Deducibilità commissioni Airbnb, Booking, Vrbo affitti brevi 2026
Le commissioni pagate ad Airbnb (3% host-only o 14-16% host-guest split), Booking.com (15-18% host), Vrbo (5-8%) e altre OTA per gli affitti brevi sono deducibili nel regime IRPEF ordinario e nel regime imprenditoriale con partita IVA, ma non sono deducibili in cedolare secca (che tassa i canoni al lordo). In regime forfettario le commissioni sono già considerate nel coefficiente di redditività del 40% e non si deducono ulteriormente. La scelta del regime fiscale determina se il costo commissioni pesa realmente sul reddito imponibile o resta a carico integrale dell'host.
Capitolo 01 / 08
Il quadro delle commissioni delle piattaforme di affitti brevi
Le principali OTA (Online Travel Agency) applicano modelli commissionali differenti che impattano diversamente sul reddito netto dell'host di affitti brevi.
Airbnb — split fee vs host-only
Airbnb offre due modelli di commissione:
- Split fee (standard host): commissione host 3% + service fee ospite 14-16%. È il modello di default per host individuali.
- Host-only (opzionale per PM e host multipli): commissione unica host 14-16%, senza service fee ospite. Obbligatorio dal 2020 per host con software di property management collegati (channel manager, dynamic pricing).
Per un canone lordo di 1.000 € su Airbnb split fee, l'host riceve 970 €. Sul host-only riceve 840-860 €. Le commissioni Airbnb sono trattenute automaticamente alla fonte, non fatturate: il payout mostra l'importo netto.
Booking.com — commissione fissa host
Booking applica una commissione standard 15% in molti mercati europei, con maggiorazioni fino al 18% nelle destinazioni turistiche premium (Roma, Firenze, Costa Amalfitana, Costa Smeralda) e sconti al 12% in destinazioni meno competitive. Il modello Preferred Partner riduce l'ordine di apparizione in cambio di aumento commissione (17-20%).
Booking emette fattura elettronica mensile con il dettaglio delle commissioni applicate su ogni prenotazione. La fattura arriva in area riservata Extranet ed è formalmente compliant con la normativa italiana IVA (Booking BV, sede Amsterdam, con applicazione del reverse charge intra-UE per operazioni B2B).
Vrbo — commissione base + subscription
Vrbo (gruppo Expedia) opera con due modelli:
- Pay-per-booking: commissione 5% + 3% transazione = 8% totale sul lordo
- Subscription annuale: abbonamento €399/anno o simili, con commissioni ridotte
Vrbo non è dominante in Italia (quota di mercato inferiore a 10% rispetto a Airbnb 50% e Booking 35% stima settore) ma è rilevante per host che targettizzano il mercato USA/UK con soggiorni familiari lunghi.
Sintesi commissioni OTA
| Piattaforma | Modello | Commissione host tipica | Note |
|---|---|---|---|
| Airbnb (split fee) | Host + guest split | 3% host + 14-16% ospite | Default host singoli |
| Airbnb (host-only) | Host only | 14-16% | Obbligatorio con channel manager |
| Booking.com | Solo host | 15-18% | Fattura elettronica mensile |
| Vrbo pay-per-booking | Solo host | 5-8% | Modello a prestazione |
| Vrbo subscription | Solo host | €399/anno + ridotta | Abbonamento annuale |
| Canale diretto (sito) | 0% platform + gateway | 1,4-2,9% carta | Solo costi di pagamento |
Dato
Un host medio con canoni annui €40.000 distribuiti al 60% Airbnb e 40% Booking paga circa 5.400 € in commissioni OTA (Airbnb 24.000 × 15% = 3.600 € + Booking 16.000 × 12% = 1.920 €). Il costo commissioni è normalmente il secondo voce di costo dopo pulizie e utenze.
Capitolo 02 / 08
Deducibilità in cedolare secca — la regola del canone lordo
La cedolare secca (art. 3 DLgs 23/2011 e art. 4 DL 50/2017) tassa il canone lordo percepito al 21% (o 26% dalla seconda unità dal 2024, L. 213/2023). La normativa esclude qualsiasi deduzione di spesa perché la cedolare è un'imposta sostitutiva forfettaria che scambia semplicità dichiarativa con assenza di deducibilità.
Cosa NON si può dedurre in cedolare
In cedolare secca sono totalmente indeducibili:
- Commissioni Airbnb, Booking, Vrbo e altre OTA
- Spese di pulizia e lavanderia
- Utenze (luce, gas, acqua, internet)
- Manutenzione ordinaria e straordinaria
- IMU sulla casa vacanza
- Ammortamento degli arredi
- Costi di property management (se gestione a terzi)
Attenzione
La cedolare al 21% applicata a un canone lordo €1.000 genera 210 € di imposta anche se dopo le commissioni Airbnb da 150 € il netto per l'host è 850 €. La tassazione effettiva sul netto ricevuto è 24,7% (210/850). Su piattaforme con commissioni più alte (Booking 15-18%) l'aliquota effettiva sale al 25-27%.
