Cedolare secca 26% quarto immobile 2026: calcolo ed esempi
L'aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi sale al 26% dal quarto immobile destinato a tale uso nello stesso periodo d'imposta. La regola è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023 art. 1 c. 63) modificando l'art. 4 del DL 50/2017, e confermata per il 2026 dalla Manovra senza modifiche. I primi 3 immobili restano al 21%, dal 4° in poi scatta il 26%. La scelta su quale apt destinare al 26% spetta al contribuente in dichiarazione. Sopra i 4 immobili scatta inoltre l'obbligo di partita IVA (presunzione di impresa, Legge 178/2020 art. 1 c. 595).
Capitolo 01 / 12
Cosa dice davvero la norma
La cedolare secca, regime sostitutivo introdotto dall'art. 3 DLgs 23/2011 per le locazioni abitative, è stata estesa agli affitti brevi dall'art. 4 c. 2 del DL 50/2017 (decreto del 24 aprile 2017). Inizialmente era prevista l'unica aliquota al 21% per tutti gli immobili.
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto il doppio binario:
- 21% sul primo immobile destinato a locazione breve nel periodo d'imposta (a scelta del contribuente)
- 26% dal secondo immobile in poi → poi corretto nella formulazione definitiva → dal 4° immobile
Dato
La formulazione finale (in vigore dal 1° gennaio 2024 e confermata 2026): aliquota 21% per chi destina fino a 4 immobili alla locazione breve, aliquota 26% se gli immobili sono più di uno ma la scelta del contribuente è sul singolo immobile da assoggettare al 21% se possiede più immobili in locazione breve.
Attenzione
La formulazione effettiva applicata 2024-2026 dall'Agenzia Entrate (Circolare 10/E del 2024): aliquota 21% solo per un immobile (scelta dal contribuente in dichiarazione), aliquota 26% per gli altri, fino a un massimo di 4 immobili totali. Oltre 4 immobili: obbligo P. IVA (vedi partita IVA affitti brevi).
Interpretazione corretta 2026 — Circolare 10/E
Per il 2026 la lettura operativa consolidata è la seguente:
| N. immobili in locazione breve | Aliquota cedolare |
|---|---|
| 1 immobile | 21% |
| 2 immobili | 1° al 21% + 1 al 26% (scelta host) |
| 3 immobili | 1° al 21% + 2 al 26% |
| 4 immobili | 1° al 21% + 3 al 26% |
| 5+ immobili | Cedolare non applicabile → P. IVA obbligatoria |
Dato
Ricaviamo una regola pratica: cedolare 21% disponibile solo per un singolo immobile per contribuente, scelto in dichiarazione. Gli altri immobili in locazione breve scontano cedolare al 26%. Dal 5° immobile non è più ammessa cedolare: scatta presunzione di impresa con partita IVA.
Tip
La scelta dell'immobile al 21% spetta al contribuente in dichiarazione: conviene assoggettare al 21% l'immobile con canone più alto per massimizzare il risparmio.
Capitolo 02 / 12
Calcolo passo-passo con esempi
Vediamo il calcolo per diverse configurazioni di portafoglio.
Caso 1: host con 1 solo immobile (21%)
Marco ha un bilocale a Bologna affittato breve. Ricavi 2026: 22.000 €.
- Cedolare 21% × 22.000 = 4.620 €
- Niente acconti se ricavi anno precedente < 51,65 €
- Versamento saldo a giugno 2027 (codice F24 1842)
Senza cedolare: IRPEF a scaglioni 23-43% + addizionali ≈ 5.700-7.500 € a seconda altri redditi. Cedolare risparmia ~1.100-2.900 €/anno.
Caso 2: host con 2 immobili (1×21 + 1×26)
Caterina ha due bilocali a Roma. Ricavi:
- Apt A (Trastevere): 28.000 €
- Apt B (Prati): 18.000 €
Scelta ottimale: 21% su apt A (canone più alto).
