Calcolo IRPEF affitti brevi 2026: regime ordinario vs cedolare
Nel regime IRPEF ordinario gli affitti brevi si tassano dichiarando il 95% dei canoni percepiti come reddito fondiario (deduzione forfettaria del 5% ex art. 37 TUIR), applicando gli scaglioni 23% fino a 28.000 €, 35% da 28.001 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €, più addizionali regionali (1,23-3,33%) e comunali (0-0,9%). Il regime ordinario batte la cedolare al 21% solo quando il reddito complessivo dell'host resta nel primo scaglione o beneficia di detrazioni significative (lavoro dipendente, familiari a carico, spese sanitarie, ristrutturazioni). Per redditi medio-alti la cedolare vince quasi sempre.
Capitolo 01 / 08
Cos'è l'IRPEF sugli affitti brevi
L'IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) è l'imposta ordinaria che grava sui redditi delle persone fisiche residenti in Italia, disciplinata dal DPR 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi — TUIR). Gli affitti brevi rientrano tra i redditi fondiari ex art. 26 TUIR se l'immobile è di proprietà del locatore e l'attività non è organizzata in forma imprenditoriale.
Il regime di tassazione dipende dalla scelta del contribuente:
- Cedolare secca (art. 3 DLgs 23/2011 e art. 4 DL 50/2017): imposta sostitutiva al 21% sui canoni lordi, senza scaglioni né addizionali
- Regime ordinario IRPEF: applicazione degli scaglioni progressivi sul 95% dei canoni (deduzione forfait 5% ex art. 37 c. 4-bis TUIR), con addizionali regionali e comunali
Chi non opta esplicitamente per la cedolare secca ricade automaticamente nel regime ordinario IRPEF. La scelta si esercita in dichiarazione dei redditi tramite il modello Redditi PF, quadro RB, ed è rinnovabile ogni anno.
Tip
La cedolare secca è un'opzione, non un obbligo. Prima di optare è utile fare il calcolo IRPEF ordinario nella propria situazione reddituale reale, perché per redditi molto bassi con detrazioni consistenti il regime ordinario può risultare più conveniente.
Chi paga l'IRPEF sugli affitti brevi
L'IRPEF ordinaria si applica a:
- Host che non hanno optato per la cedolare secca in dichiarazione
- Host oltre quattro unità locate in modalità breve nello stesso anno (art. 1 c. 595 L. 178/2020): l'attività diventa imprenditoriale e la cedolare non è più ammessa
- Property manager con partita IVA in regime ordinario (non forfettario), che dichiarano l'attività come impresa
- Non residenti che locano immobili in Italia (con applicazione della cedolare limitata ai casi previsti da convenzioni bilaterali)
Attenzione
Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi si applica solo alla prima unità al 21%: dalla seconda alla quarta unità l'aliquota sale al 26% (Legge 213/2023 art. 1 c. 63). Dalla quinta unità è obbligatorio il regime imprenditoriale con IRPEF ordinaria o forfettario.
Capitolo 02 / 08
Scaglioni IRPEF 2026 e aliquote
La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023 art. 1 c. 2), poi confermata anche per il 2025 con il DL 216/2023 e prorogata per il 2026, ha ridotto gli scaglioni IRPEF da quattro a tre, unificando le prime due fasce.
Scaglioni 2026
| Scaglione reddito | Aliquota IRPEF |
|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% |
| Da 28.001 € a 50.000 € | 35% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
L'imposta si applica per scaglioni progressivi: chi ha reddito 40.000 € paga 23% sui primi 28.000 (6.440 €) e 35% sui restanti 12.000 (4.200 €), per un totale IRPEF lordo di 10.640 € prima delle detrazioni.
Addizionali regionali e comunali
Sui redditi soggetti a IRPEF si applicano anche:
- Addizionale regionale: variabile tra 1,23% (minimo statale) e 3,33% (massimo ammesso). Ogni Regione delibera la propria aliquota, spesso con scaglioni interni.
