Cedolare secca 26%: dal secondo immobile, non dal quarto (2026)
Nel 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi è 21% su un solo immobile a scelta del contribuente e 26% dal secondo in poi: il 26% non parte dal quarto immobile, come si legge spesso, ma dal secondo (L. 213/2023 art. 1 c. 63). Attenzione al secondo limite, quello cambiato: dal 2026 oltre due appartamenti l'attività si presume imprenditoriale e la cedolare non è più applicabile.
Attenzione
Aggiornamento 2026. Questa pagina nasceva sulla vecchia soglia dei quattro appartamenti. L'art. 1 comma 17 della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (bilancio 2026) l'ha abbassata a due appartamenti per ciascun periodo d'imposta, modificando l'art. 4 commi 2 e 3 del DL 50/2017. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti (art. 1 c. 595 L. 178/2020). Conferma nella guida "Locazioni brevi" dell'Agenzia delle Entrate, edizione aprile 2026.
Capitolo 01 / 12
Cosa dice davvero la norma
La cedolare secca, regime sostitutivo introdotto dall'art. 3 DLgs 23/2011 per le locazioni abitative, è stata estesa agli affitti brevi dall'art. 4 c. 2 del DL 50/2017 (decreto del 24 aprile 2017). Inizialmente era prevista l'unica aliquota al 21% per tutti gli immobili.
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto il doppio binario che vale ancora oggi:
- 21% su un solo immobile destinato a locazione breve nel periodo d'imposta, a scelta del contribuente in dichiarazione
- 26% su tutti gli altri, quindi dal secondo immobile in poi
Attenzione
Da qui nasce l'equivoco più diffuso, che dà il nome anche a questa pagina: il 26% non parte dal quarto immobile. Parte dal secondo. Il "quattro" apparteneva a un'altra regola — la soglia oltre la quale l'attività si presume imprenditoriale — e quella soglia dal 2026 è scesa a due appartamenti.
Le due regole che si confondono
Sono due limiti diversi, con effetti diversi. Tenerli separati è l'unico modo per non sbagliare il conto:
| Cosa stabilisce | Norma | Cambiata nel 2026? | |
|---|---|---|---|
| Aliquota cedolare | 21% su un immobile, 26% dal secondo in poi | L. 213/2023 art. 1 cc. 63-64 | No, invariata |
| Presunzione d'impresa | Oltre due appartamenti nel periodo d'imposta l'attività si presume imprenditoriale | art. 1 c. 17 L. 199/2025 | Sì: prima era oltre quattro |
La prima incide sull'imposta che paghi; la seconda cambia la natura giuridica dell'attività e ti fa uscire dalla cedolare del tutto (vedi partita IVA affitti brevi).
Il quadro operativo 2026
Combinando le due regole, le configurazioni possibili si riducono a tre:
| N. immobili in locazione breve | Aliquota cedolare |
|---|---|
| 1 immobile | 21% |
| 2 immobili | 1 al 21% + 1 al 26% (scelta host) |
| 3 o più immobili | Cedolare non applicabile → presunzione d'impresa, P. IVA obbligatoria |
Dato
La regola pratica per il 2026: la cedolare al 21% resta disponibile per un solo immobile per contribuente, scelto in dichiarazione; il secondo immobile va al 26%; dal terzo immobile la cedolare non è più ammessa perché scatta la presunzione di impresa. Per il periodo d'imposta 2025, invece, la vecchia soglia dei quattro appartamenti vale ancora: chi sta sistemando quella dichiarazione conta fino a quattro.
Tip
La scelta dell'immobile al 21% spetta al contribuente in dichiarazione: conviene assoggettare al 21% l'immobile con canone più alto per massimizzare il risparmio.
Capitolo 02 / 12
Calcolo passo-passo con esempi
Vediamo il calcolo per diverse configurazioni di portafoglio.
Caso 1: host con 1 solo immobile (21%)
Marco ha un bilocale a Bologna affittato breve. Ricavi 2026: 22.000 €.