- Apt A: 21% × 28.000 = 5.880 €
- Apt B: 26% × 18.000 = 4.680 €
- Totale cedolare: 10.560 €
Se avesse scelto inversamente (21% su apt B):
- Apt A: 26% × 28.000 = 7.280 €
- Apt B: 21% × 18.000 = 3.780 €
- Totale: 11.060 €
Risparmio scelta ottimale: 500 €/anno.
Caso 3: host con 4 immobili (1×21 + 3×26)
Davide ha 4 apt a Firenze. Ricavi totali 76.000 € (uno da 26.000, tre da 16.700 cad.).
- Apt 1 (al 21%): 26.000 × 21% = 5.460 €
- Apt 2-3-4 (al 26%): 50.000 × 26% = 13.000 €
- Totale cedolare: 18.460 €
Dato
Aliquota media effettiva: 18.460 / 76.000 = 24,3%. Molto vicina al 26% perché 3 dei 4 immobili sono al 26%.
Caso 4: confronto cedolare vs forfettario a 4 apt
Davide può scegliere di non avvalersi della cedolare e passare a P. IVA forfettario (volontariamente, perché la soglia 4 immobili è il limite massimo cedolare, non l'obbligo P. IVA).
Cedolare18.460 € (come sopra) + niente INPS (privato)
Forfettario76.000 × 40% = 30.400 € imponibile → 15% = 4.560 € + INPS gestione separata 26,07% × 30.400 = 7.926 € → totale 12.486 €
Risparmio forfettario sul fiscale: 18.460 - 12.486 = 5.974 €/anno.
Ma Davide perde:
- Semplicità: forfettario richiede contabilità (anche se semplificata)
- Costo commercialista: ~800-1.500 €/anno
- CCIAA: ~120 €/anno
- Iscrizione INPS (ma è risparmio previdenziale, non perdita)
- Eventuale SCIA al Comune se offre servizi para-alberghieri
Differenziale netto effettivo5.974 - 1.500 (commercialista + CCIAA) = ~4.500 €/anno a favore del forfettario. Soglia di break-even: ricavi ~45.000 €/anno.
Capitolo 03 / 12
Alternative per restare al 21%
Per chi vuole evitare l'aliquota 26%, ci sono quattro strade pratiche.
Strategia 1: cessione di un immobile
Vendere uno dei 4 immobili per ridurre il portafoglio a 3. Conviene se il valore di mercato è alto e il rendimento da locazione breve è marginale.
Attenzione
La vendita può generare plusvalenza tassabile al 26% (per immobili posseduti <5 anni) o esente (>5 anni). Va valutata con commercialista in ottica complessiva.
Strategia 2: locazione lunga su uno o più immobili
Convertire un immobile da affitto breve a locazione lunga (4+4 o 3+2). La cedolare sulla locazione lunga abitativa resta al 21% (libero mercato) o 10% (canone concordato), e l'immobile non rientra nel conteggio dei "4 immobili" perché non è destinato a locazione breve.
Dato
Esempio: 4 apt, di cui 3 in locazione breve e 1 in locazione lunga. Conteggio cedolare breve: 3 immobili → 1 al 21% + 2 al 26%. L'apt in locazione lunga ha cedolare separata al 21% (o 10% se canone concordato).
Strategia 3: cohousing o cessione comodato
Cedere uno dei 4 immobili in comodato gratuito (a familiari o terzi) lo esclude dal conteggio degli immobili "destinati a locazione breve". Soluzione formale ma efficace se l'immobile non genera reddito significativo.
Strategia 4: co-host strutturato
Affittare uno degli immobili a un co-host professionista che lo gestisce come operatore terzo: il proprietario non è più "destinatario diretto" della locazione breve, ma incassa un canone fisso da locatario professionale.
Attenzione
La struttura giuridica del co-host strutturato richiede contratto chiaro, partita IVA del co-host e analisi della titolarità reale dei ricavi: l'Agenzia in verifica può riqualificare la struttura come fittizia. Valutare con commercialista.
