Finance
RevPAR: cos'è e come si calcola
Il RevPAR (Revenue Per Available Room) è il revenue medio per ogni notte disponibile di un alloggio in un periodo, indipendentemente dal fatto che sia stata venduta o meno. Si calcola moltiplicando occupancy rate per ADR ed è la metrica riassuntiva più potente del revenue management: combina capacità di vendere (occupancy) e capacità di farsi pagare bene (ADR) in un singolo numero confrontabile.
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Definizione completa
La formula è RevPAR = ADR × Occupancy rate, oppure equivalentemente RevPAR = revenue totale / notti disponibili. La forza del RevPAR rispetto a ADR e occupancy isolati è proprio la combinazione: due appartamenti possono avere lo stesso RevPAR con strategie opposte (uno con ADR alto e occupancy bassa, l'altro con ADR basso e occupancy alta), permettendo al property manager di scegliere la strategia che meglio si adatta al proprio asset e mercato. RevPAR è universalmente accettato come benchmark di confronto in tutto il settore hospitality.
Come funziona
Il RevPAR si calcola automaticamente nella maggior parte dei PMS e tool di analytics. Esempio: un appartamento con ADR €120 e occupancy 75% ha RevPAR = 120 × 0.75 = €90/notte. Significa che, mediato su tutto il periodo (notti vendute + non vendute), l'asset genera €90 al giorno. Questo permette confronto diretto con altri asset di stessa categoria, indipendentemente da scelte tariffarie individuali. Per benchmark, AirDNA e KeyData pubblicano RevPAR mediani per zona aggiornati mensilmente.
Esempio pratico
Due appartamenti simili a Roma centro nel 2025: Appartamento A: ADR €145, occupancy 62%, RevPAR = €89.90. Appartamento B: ADR €105, occupancy 88%, RevPAR = €92.40. A prima vista A sembra premium, ma B genera 2.8% in più sul totale. Strategie diverse, RevPAR comparable. Decidere quale è meglio dipende dai costi: se il costo marginale per notte è alto (riscaldamento, pulizie), B è più redditizio. Se il costo marginale è basso (struttura ammortizzata, pulizie incluse fee), A è preferibile.
📊 Dato chiave
Il RevPAR mediano italiano 2026 per appartamenti in centri turistici è €72-95 (zone come Bologna, Verona, Napoli) ed €110-160 (Roma, Milano centro storico). Sotto questi valori il property manager dovrebbe valutare interventi di revenue management.
Domanda frequente
Quanto deve aumentare il RevPAR perché un investimento in dynamic pricing si ripaghi?
Calcolo concreto: se gestisci 10 appartamenti con RevPAR medio €80/notte e 365 notti/anno per appartamento, il revenue annuo è 80 × 365 × 10 = €292.000. Un dynamic pricing tool come PriceLabs costa circa $20/listing/mese × 10 = $2.400/anno (~€2.250). Per ripagarlo serve aumento RevPAR di 2.250/(365×10) = €0.62/notte/appartamento, cioè ~0.8% incremento. Statistiche reali mostrano incremento medio 10-15% — il break-even è ampiamente superato in tutti i casi tranne portafogli sotto 3 unità.
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