- Cedolare 21% × 22.000 = 4.620 €
- Niente acconti se ricavi anno precedente < 51,65 €
- Versamento saldo a giugno 2027 (codice F24 1842)
Senza cedolare: IRPEF a scaglioni 23-43% + addizionali ≈ 5.700-7.500 € a seconda altri redditi. Cedolare risparmia ~1.100-2.900 €/anno.
Caso 2: host con 2 immobili (1×21 + 1×26) — il massimo in cedolare
Caterina ha due bilocali a Roma. Ricavi:
- Apt A (Trastevere): 28.000 €
- Apt B (Prati): 18.000 €
Scelta ottimale: 21% su apt A (canone più alto).
- Apt A: 21% × 28.000 = 5.880 €
- Apt B: 26% × 18.000 = 4.680 €
- Totale cedolare: 10.560 €
Se avesse scelto inversamente (21% su apt B):
- Apt A: 26% × 28.000 = 7.280 €
- Apt B: 21% × 18.000 = 3.780 €
- Totale: 11.060 €
Risparmio scelta ottimale: 500 €/anno.
Con due immobili Caterina è al limite: aggiungendo un terzo appartamento nel 2026 uscirebbe dalla cedolare.
Caso 3: host con 3 immobili — dal 2026 fuori dalla cedolare
Davide ha 3 apt a Firenze. Ricavi totali 76.000 € (uno da 26.000, due da 25.000).
Fino al periodo d'imposta 2025 questo portafoglio stava in cedolare: 26.000 × 21% = 5.460 € + 50.000 × 26% = 13.000 €, totale 18.460 € (aliquota media effettiva 24,3%).
Dal 2026 no. Con tre appartamenti destinati a locazione breve scatta la presunzione d'impresa (art. 1 c. 17 L. 199/2025): la cedolare non è più applicabile e Davide deve aprire partita IVA.
Forfettario (se resta entro 85.000 € di ricavi): 76.000 × 40% = 30.400 € imponibile → 15% = 4.560 € + INPS gestione separata 26,07% × 30.400 = 7.926 € → totale 12.486 €, ai quali aggiungere commercialista e CCIAA (~1.000-1.800 €/anno).
Dato
Il conto finale non è necessariamente peggiore della vecchia cedolare (12.486 € + 1.500 € di costi contro 18.460 €), ma cambia natura: quasi 8.000 € dei 12.486 non sono imposte, sono contributi previdenziali che maturano pensione. E cambia il carico burocratico: contabilità, fatturazione elettronica, INPS, CCIAA, eventuale SCIA.
Caso 4: con 2 immobili conviene aprire P. IVA volontariamente?
Restando ai due appartamenti di Caterina (46.000 € di ricavi), la cedolare non è obbligata: si può aprire P. IVA forfettario per scelta.
Cedolare10.560 € (come sopra), nessun contributo INPS
Forfettario46.000 × 40% = 18.400 € imponibile → 15% = 2.760 € + INPS 26,07% × 18.400 = 4.797 € → 7.557 €, più ~1.500 € di commercialista e CCIAA = ~9.050 €
Sul puro esborso il forfettario sta sotto di circa 1.500 €/anno. Ma il confronto si ribalta se guardi la sola imposta: 2.760 € contro 10.560 € a favore del forfettario, mentre l'intera differenza di cassa è assorbita da contributi INPS e costi fissi. La domanda giusta non è "quale costa meno" ma "mi serve la copertura previdenziale?": chi ha già contributi da lavoro dipendente vede l'INPS come costo secco, chi non ne ha lo vede come risparmio forzoso.
Attenzione
Aprire P. IVA su due appartamenti resta una scelta, non un obbligo. Diventa obbligo dal terzo appartamento, oppure prima se offri servizi para-alberghieri.
Capitolo 03 / 12
Alternative per non superare la soglia dei due appartamenti
Chi ha tre o più appartamenti e vuole restare in cedolare secca ha poche strade, tutte da valutare con il commercialista perché incidono sui ricavi, non solo sull'imposta.
Strategia 1: cessione di un immobile
Vendere un immobile per riportare a due gli appartamenti destinati a locazione breve. Conviene se il valore di mercato è alto e il rendimento da locazione breve è marginale.