Capitolo 04 / 12
Conteggio "immobili": cosa dice la prassi
La definizione di "immobile destinato a locazione breve" non è banale. La Circolare 10/E 2024 ha chiarito alcuni punti:
Cosa conta come "immobile"
- Unità immobiliare urbana autonoma: ogni unità con accatastamento separato (categoria A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) conta come 1 immobile
- Stanze in coabitazione: ogni stanza affittata separatamente conta come 1 immobile, anche se nella stessa unità catastale
- Pertinenze (cantine, box auto, garage): non si contano se accatastate come pertinenze (categoria C/2, C/6, C/7)
Cosa NON conta come immobile destinato
- Immobile occupato dal proprietario o familiari (residenza principale)
- Immobile locato come abitazione principale del conduttore (locazione lunga 4+4)
- Immobile a disposizione ma non locato nell'anno
- Immobile in ristrutturazione o inagibile (categoria F/3, F/4)
Quando si conta il periodo di destinazione
Si considera "destinato a locazione breve" l'immobile effettivamente offerto sul mercato (con annuncio attivo Airbnb/Booking) per almeno una notte nell'anno fiscale, anche se di fatto non è stato locato per mancanza di prenotazioni.
Dato
Esempio: 5 apt, di cui 1 in vendita non più offerto in locazione → 4 immobili contano per la soglia. Se l'apt in vendita ha avuto anche una sola prenotazione nei primi 3 mesi del 2026 prima della vendita → entra nel conteggio.
Capitolo 05 / 12
Implicazioni patrimoniali: la soglia psicologica dei 4 immobili
Restare a 4 immobili in locazione breve è il massimo possibile senza scattare la presunzione legale di impresa. Salire al 5° immobile comporta:
- Obbligo apertura partita IVA entro 30 giorni
- Iscrizione CCIAA registro imprese (con codice ATECO 55.20.51 o 68.20.01)
- Iscrizione INPS gestione separata
- Scelta regime fiscale: forfettario (se <85k ricavi) o ordinario
- Eventuali SCIA comunali se servizi para-alberghieri
- Fine cedolare secca: i ricavi vanno in regime impresa (forfettario o ordinario), niente più 21%/26%
Dato
La soglia 4 immobili è quindi doppia:
- Soglia fiscale cedolare: dal 2° immobile aliquota 26%
- Soglia giuridica impresa: dal 5° immobile obbligo P. IVA
Tra le due, la prima incide subito sul fisco; la seconda cambia la natura giuridica dell'attività.
Tabella decisionale completa
| Configurazione | Cedolare 21% | Cedolare 26% | P. IVA |
|---|---|---|---|
| 1 immobile | Sì (su 1) | No | No |
| 2-4 immobili senza servizi | Sì (su 1) | Sì (altri) | No |
| 1-4 immobili con servizi | Sì (su 1)* | Sì (altri)* | Sì (impresa) |
| 5+ immobili | No | No | Sì obbligatoria |
*Se i servizi configurano impresa, la cedolare non è applicabile e si passa a regime impresa.
Capitolo 06 / 12
Quattro scenari decisionali
Scenario 1 — Host con 4 apt e ricavi alti
Lucia ha 4 apt a Milano con ricavi 110.000 €/anno (uno da 38.000, tre da 24.000).
Cedolare38.000 × 21% + 72.000 × 26% = 7.980 + 18.720 = 26.700 €
Forfettario (P. IVA volontaria): 110.000 × 40% × 15% = 6.600 € + INPS 11.471 € = 18.071 €
Differenza: -8.629 € a favore del forfettario. Conviene aprire P. IVA forfettario.
Scenario 2 — Host con 4 apt e ricavi bassi
Davide ha 4 apt in piccoli centri toscani, ricavi 32.000 €/anno (uno da 14.000, tre da 6.000).
Cedolare14.000 × 21% + 18.000 × 26% = 2.940 + 4.680 = 7.620 €
Forfettario32.000 × 40% × 15% = 1.920 € + INPS 3.336 € + commercialista 1.500 € = 6.756 €
Differenza: -864 € a favore del forfettario. Conviene marginalmente forfettario, ma se Lucia preferisce semplicità resta in cedolare.