- Addizionale comunale: fino a 0,9% (0,8% nel comune di Roma è consentito arrivare fino a 0,9%). Ogni Comune delibera la propria aliquota base e le eventuali soglie di esenzione.
Dato
Nella pratica un contribuente romano paga 3,33% di addizionale regionale Lazio (aliquota massima consolidata da anni) e 0,9% di addizionale comunale Roma Capitale, per un totale addizionali del 4,23% che si somma all'IRPEF nazionale.
Aliquote effettive con addizionali
| Scaglione reddito | IRPEF nazionale | Addizionali medie | Aliquota complessiva |
|---|---|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% | ~3% | ~26% |
| Da 28.001 € a 50.000 € | 35% | ~3% | ~38% |
| Oltre 50.000 € | 43% | ~3% | ~46% |
Le aliquote effettive con addizionali vanno confrontate con la cedolare secca del 21% (senza addizionali) per capire quando la cedolare conviene rispetto al regime ordinario.
Capitolo 03 / 08
La deduzione forfettaria 5% per gli affitti brevi
L'art. 37 c. 4-bis del TUIR prevede una deduzione forfettaria del 5% sui canoni di locazione per gli immobili concessi in locazione, applicabile in sede di determinazione del reddito fondiario. La deduzione riconosce forfetariamente le spese di manutenzione ordinaria non altrimenti documentabili.
Ambito di applicazione
La deduzione 5% si applica a:
- Locazioni ordinarie ex L. 431/1998
- Contratti a canone concordato
- Locazioni brevi ex art. 4 DL 50/2017 — orientamento AE circ. 24/E 2017 e 9/E 2018 sulla loro classificazione come reddito fondiario per proprietari
Il canone lordo percepito viene ridotto del 5% e sul restante 95% si applica l'IRPEF con scaglioni e addizionali. Su 20.000 € di canoni annui:
- Deduzione 5% = 1.000 €
- Reddito imponibile = 19.000 €
- IRPEF su scaglione 23% (se sotto 28k complessivi) = 4.370 €
Quando non si applica il forfait 5%
La deduzione forfettaria 5% non si applica quando:
- Il contribuente ha optato per cedolare secca (che ha struttura autonoma senza deduzioni)
- L'attività è svolta in forma imprenditoriale (partita IVA con qualifica di reddito d'impresa, non fondiario): in questo caso si dedotranno le spese effettive
- L'immobile non è di proprietà (subaffitto, gestione di terzi, mandato senza rappresentanza): il reddito diventa diverso ex art. 67 TUIR e si applicano regole diverse (deducibilità spese effettive documentate)
Nota
Se sei un property manager che gestisce immobili di terzi con contratto di mandato senza rappresentanza il tuo reddito non è fondiario ma reddito d'impresa o diverso, e la deduzione forfettaria 5% non si applica. Si dedurranno invece le spese effettive documentate (utenze, pulizie, commissioni, ammortamento).
Capitolo 04 / 08
Scenari IRPEF vs cedolare per fascia di reddito
Il confronto IRPEF ordinaria vs cedolare secca dipende dal reddito complessivo dell'host (canoni + altri redditi come stipendio, pensione, altri fondiari) e dalle detrazioni applicabili (lavoro dipendente/pensione, familiari a carico, spese sanitarie 19%, mutuo, ristrutturazione).
Scenario 1 — Host redditi bassi < 28.000 €
Insegnante di scuola con reddito lordo da lavoro dipendente €22.000. Affitta un mono-locale in modalità breve con canoni annui €8.000. Reddito complessivo 30.000 € (22.000 lavoro + 8.000 × 95% = 7.600 fondiario ordinario, oppure 8.000 in cedolare secca).