Perché la cedolare resta comunque conveniente
Nonostante l'indeducibilità delle commissioni, la cedolare secca al 21% batte l'IRPEF ordinaria per la maggior parte degli host con reddito complessivo sopra 28.000 € (v. calcolo IRPEF affitti brevi). Il motivo è che l'IRPEF applicherebbe scaglioni 35-43% + addizionali 3% con detrazione forfait solo del 5%. Per aliquote marginali sopra il 26-28% la cedolare vince anche senza deduzioni.
Base di calcolo cedolare in dettaglio
Il canone imponibile in cedolare comprende:
- Canone base della locazione
- Rimborso spese anticipate al conduttore (se previsto)
- Somme accessorie (pulizie forfettarie, biancheria, WiFi se fatturate come parte del prezzo)
Non concorrono al canone imponibile:
- Commissioni trattenute dalla OTA (se il conduttore paga il lordo a Airbnb e la OTA gira il netto): la cedolare si applica solo sul netto ricevuto
- Tasse di soggiorno raccolte per conto del Comune (le OTA le versano direttamente al Comune)
- Cauzioni rimborsate
Tip
Se Airbnb accredita 850 € su un canone lordo cliente di 1.000 € (dopo 15% commissione), la base cedolare è 850 €, non 1.000 €. Il canone imponibile è ciò che effettivamente è entrato nel conto dell'host, come chiarito dalla circolare Agenzia Entrate 24/E 2017 par. 6.2 sull'interposizione della piattaforma.
Capitolo 03 / 08
Deducibilità in regime IRPEF ordinario
Nel regime IRPEF ordinario la situazione dipende dall'inquadramento del reddito. La regola generale è:
- Reddito fondiario (host proprietario privato senza attività organizzata): deduzione forfettaria 5% dei canoni ex art. 37 c. 4-bis TUIR, non deduzione delle spese effettive
- Reddito d'impresa (attività organizzata con partita IVA, oltre 4 unità o mandato senza rappresentanza): deduzione integrale di spese effettive documentate
Reddito fondiario — nessuna deduzione commissioni
Per l'host privato senza partita IVA che dichiara canoni come reddito fondiario in quadro RB del modello Redditi PF, la deduzione forfettaria del 5% rappresenta l'unica riduzione ammessa. Le commissioni Airbnb, Booking, Vrbo non sono deducibili come spese specifiche perché il reddito fondiario non ammette deduzione analitica.
Su un canone annuo di 20.000 € con commissioni OTA effettive per 3.000 € (15% media):
- Deduzione forfettaria 5%: 1.000 €
- Reddito imponibile IRPEF: 19.000 €
- Le commissioni 3.000 € restano integralmente a carico dell'host, non deducibili
Questo è il motivo per cui la scelta tra cedolare e IRPEF ordinaria per host individuali si gioca sull'aliquota marginale, non sulla deducibilità delle commissioni: in entrambi i regimi le commissioni non sono deducibili.
Reddito d'impresa — deduzione integrale
Quando l'attività è organizzata come impresa (property manager con partita IVA in regime ordinario, host oltre 4 unità con obbligo PIVA, gestore di immobili di terzi con mandato senza rappresentanza), le commissioni OTA diventano spese effettive documentate deducibili integralmente ai sensi dell'art. 109 TUIR.
Costi deducibili in regime ordinario impresa:
| Voce | Deducibilità | Documentazione |
|---|---|---|
| Commissioni Airbnb | 100% | Payout mensile o annual summary |
| Commissioni Booking | 100% | Fattura elettronica mensile |
| Commissioni Vrbo | 100% | Report piattaforma |
| Pulizie e lavanderia | 100% | Fatture o ricevute fiscali |
| Utenze | 100% | Bollette intestate all'attività |
| Ammortamento arredi | 12-25% annuo | Registro cespiti |
| Ammortamento immobili strumentali | 2% annuo | Registro cespiti |
| Property management fee (se in gestione a terzi) | 100% | Fattura elettronica |
Nota
Per gli host proprietari che superano il limite delle 4 unità e diventano imprenditori la deducibilità integrale delle commissioni è la principale leva di ottimizzazione fiscale rispetto alla cedolare. Con commissioni al 15% dei canoni la deduzione riduce il reddito imponibile di 15 punti percentuali prima ancora di applicare l'IRPEF.
