfettario del 5% si applica solo nella tassazione IRPEF ordinaria dei canoni di locazione abitativa, non in cedolare. Nella cedolare la base imponibile è sempre il canone lordo. Sbagliare questo punto significa versare il 5% in meno del dovuto, con sanzione del 90% dell'imposta omessa.
Sbagliare il codice tributo F24
Il codice 1842 è il saldo, 1840 il primo acconto (giugno), 1841 il secondo acconto (novembre). Usare 1842 al posto di 1840 a giugno crea un disallineamento contabile presso l'Agenzia: viene attribuito a saldo l'anno corrente (anno non ancora chiuso), generando un avviso bonario. Si risolve con istanza di correzione del modello F24, ma costa tempo.
Dimenticare il conguaglio del 5% su immobile a 26%
Le piattaforme intermediarie applicano sempre la ritenuta del 21%. Se sei in cedolare al 26% sul secondo immobile, manca il 5% che devi versare a saldo. Controlla la differenza tra ritenuta operata e cedolare dovuta in dichiarazione.
Confondere la soglia 4 immobili con la soglia 26%
Sono due regole distinte: il 26% scatta dal secondo immobile in poi (qualunque sia il numero); la PIVA forzata scatta da 5 o più immobili. Tre immobili in cedolare = 21% + 26% + 26% senza PIVA. Cinque immobili = PIVA obbligatoria, cedolare non più disponibile.
Non comunicare il CIN in dichiarazione
Dal 2026 l'Agenzia richiede l'indicazione del Codice Identificativo Nazionale in dichiarazione per ogni immobile in locazione breve. La mancata indicazione preclude l'opzione cedolare e fa rientrare i canoni in IRPEF ordinaria. Aver ottenuto il CIN dal portale BDSR è prerequisito per usare cedolare.
Pagare sotto soglia €51,65 per zelo
Versare quando l'imposta dovuta è inferiore a €51,65 non genera sanzione, ma è un errore operativo: la somma resta a credito sul cassetto fiscale o richiede istanza di rimborso. Verificare prima la soglia minima.
Capitolo 08 / 09
Conclusione
Tre numeri da tenere a mente per il 2026: 21% sul primo immobile dato in locazione breve nell'anno, 26% dal secondo, soglia di quattro immobili oltre la quale scatta la presunzione di attività d'impresa e la partita IVA. F24 con codice tributo 1842 entro 30 giugno, eventuali acconti il 30 giugno e il 30 novembre con codici 1840 e 1841.
Per host con un solo appartamento la cedolare al 21% è quasi sempre la scelta più conveniente. Per portafogli da due a quattro unità il 26% sul secondo immobile in poi pesa, ma resta competitivo rispetto all'IRPEF marginale. Da cinque immobili in su il discorso cambia radicalmente: serve PIVA, regime forfettario o ordinario, e una strategia fiscale costruita con il commercialista.
Verto AI è un concierge automatico WhatsApp per host e property manager: integra il CIN, comunica con gli ospiti pre check-in nelle lingue del soggiornante e libera ore di operatività che oggi finiscono in messaggistica manuale. Per scoprire i piani e le funzionalità vedi il piano prezzi o parla con il team per un'analisi del tuo portafoglio.
Articolo redatto dal team Verto AI con consulenza fiscale verificata su fonti ufficiali Agenzia delle Entrate (D.Lgs. 23/2011, D.L. 50/2017, L. 213/2023, L. 178/2020) e documentazione di prassi. Le aliquote, le scadenze e i codici tributo riportati fanno riferimento al quadro normativo vigente al maggio 2026. Si consiglia comunque di consultare un commercialista per la propria situazione specifica.
Capitolo 09 / 09
Domande frequenti
Cosa cambia per la cedolare secca affitti brevi nel 2026?
Il quadro 2024 introdotto dalla Legge 213/2023 è confermato: 21% sul primo immobile in locazione breve nell'anno, 26% dal secondo in poi. Resta la soglia di quattro immobili oltre la quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale e la cedolare non è più applicabile. Il 2026 introduce l'obbligo di indicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile in dichiarazione.
Quanto si paga di cedolare al 21% su €15.000 di canoni?