Calcolo IRPEF ordinario sui canoni:
- Reddito fondiario imponibile: 7.600 €
- Aliquota IRPEF: 23% (rimane sotto 28.000 complessivi)
- IRPEF sui canoni: 7.600 × 23% = 1.748 €
- Addizionali (esempio Lombardia 1,73% + Milano 0,8%): 7.600 × 2,53% = 192,28 €
- Totale su canoni: 1.940,28 €
Calcolo cedolare secca 21%:
- Base imponibile: 8.000 €
- Cedolare 21%: 1.680 €
Attenzione
In questo scenario cedolare vince di poco (260 € di differenza) ma il vantaggio reale dell'ordinario è che le detrazioni per lavoro dipendente, spese sanitarie e familiari abbattono l'IRPEF ordinaria mentre non toccano la cedolare. Con detrazioni per €1.500 (spese sanitarie, mutuo prima casa) il regime ordinario può risultare più conveniente. Simulazione consigliata caso per caso.
Scenario 2 — Host redditi medi 28-50k
Libera professionista con reddito professionale €35.000 e canoni da affitti brevi €12.000/anno.
Calcolo IRPEF ordinario sui canoni:
- Reddito fondiario imponibile: 12.000 × 95% = 11.400 €
- Reddito complessivo: 35.000 + 11.400 = 46.400 €
- IRPEF sui canoni: 11.400 × 35% = 3.990 € (scaglione 28-50k)
- Addizionali medie 3%: 342 €
- Totale su canoni: 4.332 €
Calcolo cedolare secca 21%:
- Base imponibile: 12.000 €
- Cedolare 21%: 2.520 €
Differenza a favore della cedolare: 1.812 €/anno. La cedolare batte l'ordinario di quasi il 42%.
Scenario 3 — Host redditi alti > 50.000 €
Dirigente con reddito lordo €80.000, affitta due appartamenti in modalità breve con canoni cumulati €35.000/anno (unità A 21.000 al 21% cedolare, unità B 14.000 al 26% cedolare dalla seconda unità).
Calcolo IRPEF ordinario sui canoni:
- Reddito fondiario imponibile: 35.000 × 95% = 33.250 €
- Aliquota marginale: 43% (scaglione oltre 50k)
- IRPEF sui canoni: 33.250 × 43% = 14.297,50 €
- Addizionali 3%: 997,50 €
- Totale su canoni: 15.295 €
Calcolo cedolare mista 21% + 26%:
- Unità A: 21.000 × 21% = 4.410 €
- Unità B: 14.000 × 26% = 3.640 €
- Totale cedolare: 8.050 €
Differenza a favore della cedolare: 7.245 €/anno. Per redditi alti la cedolare è drasticamente più vantaggiosa dell'IRPEF ordinaria.
Scenario 4 — PM con partita IVA regime ordinario
Property manager con partita IVA in regime ordinario che gestisce 12 unità in proprietà con canoni cumulati €140.000/anno. Il regime ordinario impresa consente deduzione integrale delle spese: OTA commissioni, pulizie, utenze, ammortamento (2% annuo sul costo storico degli immobili strumentali), personale.
Costi effettivi dedotti (esempio):
- Commissioni OTA (Airbnb/Booking media 15%): 21.000 €
- Pulizie e lavanderia: 18.000 €
- Utenze e manutenzione: 12.000 €
- Ammortamento immobili strumentali: 6.000 €
- IRAP (aliquota base 3,9%): variabile
- Costi totali deducibili: ~57.000 €
Reddito imponibile netto: 140.000 – 57.000 = 83.000 €. IRPEF ordinaria con scaglioni:
- 23% su 28.000 = 6.440 €
- 35% su 22.000 = 7.700 €
- 43% su 33.000 = 14.190 €
- IRPEF totale: 28.330 €
- Addizionali 3%: 2.490 €
- Totale: 30.820 €
Con cedolare (se ancora applicabile, ma qui non lo è per > 4 unità) sarebbe 21% × 140.000 = 29.400 €, quasi pari. Il regime ordinario impresa ha senso solo se le spese sono documentate e >30% dei ricavi.