Attenzione
La vendita può generare plusvalenza tassabile (per immobili posseduti <5 anni) o esente (>5 anni). Va valutata con commercialista in ottica complessiva.
Strategia 2: locazione lunga su uno o più immobili
Convertire un immobile da affitto breve a locazione lunga (4+4 o 3+2). La cedolare sulla locazione lunga abitativa resta al 21% (libero mercato) o 10% (canone concordato), e l'immobile non rientra nel conteggio dei due appartamenti perché non è destinato a locazione breve.
Dato
Esempio: 3 apt, di cui 2 in locazione breve e 1 in locazione lunga. Conteggio locazione breve: 2 immobili → 1 al 21% + 1 al 26%, presunzione d'impresa non scattata. L'apt in locazione lunga ha cedolare separata al 21% (o 10% se canone concordato).
Strategia 3: comodato gratuito
Cedere un immobile in comodato gratuito (a familiari o terzi) lo esclude dal conteggio degli immobili "destinati a locazione breve". Soluzione formale ma efficace se l'immobile non genera reddito significativo — e ovviamente azzera i ricavi di quell'unità.
Strategia 4: co-host strutturato
Affittare uno degli immobili a un co-host professionista che lo gestisce come operatore terzo: il proprietario non è più "destinatario diretto" della locazione breve, ma incassa un canone fisso da locatario professionale.
Attenzione
La struttura giuridica del co-host strutturato richiede contratto chiaro, partita IVA del co-host e analisi della titolarità reale dei ricavi: l'Agenzia in verifica può riqualificare la struttura come fittizia. Valutare con commercialista.
Capitolo 04 / 12
Conteggio "immobili": cosa dice la prassi
La definizione di "immobile destinato a locazione breve" non è banale. La Circolare 10/E 2024 ha chiarito alcuni punti:
Cosa conta come "immobile"
- Unità immobiliare urbana autonoma: ogni unità con accatastamento separato (categoria A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) conta come 1 immobile
- Stanze in coabitazione: ogni stanza affittata separatamente conta come 1 immobile, anche se nella stessa unità catastale
- Pertinenze (cantine, box auto, garage): non si contano se accatastate come pertinenze (categoria C/2, C/6, C/7)
Cosa NON conta come immobile destinato
- Immobile occupato dal proprietario o familiari (residenza principale)
- Immobile locato come abitazione principale del conduttore (locazione lunga 4+4)
- Immobile a disposizione ma non locato nell'anno
- Immobile in ristrutturazione o inagibile (categoria F/3, F/4)
Quando si conta il periodo di destinazione
Si considera "destinato a locazione breve" l'immobile effettivamente offerto sul mercato (con annuncio attivo Airbnb/Booking) per almeno una notte nell'anno fiscale, anche se di fatto non è stato locato per mancanza di prenotazioni.
Dato
Esempio: 3 apt, di cui 1 in vendita non più offerto in locazione → 2 immobili contano per la soglia e la cedolare resta applicabile. Se l'apt in vendita ha avuto anche una sola prenotazione nei primi 3 mesi del 2026 prima della vendita → entra nel conteggio, gli immobili destinati diventano 3 e la presunzione d'impresa scatta per tutto il periodo d'imposta.
Capitolo 05 / 12
Implicazioni patrimoniali: la soglia dei due appartamenti
Restare a due immobili in locazione breve è il massimo possibile senza scattare la presunzione legale di impresa. Salire al terzo immobile comporta:
- Obbligo apertura partita IVA entro 30 giorni
- Iscrizione CCIAA registro imprese (con codice ATECO 55.20.51 o 68.20.01)
- Iscrizione INPS gestione separata
- Scelta regime fiscale: forfettario (se <85k ricavi) o ordinario
- Eventuali SCIA comunali se servizi para-alberghieri
- Fine cedolare secca: i ricavi vanno in regime impresa (forfettario o ordinario), niente più 21%/26%
Dato
Le due soglie da tenere a mente sono quindi:
- Soglia fiscale cedolare: dal 2° immobile aliquota 26% (invariata dal 2024)
- Soglia giuridica impresa: dal 3° immobile obbligo P. IVA (dal 2026; fino al 2025 era dal 5°)
Tra le due, la prima incide subito sul fisco; la seconda cambia la natura giuridica dell'attività.
