Finance
ADR (Average Daily Rate): cos'è
L'ADR (Average Daily Rate) è il prezzo medio per notte effettivamente realizzato da un alloggio in un periodo, calcolato dividendo il revenue totale per il numero di notti vendute. È una delle metriche fondamentali del revenue management e indica quanto efficacemente un property manager riesce a monetizzare ogni singola notte venduta.
- Parola chiave
- ADR affitti brevi
- Volume di ricerca mensile
- ~210
Definizione completa
La formula è ADR = revenue totale / notti vendute. Il calcolo è semplice ma il dato richiede attenzione: il "revenue totale" può includere o escludere fee di pulizia e tasse di soggiorno (a seconda della convenzione contabile usata). Il benchmark più diffuso esclude entrambe, contando solo il prezzo notte puro. ADR è diverso dal prezzo medio mostrato negli annunci: gli annunci pubblicano il prezzo "di lista" mentre l'ADR riflette il prezzo realmente pagato dopo sconti, promozioni, last-minute. Per questo motivo l'ADR è generalmente 5-15% inferiore al prezzo di lista medio.
Come funziona
L'ADR si calcola automaticamente in qualsiasi software gestionale moderno. Per analisi mensile: ADR di gennaio = ricavi gennaio / notti vendute gennaio. Trend ADR è uno degli indicatori più importanti: ADR crescente segnala miglioramento del mercato o del posizionamento; ADR decrescente con occupancy stabile suggerisce concorrenza più aggressiva o caduta domanda. Confronto con ADR di mercato (AirDNA, KeyData) indica se il property manager è sopra o sotto la mediana di zona.
Esempio pratico
Un appartamento a Firenze nel 2025 ha generato €18.500 di revenue su 178 notti vendute. ADR = 18.500/178 = €103.93/notte. Il prezzo di lista medio era €115/notte; il delta del 9.5% riflette sconti weekly, promo last-minute e cancellazioni rebookate a prezzo ridotto. Confronto con benchmark Firenze centro 2025 (~€140/notte ADR mediano), suggerisce posizionamento sotto media — opportunità di pricing più aggressivo.
📊 Dato chiave
Per appartamenti in centri turistici italiani, l'ADR mediano 2026 oscilla tra €85 (città di provincia) ed €180 (Roma, Milano, Venezia, Firenze centri storici). La forbice riflette densità turistica e qualità asset.
Domanda frequente
Cos'è meglio: ADR alto con occupancy bassa o ADR medio con occupancy alta?
La risposta corretta è: dipende dal tuo costo opportunità di una notte vuota. Se hai costi fissi alti (mutuo, condominio, utenze sempre attive), occupancy alta protegge dalla perdita; vai per ADR medio + occupancy alta. Se hai struttura premium con costi marginali bassi, ADR alto + occupancy media massimizza il profitto. Il KPI riassuntivo per decidere è RevPAR (ADR × occupancy): scegli la combinazione che massimizza RevPAR, non singoli valori.
Termini correlati
Approfondisci la rete di concetti che orbitano attorno a questo termine.