€3.150 (15.000 × 21%). La base imponibile è il canone lordo, senza alcun abbattimento forfettario. Se si tratta del secondo immobile in locazione breve nell'anno, l'aliquota sale al 26% e l'imposta è di €3.900.
Quando si applica il 26% e quando il 21%?
Il 21% si applica al primo immobile dato in locazione breve nell'anno d'imposta. Il 26% si applica dal secondo immobile in poi. Il contribuente sceglie liberamente quale immobile considerare "primo" (in genere quello con canoni totali maggiori, per massimizzare il risparmio).
La cedolare include le imposte di registro e di bollo?
Sì. Optando per la cedolare, il proprietario è esentato da IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sui canoni di locazione breve. Il regime è completo e sostituisce tutte queste imposte con un'unica aliquota.
Chi paga la cedolare quando affitto tramite Airbnb o Booking?
La piattaforma applica una ritenuta del 21% a titolo d'acconto su tutti i pagamenti girati all'host (art. 4, c. 5-bis D.L. 50/2017). La ritenuta è scomputata in dichiarazione: se sei in cedolare 21% chiude il debito, se sei in cedolare 26% versi un conguaglio del 5% in F24. La piattaforma rilascia ogni anno un modello CU con il riepilogo delle ritenute.
Quali codici tributo F24 devo usare?
Tre codici principali: 1842 per il saldo annuale (entro 30 giugno anno successivo), 1840 per il primo acconto (entro 30 giugno anno corrente, 40% dell'imposta), 1841 per il secondo acconto (entro 30 novembre anno corrente, 60% dell'imposta). Gli acconti si versano solo se l'imposta dell'anno precedente supera €257,52.
Posso passare da cedolare a IRPEF in qualsiasi momento?
L'opzione si esercita ogni anno in dichiarazione dei redditi, contratto per contratto. Quindi sì, ogni anno puoi cambiare regime su ciascun immobile in modo indipendente. La scelta vale per l'anno dichiarato e si rinnova alla dichiarazione successiva.
Quanti appartamenti posso avere con cedolare secca?
Fino a quattro immobili destinati alla locazione breve nello stesso anno d'imposta. Dal quinto scatta la presunzione di attività imprenditoriale prevista dall'art. 1, comma 595 della L. 178/2020: serve aprire partita IVA con codice ATECO 55.20.51 e scegliere tra regime forfettario (entro €85.000 ricavi) e regime ordinario.
La cedolare si applica anche su pulizie e biancheria comprese nel prezzo?
Sì. L'art. 4 del D.L. 50/2017 include nei canoni assoggettabili a cedolare anche i corrispettivi per servizi accessori strettamente connessi alla locazione breve (pulizia, fornitura di biancheria, utenze). L'intero importo pagato dall'ospite, comprensivo di servizi inclusi nell'unico prezzo finale, è base imponibile cedolare.
Devo registrare il contratto di locazione breve?
No. Per i contratti fino a 30 giorni la registrazione del contratto non è obbligatoria (art. 4, c. 1 D.L. 50/2017). Restano obbligatori la comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura entro 24 ore (art. 109 TULPS), la pubblicazione del CIN sull'annuncio e l'esposizione fisica del CIN nell'unità.
Cosa rischio se non dichiaro la cedolare secca?
L'omessa dichiarazione di canoni in cedolare configura dichiarazione infedele (art. 1, c. 2 D.Lgs. 471/1997): sanzione amministrativa dal 90% al 180% dell'imposta evasa, oltre interessi e accessori. Con il CIN obbligatorio dal 2026 e l'incrocio dati con piattaforme OTA, il controllo è automatizzato. Il ravvedimento operoso permette di sanare con sanzione ridotta fino a 1/8 entro un anno.
La cedolare si applica anche se affitto solo pochi giorni l'anno?
Sì, la cedolare è applicabile a qualunque locazione breve di immobile abitativo da parte di persona fisica fuori dall'esercizio di attività d'impresa, indipendentemente dalla durata complessiva dell'occupazione nell'anno. Anche un singolo affitto di una settimana rientra nel regime, fermo restando il rispetto delle altre condizioni.
Continua
Collegati ad altre risorse
Vuoi vedere Verto su una tua conversazione reale?
Nessuna carta di credito. Setup self-service in 30 minuti. Si collega al channel manager che già usi.