Tabella decisionale completa
| Configurazione | Cedolare 21% | Cedolare 26% | P. IVA |
|---|---|---|---|
| 1 immobile, senza servizi | Sì (su 1) | No | No |
| 2 immobili, senza servizi | Sì (su 1) | Sì (sul 2°) | No |
| 1-2 immobili con servizi para-alberghieri | No* | No* | Sì (impresa di fatto) |
| 3 o più immobili | No | No | Sì obbligatoria |
*Se i servizi configurano impresa, la cedolare non è applicabile e si passa a regime impresa già con un solo appartamento.
Capitolo 06 / 12
Quattro scenari decisionali
Scenario 1 — Host con 2 apt e ricavi alti
Lucia ha 2 apt a Milano con ricavi 110.000 €/anno (uno da 62.000, uno da 48.000).
Cedolare62.000 × 21% + 48.000 × 26% = 13.020 + 12.480 = 25.500 €
Forfettario (P. IVA volontaria): 110.000 × 40% × 15% = 6.600 € + INPS 11.471 € = 18.071 €
Differenza: -7.429 € a favore del forfettario. Con ricavi di questo livello su due sole unità l'apertura volontaria di P. IVA merita una simulazione seria con il commercialista.
Scenario 2 — Host con 2 apt e ricavi bassi
Davide ha 2 apt in piccoli centri toscani, ricavi 32.000 €/anno (uno da 20.000, uno da 12.000).
Cedolare20.000 × 21% + 12.000 × 26% = 4.200 + 3.120 = 7.320 €
Forfettario32.000 × 40% × 15% = 1.920 € + INPS 3.336 € + commercialista 1.500 € = 6.756 €
Differenza: -564 € a favore del forfettario. Conviene marginalmente il forfettario, ma se Davide preferisce la semplicità resta in cedolare.
Scenario 3 — Host che cede un immobile per rientrare nella cedolare
Federica ha 3 apt e nel 2026 è quindi fuori dalla cedolare per presunzione d'impresa. Valuta la vendita di uno (valore 220.000 €) per tornare a due appartamenti. Ricavi 3 apt: 64.000 €/anno, di cui 14.000 dall'apt candidato alla vendita.
Situazione attuale (3 apt, P. IVA obbligatoria, forfettario): 64.000 × 40% = 25.600 € imponibile → 15% = 3.840 € + INPS 26,07% × 25.600 = 6.674 € + ~1.500 € di gestione = ~12.014 €/anno
Dopo la vendita (2 apt, ricavi 50.000 €, cedolare di nuovo applicabile): 24.000 × 21% + 26.000 × 26% = 5.040 + 6.760 = 11.800 €/anno
Dato
L'esborso è praticamente identico (circa 200 € di differenza) e Federica perde 14.000 €/anno di ricavi. Sul piano della sola imposta il confronto è persino a sfavore della cedolare: 11.800 € contro 3.840 €, perché nel forfettario la quota grossa sono contributi INPS che maturano pensione.
Attenzione
Morale: vendere per rientrare sotto la soglia raramente si giustifica con il fisco. Ha senso se Federica vuole liberarsi della burocrazia da impresa (contabilità, fatturazione elettronica, CCIAA), o se i 220.000 € possono rendere più del 6,3% lordo annuo — soglia fuori portata per BOT/BTP.
Scenario 4 — Due apt ad alti costi: cedolare o regime ordinario?
Andrea ha 2 apt vintage a Venezia ad alta gestione (manutenzioni, restauri continui, alti costi). Ricavi 95.000 € (uno da 50.000, uno da 45.000), costi reali 32.000 €/anno.