Scenario 3 — Host che cede un immobile per restare a 3 apt
Federica ha 4 apt e valuta vendita di uno (valore 220.000 €). Ricavi 4 apt: 64.000 €/anno.
Cedolare attuale24.000 × 21% + 40.000 × 26% = 5.040 + 10.400 = 15.440 €/anno
Dopo vendita (3 apt, ricavi 50.000 €): 24.000 × 21% + 26.000 × 26% = 5.040 + 6.760 = 11.800 €/anno
Risparmio fiscale: 3.640 €/anno. Ma Federica perde 14.000 €/anno di ricavi dall'apt venduto. Conviene vendere solo se il ricavato della vendita (220.000 €) genera rendimento alternativo superiore.
Dato
Calcolo break-even: 220.000 € investiti devono rendere >14.000 € - 3.640 € + costo opportunità ≈ 5,2% lordo annuo. Con BOT/BTP attuali (~3,5%) non conviene; con investimento alternativo (azioni, fondi) può convenire.
Scenario 4 — Conversione 4 apt in regime ordinario
Andrea ha 4 apt vintage a Venezia ad alta gestione (manutenzioni, restauri continui, alti costi). Ricavi 95.000 €, costi reali 32.000 €/anno.
Cedolare24.000 × 21% + 71.000 × 26% = 5.040 + 18.460 = 23.500 €
Ordinario (P. IVA): utile = 95.000 - 32.000 = 63.000 € → IRPEF a scaglioni ~22.000 € + INPS ~16.430 € = 38.430 €
In questo caso la cedolare è ampiamente più conveniente. Il regime ordinario diventa interessante solo se i costi superano il 50% dei ricavi, condizione rara per affitti brevi.
Capitolo 07 / 12
Cosa cambia con la Manovra 2026
La Legge di Bilancio 2026 ha confermato senza modifiche l'aliquota 26% dal secondo immobile per la cedolare secca affitti brevi. Non sono passate le proposte di:
- Estensione 26% al 1° immobile (rifiutata)
- Tetti massimi su notti/anno in città metropolitane (rinviato a regolamenti comunali)
- Eliminazione cedolare per locazioni superiori a 90 giorni totali/anno (rifiutata)
Restano in vigore:
- Aliquota 21% su 1 immobile, 26% sui successivi (fino a 4)
- Obbligo P. IVA dal 5° immobile
- CIN nazionale obbligatorio per ogni unità
- Ritenuta 21% intermediari (vedi Certificazione Unica Airbnb)
Capitolo 08 / 12
Errori da evitare
Errore 1: scegliere male l'immobile al 21%
Mettere al 21% l'immobile con canone più basso = penalità fiscale fino a 1.500 €/anno per host con disparità di ricavi tra apt. Soluzione: scegliere sempre l'immobile con ricavo più alto.
Errore 2: contare immobili sbagliati
Includere pertinenze (cantina, box auto) nel conteggio = errore. Soluzione: contare solo unità immobiliari urbane autonome A/1-A/11.
Errore 3: non valutare regime ordinario per costi alti
Restare in cedolare con costi reali >40% = pagare troppo. Soluzione: simulare regime ordinario se costi documentabili sono significativi.
Errore 4: confondere immobili "destinati" e "effettivamente locati"
Un apt offerto su Airbnb ma mai locato nell'anno conta lo stesso per la soglia. Soluzione: chiudere annuncio se non si vuole locare.
Capitolo 09 / 12
Aspetti dichiarativi: come compilare il quadro RB
L'applicazione dell'aliquota 21% o 26% in dichiarazione richiede attenzione nella compilazione del Quadro RB Sez. II del Modello Redditi PF o del Quadro B Sez. II del 730.
Una riga per immobile
Ogni unità immobiliare destinata a locazione breve va in una riga separata. La colonna 4 "Canone" riporta il canone lordo annuo (prima della commissione Airbnb scorporata). La colonna 9 "Cedolare secca" va flaggata con codice 1 (cedolare 21%) o codice 2 (cedolare 26%).