Conferma
Sopra i €65.000 di ricavi cumulati o oltre 4 unità gestite il regime forfettario può diventare l'alternativa principale al regime ordinario per PM con partita IVA. Approfondimento in regime forfettario affitti brevi e partita IVA affitti brevi quando aprirla.
Capitolo 05 / 08
Tabella di confronto rapido IRPEF vs cedolare
| Canoni annui | Reddito altro | IRPEF ordinaria (netto) | Cedolare 21% | Differenza |
|---|---|---|---|---|
| 5.000 € | 15.000 € | ~1.220 € | 1.050 € | Cedolare +170 € |
| 10.000 € | 25.000 € | ~2.590 € | 2.100 € | Cedolare +490 € |
| 15.000 € | 40.000 € | ~5.230 € | 3.150 € | Cedolare +2.080 € |
| 20.000 € | 55.000 € | ~8.740 € | 4.200 € | Cedolare +4.540 € |
| 30.000 € | 80.000 € | ~13.100 € | 6.300 € | Cedolare +6.800 € |
Le simulazioni sono indicative (addizionali medie 3%, nessuna detrazione applicata all'IRPEF). Per un calcolo puntuale usare il simulatore IRPEF dell'Agenzia delle Entrate o rivolgersi al proprio commercialista.
Capitolo 06 / 08
Break-even IRPEF vs cedolare
Dal punto di vista puramente matematico la cedolare al 21% è più conveniente dell'IRPEF ordinaria in tutti i casi in cui l'aliquota marginale del contribuente supera il 21% al netto delle detrazioni. Considerando che:
- Il primo scaglione IRPEF è al 23% + addizionali ~3% = 26%
- Il forfait 5% riduce la base imponibile solo di poco
- La cedolare al 21% è netta
Il break-even matematico si sposta a favore dell'ordinario solo se:
- Le detrazioni personali (lavoro dipendente/pensione, familiari, spese sanitarie, mutuo) abbattono l'IRPEF sotto il 20% effettivo sul reddito fondiario
- Il contribuente ha reddito complessivo molto basso (< 15.000 €) e beneficia di no tax area
- Il contribuente è in regime imprenditoriale con costi documentati > 25% dei ricavi
In tutti gli altri casi la cedolare batte l'ordinario. Il vantaggio cresce esponenzialmente sul secondo scaglione (35%) e diventa massimo sul terzo scaglione (43%).
Capitolo 07 / 08
Come Verto aiuta gli host a professionalizzare la gestione
La scelta tra IRPEF ordinaria e cedolare secca non è solo aritmetica: dipende dalla struttura complessiva del reddito, dalle detrazioni personali, dal numero di unità gestite e dalla strategia di crescita del portafoglio. Chi gestisce 3-15 appartamenti dovrebbe fare la simulazione annualmente con il proprio commercialista, dopo aver consolidato canoni e costi.
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Capitolo 08 / 08
Conclusioni operative sul calcolo IRPEF affitti brevi
Il regime IRPEF ordinario sugli affitti brevi resta la scelta di default per chi non opta per la cedolare secca. Applica scaglioni progressivi 23%/35%/43% sul 95% dei canoni percepiti, più addizionali regionali (1,23-3,33%) e comunali (fino a 0,9%). Per redditi complessivi sopra i 28.000 € la cedolare secca al 21% batte l'IRPEF ordinaria di 30-50%: la simulazione va comunque fatta caso per caso considerando detrazioni personali.
Le due leve decisionali chiave sono: reddito complessivo dell'host (basso → ordinario può competere; medio-alto → cedolare vince) e strategia di crescita del portafoglio (oltre 4 unità cedolare non è più ammessa, si valuta forfettario o ordinario impresa).
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