Cedolare50.000 × 21% + 45.000 × 26% = 10.500 + 11.700 = 22.200 €
Ordinario (P. IVA): utile = 95.000 - 32.000 = 63.000 € → IRPEF a scaglioni ~22.000 € + INPS ~16.430 € = 38.430 €
In questo caso la cedolare è ampiamente più conveniente, perché tassa il canone lordo ma a un'aliquota molto più bassa dell'IRPEF marginale. Il regime ordinario diventa interessante solo se i costi superano il 50% dei ricavi, condizione rara per affitti brevi.
Capitolo 07 / 12
Cosa cambia con la Manovra 2026
Qui sta l'unica novità 2026 che conta davvero su questa pagina, ed è sulla soglia, non sull'aliquota.
Cambiatol'art. 1 comma 17 della legge 30 dicembre 2025, n. 199 ha abbassato da quattro a due il numero di appartamenti che si possono destinare a locazione breve per periodo d'imposta senza far scattare la presunzione di attività imprenditoriale, modificando l'art. 4 commi 2 e 3 del DL 50/2017. Decorrenza 1° gennaio 2026: in sede di conversione del Milleproroghe era stato proposto un rinvio al 1° luglio con moratoria, ma la proposta non è passata e la guida "Locazioni brevi" dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 indica il limite di "non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti)".
Non cambiatol'aliquota. Resta 21% su un immobile a scelta e 26% dal secondo in poi, come da L. 213/2023. Non sono passate le proposte di estensione del 26% al primo immobile, di tetti massimi su notti/anno in città metropolitane (rinviati a regolamenti comunali) né di eliminazione della cedolare per locazioni oltre 90 giorni totali/anno.
Restano in vigore:
- Aliquota 21% su 1 immobile, 26% sul secondo
- Obbligo P. IVA dal 3° immobile (fino al 2025: dal 5°)
- CIN nazionale obbligatorio per ogni unità
- Ritenuta 21% intermediari (vedi Certificazione Unica Airbnb)
Capitolo 08 / 12
Errori da evitare
Errore 1: scegliere male l'immobile al 21%
Mettere al 21% l'immobile con canone più basso = penalità fiscale fino a 1.500 €/anno per host con disparità di ricavi tra apt. Soluzione: scegliere sempre l'immobile con ricavo più alto.
Errore 2: contare immobili sbagliati
Includere pertinenze (cantina, box auto) nel conteggio = errore. Soluzione: contare solo unità immobiliari urbane autonome A/1-A/11.
Errore 3: non valutare regime ordinario per costi alti
Restare in cedolare con costi reali >40% = pagare troppo. Soluzione: simulare regime ordinario se costi documentabili sono significativi.
Errore 4: confondere immobili "destinati" e "effettivamente locati"
Un apt offerto su Airbnb ma mai locato nell'anno conta lo stesso per la soglia. Soluzione: chiudere annuncio se non si vuole locare.
Capitolo 09 / 12
Aspetti dichiarativi: come compilare il quadro RB
L'applicazione dell'aliquota 21% o 26% in dichiarazione richiede attenzione nella compilazione del Quadro RB Sez. II del Modello Redditi PF o del Quadro B Sez. II del 730.
Una riga per immobile
Ogni unità immobiliare destinata a locazione breve va in una riga separata. La colonna 4 "Canone" riporta il canone lordo annuo (prima della commissione Airbnb scorporata). La colonna 9 "Cedolare secca" va flaggata con codice 1 (cedolare 21%) o codice 2 (cedolare 26%).
Scelta in dichiarazione
L'assoggettamento al 21% va indicato espressamente con codice 1 sulla riga dell'immobile prescelto. Tutti gli altri immobili in locazione breve ricevono automaticamente codice 2 (26%). Il software dichiarativo (CommercialistaApp, Fatture in Cloud, Studio o intermediario) avvisa in caso di errore di assegnazione multipla al codice 1.
Dato
Errore frequente: indicare codice 1 (21%) su tutti gli immobili. Il sistema rileva l'incoerenza in trasmissione e respinge la dichiarazione, oppure (se passa il controllo formale) genera avviso bonario in fase di liquidazione automatica.