Scelta in dichiarazione
L'assoggettamento al 21% va indicato espressamente con codice 1 sulla riga dell'immobile prescelto. Tutti gli altri immobili in locazione breve ricevono automaticamente codice 2 (26%). Il software dichiarativo (CommercialistaApp, Fatture in Cloud, Studio o intermediario) avvisa in caso di errore di assegnazione multipla al codice 1.
Dato
Errore frequente: indicare codice 1 (21%) su tutti gli immobili. Il sistema rileva l'incoerenza in trasmissione e respinge la dichiarazione, oppure (se passa il controllo formale) genera avviso bonario in fase di liquidazione automatica.
Quadro RB Sez. VI per ritenute
Le ritenute trattenute da Airbnb, Booking, Vrbo (vedi Certificazione Unica Airbnb) si riportano nel Quadro RB Sez. VI per scomputarle dall'imposta dovuta. Se le ritenute superano la cedolare dovuta, scatta diritto al rimborso (Quadro RX) o al credito d'imposta da riportare nell'anno successivo.
Capitolo 10 / 12
Cedolare 26% e mercato secondario: impatto sui prezzi
L'introduzione dell'aliquota 26% ha avuto effetti misurabili sul mercato delle locazioni brevi italiane nel 2024-2025. Secondo dati ISTAT e analisi AIGAB sui trend:
- Riduzione marginale dei portafogli >3 immobili: PM con 4+ apt hanno spesso ceduto un immobile o passato uno in locazione lunga
- Aumento delle conversioni a P. IVA: forfettario diventato più attraente per ricavi >45k
- Pressione sui canoni: parte dell'aumento fiscale traslato sugli ospiti come aumento prezzi medio +3-5% annuo (Roma, Firenze, Venezia 2025)
Dato
La pressione fiscale non è l'unica variabile: si combinano effetti del CIN nazionale, regolamenti comunali (zone rosse Firenze, Venezia), riduzione concessioni nuove SCIA in centro storico.
Capitolo 11 / 12
Gestione operativa: meno tempo, più focus sui numeri
Gestire 4 immobili in locazione breve significa coordinare:
- 4 annunci su 3-4 piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo, canale diretto)
- Calendario sincronizzato (channel manager)
- 100-200 messaggi al giorno con ospiti in 5-6 lingue
- Check-in remoti, raccolta documenti per Alloggiati Web e Ross 1000
- Manutenzioni, pulizie, restocking
L'automazione della comunicazione ospiti libera 30-60 minuti al giorno per la parte fiscale e strategica. Verto AI è il concierge AI su WhatsApp che gestisce risposte multilingua h24, integrandosi con Smoobu e altri channel manager.
Capitolo 12 / 12
Conclusione operativa
L'aliquota 26% sulla cedolare secca dal 2° immobile in poi (fino a 4) è la norma di riferimento per il 2026. La scelta su quale apt assoggettare al 21% spetta all'host in dichiarazione: conviene sempre quello con canone più alto. Per portafogli da 4 immobili con ricavi sopra i 45.000 €, il regime forfettario con apertura volontaria di P. IVA spesso conviene anche senza obbligo. Dal 5° immobile la P. IVA diventa obbligatoria e la cedolare non è più applicabile.
Prima della dichiarazione 2027 (redditi 2026): conta gli immobili effettivamente destinati a locazione breve, scegli quello con canone più alto per il 21%, valuta con commercialista se conviene comunque passare a forfettario. Per il futuro: se hai 4 immobili e vuoi crescere, pianifica direttamente la struttura impresa con codice ATECO e regime adeguato.
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Fonti normativeDL 50/2017 art. 4 c. 2 (cedolare locazione breve); Legge 213/2023 art. 1 c. 63 (Legge Bilancio 2024 aliquota 26%); Circolare Agenzia Entrate 10/E 2024 (interpretazione applicativa); DLgs 23/2011 art. 3 (cedolare secca regime sostitutivo); Legge 178/2020 art. 1 c. 595 (presunzione impresa 4 immobili); agenziaentrate.gov.it sezione cedolare secca; mef.gov.it; normattiva.it.
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