Glossario
I termini che ricorrono ogni giorno nella gestione di un portfolio di affitti brevi. Definizioni brevi, pragmatiche, pensate per property manager italiani.
Locazione turistica di durata inferiore a 30 giorni, senza contratto di residenza.
In Italia l'affitto breve è disciplinato dalla Legge 96/2017: locazione di un immobile abitativo per periodi non superiori a 30 giorni. Non richiede partita IVA se il proprietario gestisce fino a 4 appartamenti; oltre, serve l'apertura del codice ATECO e il pagamento delle imposte nel regime ordinario o cedolare secca 21%.
Professionista che gestisce per conto terzi uno o più appartamenti in affitto breve.
Si occupa di pricing, prenotazioni, comunicazione con gli ospiti, check-in, pulizie, manutenzione e recensioni. In Italia esistono due modelli: agenzia (gestione completa) e co-host (aiuto parziale al proprietario). La commissione media va dal 15% al 30% del fatturato lordo.
Software che sincronizza prenotazioni e disponibilità su più OTA (Airbnb, Booking, Vrbo).
Aggrega calendari, tariffe e inventory in un unico pannello, evitando overbooking. Soluzioni diffuse in Italia: Smoobu, Lodgify, Hostaway, Beds24. Si integra tipicamente con la maggior parte dei PMS e con portali fiscali come Alloggiati Web e Istat.
Sistema gestionale centrale per camere, ospiti, pulizie e contabilità di una struttura ricettiva.
Differisce dal channel manager: il PMS è il cervello operativo, il channel manager è la rete di distribuzione. Alcuni vendor uniscono entrambi (Smoobu, Lodgify). Un PMS moderno espone API REST per integrazioni con AI concierge come Verto, dashboard analytics e strumenti fiscali.
Piattaforma di prenotazione online: Booking.com, Airbnb, Expedia, Vrbo.
Ogni OTA applica una commissione variabile 3%-18% sul valore della prenotazione. La diversificazione è chiave: puntare tutto su una sola OTA espone a rischi di penalità, sospensioni account e dipendenza algoritmica.
Codice obbligatorio per pubblicare un annuncio di affitto breve in Italia.
Dal 2025 è stato affiancato dal CIN (Codice Identificativo Nazionale) ai sensi del DL 145/2023. Il CIR va indicato negli annunci Airbnb, Booking e sul sito del gestore. Le Regioni applicano regole specifiche: Lazio (CIR), Lombardia (CIR), Toscana (CISR), Emilia-Romagna (CIR), ecc.
Imposta comunale per notte e ospite, a carico del turista, riscossa dal gestore.
Introdotta dal D.Lgs. 23/2011, varia da 0,50€ a 7€ a notte in base al Comune e alla categoria della struttura. Il gestore è sostituto d'imposta: raccoglie, versa mensilmente e dichiara annualmente. Molte città hanno portali online (es. Modena, Bologna, Roma Capitale).
Due KPI chiave: ADR = ricavo medio per notte venduta, RevPAR = ricavo per notte disponibile.
ADR (Average Daily Rate) si calcola come ricavo totale camere diviso per notti vendute. RevPAR (Revenue per Available Room) = ricavo totale diviso per notti disponibili nel periodo. RevPAR è più indicativo dell'efficienza: combina occupancy e prezzo. Obiettivo comune in Italia: RevPAR ≥ 80 € nelle città d'arte.
Aggiornamento automatico delle tariffe in base a domanda, stagione, eventi e concorrenza.
Strumenti come PriceLabs, Wheelhouse e Beyond Pricing analizzano oltre 50 variabili per notte e aggiornano i prezzi sui channel manager. Il gain medio per property manager italiani che adottano dynamic pricing è del 10%-22% sul RevPAR rispetto al prezzo manuale statico.
Procedura di registrazione ospite online, senza incontro fisico, con firma e documento.
Richiede raccolta dati anagrafici per Alloggiati Web (Polizia di Stato) entro 24h. Tool comuni: Chekin, Smoobu guest app, Vikey. Verto AI integra il check-in via WhatsApp: l'ospite riceve il link, carica documento e firma, i dati vengono passati al PMS che li invia ad Alloggiati Web.
API ufficiale di Meta per inviare e ricevere messaggi WhatsApp da un sistema server-side.
Differisce da WhatsApp Business App (mobile): l'API permette automazione, integrazione con CRM/PMS e bot AI. Richiede Business Manager Meta verificato e un Business Solution Provider (BSP). Verto AI usa l'API ufficiale, niente grey-market non approvato.
Assistente automatico che risponde agli ospiti via chat in lingua naturale, 24/7.
Differisce dai chatbot rule-based: usa LLM (come Claude, GPT) per capire intent anche formulati in modo ambiguo, in qualsiasi lingua. Si integra col PMS per risposte contestuali alla prenotazione. Verto AI è il concierge AI nativo WhatsApp per property manager italiani con 5-50 appartamenti.
Vendita di un servizio o esperienza aggiuntiva all'ospite durante o prima del soggiorno.
Esempi comuni: early check-in (15-30€), late check-out, cestino di benvenuto (10-25€), transfer aeroporto, tour guidati, cene private. Gli upsell ben fatti aumentano il ricavo medio per prenotazione del 8%-14% senza aumentare l'occupancy.
Errore in cui due prenotazioni confermate coincidono per la stessa data nello stesso alloggio.
Causa principale di recensioni negative e rimborsi forzati. Si previene con un channel manager che sincronizza calendari in tempo reale e chiude l'inventario subito dopo una prenotazione. Airbnb penalizza l'account in caso di cancellazioni da overbooking.
Importo effettivamente incassato dal gestore dopo commissioni OTA e tasse.
Esempio: prenotazione Booking da 150€, commissione 15% = 22,50€, tassa soggiorno 4€ versata al Comune, cedolare secca 21% sui 123,50€ rimanenti = 25,94€. Net rate finale ≈ 97€. Conoscere il net rate per OTA è cruciale per decidere dove pubblicare.