Quadro RB Sez. VI per ritenute
Le ritenute trattenute da Airbnb, Booking, Vrbo (vedi Certificazione Unica Airbnb) si riportano nel Quadro RB Sez. VI per scomputarle dall'imposta dovuta. Se le ritenute superano la cedolare dovuta, scatta diritto al rimborso (Quadro RX) o al credito d'imposta da riportare nell'anno successivo.
Capitolo 10 / 12
Cedolare 26% e mercato secondario: impatto sui prezzi
L'introduzione dell'aliquota 26% ha avuto effetti misurabili sul mercato delle locazioni brevi italiane nel 2024-2025. Secondo dati ISTAT e analisi AIGAB sui trend:
- Riduzione marginale dei portafogli multi-unità: PM con più appartamenti hanno spesso ceduto un immobile o passato uno in locazione lunga
- Aumento delle conversioni a P. IVA: forfettario diventato più attraente per ricavi >45k
- Pressione sui canoni: parte dell'aumento fiscale traslato sugli ospiti come aumento prezzi medio +3-5% annuo (Roma, Firenze, Venezia 2025)
Dato
La pressione fiscale non è l'unica variabile: si combinano effetti del CIN nazionale, regolamenti comunali (zone rosse Firenze, Venezia), riduzione concessioni nuove SCIA in centro storico. Il taglio della soglia a due appartamenti dal 2026 spinge nella stessa direzione, accelerando il passaggio a P. IVA dei portafogli medi.
Capitolo 11 / 12
Gestione operativa: meno tempo, più focus sui numeri
Gestire più appartamenti in locazione breve significa coordinare:
- Annunci su 3-4 piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo, canale diretto)
- Calendario sincronizzato (channel manager)
- 100-200 messaggi al giorno con ospiti in 5-6 lingue
- Check-in remoti, raccolta documenti per Alloggiati Web e Ross 1000
- Manutenzioni, pulizie, restocking
L'automazione della comunicazione ospiti libera 30-60 minuti al giorno per la parte fiscale e strategica. Verto AI è il concierge AI su WhatsApp che gestisce risposte multilingua h24, integrandosi con Smoobu e altri channel manager.
Capitolo 12 / 12
Conclusione operativa
Due numeri, non uno. L'aliquota 26% parte dal secondo immobile in poi, non dal quarto: la scelta su quale apt assoggettare al 21% spetta all'host in dichiarazione e conviene sempre quello con canone più alto. La soglia della presunzione d'impresa è invece scesa a due appartamenti dal 1° gennaio 2026: dal terzo appartamento la P. IVA è obbligatoria e la cedolare non è più applicabile.
Prima della dichiarazione 2027 (redditi 2026): conta gli immobili effettivamente destinati a locazione breve — se sono tre o più, la cedolare non è un'opzione e va impostato il regime d'impresa; se sono due, scegli quello con canone più alto per il 21% e valuta con il commercialista se il forfettario conviene comunque. Attenzione al 2025: per quel periodo d'imposta vale ancora la vecchia soglia di quattro appartamenti, quindi le due dichiarazioni si contano con regole diverse. Per il futuro: se vuoi crescere oltre due unità, pianifica direttamente la struttura impresa con codice ATECO e regime adeguato.
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Fonti normativeDL 50/2017 art. 4 commi 2 e 3 (cedolare locazione breve e presunzione d'impresa); Legge 213/2023 art. 1 cc. 63-64 (Legge Bilancio 2024, aliquota 26% dal secondo immobile); Legge 30 dicembre 2025 n. 199 art. 1 c. 17 (Legge Bilancio 2026, soglia due appartamenti dal 1° gennaio 2026); Legge 178/2020 art. 1 c. 595 (vecchia soglia quattro appartamenti, valida fino al 31 dicembre 2025); Circolare Agenzia Entrate 10/E 2024 (interpretazione applicativa); DLgs 23/2011 art. 3 (cedolare secca regime sostitutivo); guida "Locazioni brevi" Agenzia delle Entrate, aprile 2026; mef.gov.it; normattiva.it.
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