La dichiarazione redditi Airbnb 2026 segue ormai un assetto consolidato dopo l'introduzione dell'art. 4 del DL 50/2017 (cosiddetto "decreto affitti brevi") e gli aggiornamenti operativi della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) che ha mantenuto la cedolare al 21% sul primo immobile e portato al 26% l'aliquota su quelli successivi se locati in regime di cedolare. Resta confermata la ritenuta del 21% operata dagli intermediari (Airbnb, Booking, Vrbo) ai sensi del comma 5 dell'art. 4 DL 50/2017.

Le novità che impattano sulla dichiarazione redditi Airbnb riguardano soprattutto il fronte digitale: il CIN (Codice Identificativo Nazionale), obbligatorio da settembre 2024 ai sensi del DL 145/2023 e del DM 6 giugno 2024 del MITUR, deve essere esposto in tutti gli annunci e nelle comunicazioni con il fisco. La Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) gestita dal MITUR incrocia ora i CIN con i corrispettivi trasmessi dagli intermediari, rendendo più semplice per l'Agenzia delle Entrate verificare la coerenza fra incassi dichiarati e quanto effettivamente comunicato dalle piattaforme. Una guida operativa al codice è disponibile nell'articolo dedicato al CIN Codice Identificativo Nazionale.

730 o Modello Redditi PF? Decisione in 4 righe

Il Modello Redditi PF (Persone Fisiche) è obbligatorio in tre scenari principali: titolari di partita IVA, contribuenti in regime forfettario e privati che pur non avendo partita IVA hanno redditi non compatibili con il 730 (ad esempio compensi da paesi esteri tassati in Italia, plusvalenze, etc.). Per gli affitti brevi, i casi tipici sono:

1. Property manager con partita IVA in regime ordinario o semplificato — l'attività di gestione è impresa, i compensi finiscono nel Quadro RG (semplificata) o nel Quadro RF (contabilità ordinaria). I corrispettivi degli immobili di proprietà locati restano nel Quadro RB se applicano cedolare.
2. Forfettari — il regime forfettario (L. 190/2014 e successive modifiche) prevede il Quadro LM (sezione II) per dichiarare ricavi e applicare il coefficiente di redditività. Per gli affitti brevi il coefficiente è 40% per la cat. 55 (alloggio); l'imposta sostitutiva è 15% (o 5% per i primi 5 anni con requisiti). Soglia ricavi 2025: €85.000 (DL 191/2022).
3. Privati con immobili cointestati o detenuti in nuda proprietà con dinamiche che il 730 non riesce a gestire in modo lineare.

Il Modello Redditi PF si presenta entro il 31 ottobre 2026 in via telematica (Entratel, Fisconline o tramite intermediario abilitato). Il versamento del saldo 2025 e del primo acconto 2026 segue le scadenze 30 giugno (con maggiorazione 0,40% fino al 30 luglio), seconda rata di acconto il 30 novembre.

Quadro RB nel Redditi PF: differenze rispetto al 730

Il Quadro RB del Modello Redditi PF è strutturalmente identico a quello del 730: stesse colonne, stessi codici. La differenza è il modulo a contorno: nel Redditi PF dichiari anche tutto il resto (attività d'impresa, lavoro autonomo, plusvalenze, redditi esteri). Le istruzioni complete sono pubblicate ogni anno da agenziaentrate.gov.it e per il 2026 sono disponibili dalla seconda metà di gennaio.

Per il dettaglio del codice tributo da usare in compensazione, consulta l'articolo dedicato al codice tributo cedolare secca. Per capire come funziona operativamente la ritenuta, c'è la guida a ritenuta 21 Airbnb.

La dichiarazione redditi Airbnb 2026 ha un calendario denso. Segnati queste date sul calendario o automatizza i promemoria:

• 15 febbraio 2026 — Airbnb mette a disposizione la Certificazione Unica nella dashboard host (sezione "Tasse")
• 16 marzo 2026 — termine consegna CU al dichiarante da parte dei sostituti d'imposta (DPR 322/98 art. 4)
• 31 marzo 2026 — invio CU all'Agenzia da parte di Airbnb e degli altri intermediari
• 30 aprile 2026 — apertura piattaforma 730 precompilato su agenziaentrate.gov.it
• 15 maggio 2026 — apertura modifica/invio 730 precompilato (chi usa precompilato senza modifiche può confermare da subito)
• 30 giugno 2026 — termine versamento saldo 2025 e primo acconto 2026 (cedolare e IRPEF) per chi presenta Redditi PF
• 30 luglio 2026 — termine versamento con maggiorazione 0,40%
• 30 settembre 2026 — termine ultimo invio 730/2026
• 31 ottobre 2026 — termine ultimo invio Modello Redditi PF 2026
• 30 novembre 2026 — termine versamento seconda rata acconto 2026 cedolare e IRPEF

• Acconto totale = 100% imposta 2025 (saldo finale)
• Prima rata = 40% (entro 30 giugno 2026)
• Seconda rata = 60% (entro 30 novembre 2026)

Per cedolare secca, l'acconto si versa con codice tributo 1840 (prima rata) e 1842 (seconda rata). Il saldo 2025 usa codice 1842. Tutti i codici sono elencati nella guida codici tributo dell'Agenzia delle Entrate.