Capitolo 04 / 08
Deducibilità in regime forfettario
Il regime forfettario (L. 190/2014) applica un'imposta sostitutiva del 15% (5% start-up 5 anni) sul reddito imponibile calcolato applicando ai ricavi lordi un coefficiente di redditività fisso per attività. Per attività ricettive extralberghiere codice ATECO 55.20.51 (affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze) e 55.20.52 (attività di alloggio connesse alle aziende agricole), il coefficiente di redditività è del 40%.
Come funziona la deduzione forfettaria 40%
Su un ricavo lordo di 50.000 € annui:
- Reddito imponibile: 50.000 × 40% = 20.000 €
- Imposta sostitutiva 15%: 20.000 × 15% = 3.000 €
Il coefficiente 40% include forfetariamente tutte le spese sostenute per produrre il reddito: commissioni OTA, pulizie, utenze, manutenzione, ammortamenti. Nessuna spesa aggiuntiva è deducibile. Non si tengono registri di costi né si emettono ricevute di spesa da conservare per la deduzione (restano obbligatori solo per gestione ordinaria e coefficiente diverso).
Commissioni "nel forfait"
Le commissioni Airbnb, Booking, Vrbo pagate dal forfettario non si deducono ulteriormente perché sono già incluse nel 60% forfettizzato come costo. In pratica il forfettario "assume" che il 60% dei ricavi sia costo di produzione, indipendentemente dai costi effettivi.
Il regime forfettario è vantaggioso quando le spese effettive sono sotto il 60% dei ricavi (marginalità reale > 40%). Se le commissioni + altri costi superano il 60%, il regime ordinario impresa diventa più conveniente perché consente deduzione integrale delle spese.
Dato
Per un PM con commissioni OTA al 15%, pulizie al 15% e utenze al 5% dei ricavi (totale spese 35%), il forfettario risulta molto conveniente perché il forfait 60% "assume" un costo superiore a quello reale, generando un'imposta più bassa.
Requisiti e limiti forfettario
Il regime forfettario ha requisiti stringenti:
- Ricavi anno precedente ≤ 85.000 € (soglia 2026 confermata dalla L. 197/2022)
- Non aver superato 100.000 € nell'anno in corso (soglia di fuoriuscita immediata dal regime)
- Non essere socio di società di persone / SRL a ristretta base
- Non avere redditi da lavoro dipendente/assimilato > 30.000 € (salvo cessazione)
Chi supera 85.000 € di ricavi con affitti brevi esce dal forfettario e passa in regime ordinario impresa (con o senza contabilità semplificata a seconda dell'ordinamento IVA).
Capitolo 05 / 08
4 scenari operativi di deducibilità
Scenario 1 — Host in cedolare secca, 1 apt, canoni €20.000
Canone lordo Airbnb: 20.000 €. Commissioni Airbnb split fee 3% host: 600 € (implicite nel netto ricevuto).
- Netto ricevuto host: 19.400 €
- Base cedolare: 19.400 €
- Cedolare 21%: 4.074 €
- Netto dopo cedolare: 15.326 €
Le commissioni 600 € sono perse fiscalmente: non riducono la base imponibile. Se le commissioni fossero al 15% (host-only), la perdita salirebbe a 630 € di cedolare non recuperabile su 3.000 € di commissioni.
Scenario 2 — Host in regime ordinario impresa (PIVA), 6 apt
Canone lordo cumulato 6 unità: 120.000 €. Commissioni OTA totali 15% media: 18.000 €.
- Ricavi lordi: 120.000 €
- Costi deducibili totali (commissioni + pulizie + utenze + manutenzione + ammortamento): ~55.000 €
- Reddito imponibile: 65.000 €
- IRPEF ordinaria (scaglioni + addizionali medie): ~22.000 €
- Le commissioni deducono per 18.000 € abbattendo l'IRPEF di ~7.200 € (aliquota marginale 40%)
Il regime ordinario impresa consente il pieno recupero fiscale delle commissioni, che passano da costo cash a onere fiscalmente scaricato.
Scenario 3 — Host in regime forfettario, 3 apt, canoni €48.000
Canone lordo 3 unità: 48.000 €. Commissioni OTA effettive 15% media: 7.200 €.
- Ricavi lordi: 48.000 €
- Reddito imponibile forfettario: 48.000 × 40% = 19.200 €
- Imposta sostitutiva 15%: 2.880 €
- Le commissioni 7.200 € sono già "dentro" il forfait 60%: non si deducono ulteriormente
Il forfettario è vantaggioso perché il forfait 60% "assume" costi ben superiori (28.800 €) rispetto ai costi effettivi commissioni (7.200 € + altre spese ~10.000 € = ~17.200 €). Il "guadagno fiscale" è la differenza tra i costi forfettizzati e i costi reali.
Scenario 4 — PM con PIVA che gestisce immobili di terzi
PM con partita IVA ordinaria che gestisce 15 unità non di proprietà, con mandato senza rappresentanza. Ricavi commissionali dal proprietario 20% dei canoni: 60.000 € su 300.000 € di canoni gestiti.