Cosa fare se sbagli la dichiarazione

L'errore in dichiarazione redditi Airbnb non è la fine del mondo, ma va corretto in fretta per limitare sanzioni e interessi. L'art. 13 del D.Lgs. 472/97 prevede l'istituto del ravvedimento operoso: sanzione ridotta a 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro un anno, 1/7 entro 2 anni, fino a 1/5 oltre 2 anni (regola post-riforma DL 87/2018).

I casi più frequenti:

1. Omessa indicazione di un immobile → dichiarazione integrativa (codice 4 sul frontespizio) entro il termine ordinario di accertamento (31/12 del 5° anno successivo)
2. Indicazione errata dell'aliquota (21% invece di 26%) → integrativa + ravvedimento per la differenza dovuta
3. Mancato scomputo della ritenuta Airbnb → istanza di rimborso art. 38 DPR 602/73 entro 48 mesi

Quando arriva la Certificazione Unica Airbnb 2026?

Airbnb pubblica la Certificazione Unica nella dashboard host (sezione "Tasse" o "Tax documents") tra il 10 e il 20 febbraio 2026, per i corrispettivi 2025. Il termine ufficiale di consegna al dichiarante è il 16 marzo 2026 ai sensi del DPR 322/98. La CU riporta corrispettivi lordi, ritenute 21% operate e codice fiscale del beneficiario. Va conservata 10 anni e cumulata con eventuali CU di altre piattaforme (Booking, Vrbo).

Posso usare il 730 se ho 3 appartamenti su Airbnb?

Sì, fino a 4 appartamenti destinati a locazione breve come privato puoi usare il 730 con quadro RB. Dal quinto immobile l'attività si presume imprenditoriale e scatta l'obbligo di partita IVA (L. 178/2020 art. 1 comma 595), quindi non più 730 ma Modello Redditi PF. Se hai 3 apt e applichi cedolare, il primo va al 21% e gli altri due al 26% secondo L. 213/2023.

Cosa succede se Airbnb ha trattenuto più ritenuta della cedolare dovuta?

Recuperi la differenza come credito d'imposta nel quadro RB sezione II (Modello 730 o Redditi PF). Il credito può essere utilizzato in compensazione F24 con codice tributo 1842 oppure chiesto a rimborso. È il caso tipico di un host con cedolare 21% e ritenuta 21% già coincidenti: saldo zero. Se la cedolare è inferiore (es. esenzioni o sovrapposizioni), recuperi automaticamente in dichiarazione.

Devo dichiarare le commissioni Airbnb pagate?

No, nel quadro RB con cedolare secca devi indicare il corrispettivo lordo pagato dall'ospite, non l'importo netto ricevuto sul conto. Le commissioni Airbnb (3% host + IVA) non sono deducibili in regime di cedolare. Diverso il caso del regime ordinario (raro per affitti brevi): qui le spese inerenti, incluse commissioni, sarebbero deducibili ma la base imponibile sarebbe IRPEF progressiva, di norma più sfavorevole.

Come dichiaro un appartamento cointestato al 50% con mio fratello?

Ognuno dichiara il 50% nel proprio quadro RB. In colonna 4 indichi "50" come percentuale di possesso, in colonna 6 il 50% del canone totale. Anche la ritenuta 21% va divisa al 50% nella sezione II. Airbnb emette la CU al nominativo che ha aperto l'account host: se l'account è solo di tuo fratello, lui dichiara il 100% in RB ma può poi regolare il rapporto con te tramite scrittura privata. Meglio aprire account separati per chiarezza fiscale.

Cedolare 21% o 26%: come scelgo l'immobile principale?

Il contribuente sceglie liberamente quale immobile destinare al regime 21% (uno solo all'anno). Conviene scegliere l'apt con incasso più alto: la differenza fra 21% e 26% è 5 punti percentuali, applicati a un imponibile più grande producono maggior risparmio. Se ad esempio un apt fa €25.000 e un altro €15.000, scegliere il primo come "principale 21%" risparmia €1.250 rispetto alla scelta opposta.

Sono forfettario: il quadro RB o il quadro LM?

Dipende dalla qualificazione fiscale dell'attività. Se gli immobili sono detenuti come imprenditore (attività di sublocazione, gestione professionale di unità di terzi, codice ATECO 55.20), i ricavi vanno nel Quadro LM (forfettario). Se invece sono immobili di proprietà destinati a locazione breve come privato fuori da attività d'impresa, restano in Quadro RB con cedolare. La scelta non è libera: dipende dalla sostanza dell'attività e dal contratto con il proprietario.

Esiste un modo per non sbagliare i numeri della dichiarazione?

La causa principale di errori è il disallineamento fra incassi tracciati su piattaforma e dati riportati in dichiarazione. Usare un sistema integrato (channel manager + tracking automatico delle prenotazioni) riduce drasticamente il problema. Soluzioni come Verto AI collegate al channel manager forniscono export pulito di corrispettivi per immobile, periodo e piattaforma — esattamente ciò che serve per compilare il quadro RB senza ricostruire dati a fine anno.