- Ricavi 60.000 €
- Commissioni OTA pagate: 45.000 € (15% dei 300.000 canoni gestiti, ma girate al proprietario o dedotte con nota di credito)
- Spese di gestione (personale, software, ufficio): 25.000 €
In questo modello il PM deduce integralmente le proprie spese di gestione ma non le commissioni OTA se sono a carico del proprietario. Se invece le commissioni sono a carico del PM (contratto lump-sum sul canone lordo), il PM le deduce come costi diretti dell'attività.
Attenzione
Il modello contrattuale con il proprietario (mandato senza rappresentanza vs contratto di gestione a lump-sum) determina chi porta le commissioni OTA in deduzione. Nel mandato senza rappresentanza il PM è "trasparente" fiscalmente: canoni e commissioni transitano dal proprietario. Nel contratto lump-sum il PM assume rischio e beneficio delle commissioni.
Capitolo 06 / 08
Come documentare le commissioni per la deduzione
Per far valere la deducibilità delle commissioni (regime ordinario o forfettario prima soglia) serve documentazione formalmente completa.
Airbnb — payout summary e detail
Airbnb fornisce due documenti:
- Payout report mensile: PDF scaricabile da area Host → Payouts → statement
- Annual earnings summary: PDF con canoni lordi, commissioni trattenute, netti ricevuti su base anno
Airbnb Ireland Unlimited Company (sede Dublino) è la controparte fiscale UE. Per operazioni B2B (host con PIVA) si applica il reverse charge intra-UE. Airbnb non emette fattura elettronica italiana, ma i documenti scaricabili sono sufficienti per contabilità e deduzione.
Booking.com — fattura elettronica
Booking Booking.com BV (sede Amsterdam) emette fattura elettronica mensile in formato SDI compatibile per host con partita IVA italiana. La fattura riporta: canone lordo, commissione applicata, IVA reverse charge, netto trattenuto. È scaricabile in area Extranet → Finance → Invoices.
Per host privati senza PIVA Booking emette ricevuta contabile (invoice) valida per contabilità civilistica ma non ai fini della deduzione fiscale (che comunque non spetta al reddito fondiario).
Vrbo — statement mensile
Vrbo (gruppo Expedia) fornisce statement mensili con dettaglio prenotazioni, commissioni pay-per-booking, subscription fee annuali. Documentazione scaricabile da area Owner Dashboard → Reservations Manager → Financial Overview.
Canale diretto — costi gateway pagamento
Se il canale diretto (sito web proprio, WhatsApp con link pagamento) usa gateway come Stripe, PayPal, Nexi, i costi di transazione (tipicamente 1,4-2,9% + fixed fee) sono deducibili con la stessa logica delle commissioni OTA. La documentazione è la fattura elettronica del gateway.
Capitolo 07 / 08
Come Verto aiuta a ridurre la dipendenza dalle OTA
Il modo più diretto per ridurre l'impatto delle commissioni OTA sul reddito è aumentare la quota di canale diretto e le prenotazioni ripetute. Un ospite che prenota via canale diretto anziché OTA vale 12-18% in più di margine netto per l'host.
Verto AI è un concierge AI per affitti brevi via WhatsApp: risponde agli ospiti in autonomia 24/7 in oltre 25 lingue, gestendo check-in, richieste informative, upsell servizi locali e follow-up recensioni. Il canale WhatsApp diretto costruisce una relazione persistente con l'ospite che facilita il rebook diretto e la referenza, aumentando la quota canale diretto del 15-25% in 6-12 mesi di utilizzo (dato aggregato utenti Verto).
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Capitolo 08 / 08
Conclusioni operative sulla deducibilità commissioni OTA
Le commissioni Airbnb, Booking, Vrbo pesano tipicamente per il 10-18% dei canoni lordi e rappresentano una delle prime tre voci di costo per gli host di affitti brevi. La loro deducibilità dipende in modo netto dal regime fiscale:
- Cedolare secca: mai deducibili (compensate dall'aliquota bassa 21%)
- IRPEF ordinaria come reddito fondiario: mai deducibili (forfait 5%)
- Regime imprenditoriale con partita IVA: sempre deducibili integralmente
- Regime forfettario: già incluse nel coefficiente 40% (non ulteriormente deducibili)
Per chi gestisce 5+ unità o supera i 30.000-40.000 € di canoni annui la scelta del regime fiscale ottimale (con vs senza partita IVA, forfettario vs ordinario) diventa il fattore principale per ottimizzare il carico fiscale. La simulazione va fatta caso per caso con il commercialista, considerando reddito complessivo, costi effettivi e strategia di crescita del portafoglio.
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