Acconti cedolare secca affitti brevi 2026: regole e sospensione
L'acconto cedolare secca 2026 sugli affitti brevi si calcola al 100% dell'imposta dell'anno precedente (art. 3 c. 4 DLgs 23/2011). Chi ha versato meno di 51,65 € nel 2025 non deve acconto; tra 51,65 € e 257,52 € versa in unica soluzione entro il 30 novembre; sopra 257,52 € versa 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre. Il codice tributo F24 è 1840 per acconto e 1842 per saldo, sezione Erario. La sospensione dell'acconto è ammessa se con metodo previsionale si prevede un'imposta inferiore (obbligo di ricalcolo motivato).
Capitolo 01 / 10
Cos'è l'acconto cedolare secca
L'acconto cedolare secca è il versamento anticipato dell'imposta sostitutiva sui canoni di locazione breve, disciplinato dall'art. 3 c. 4 del DLgs 14 marzo 2011 n. 23 che ha istituito la cedolare, e integrato dall'art. 4 del DL 50/2017 per gli affitti brevi. La struttura degli acconti segue le regole generali IRPEF con specificità sull'aliquota (100% anziché 100% dell'IRPEF).
Perché esiste l'acconto
L'ordinamento tributario italiano prevede il versamento anticipato delle imposte dovute per l'anno in corso, calcolato in via presuntiva sulla base dei dati dell'anno precedente. La logica è duplice:
- Cassa erariale: garantire flussi tributari costanti anziché concentrati a saldo (giugno-novembre)
- Continuità contributiva: distribuire il carico fiscale del contribuente su due o tre versamenti anziché uno unico
Per la cedolare secca la regola dell'acconto 100% è stata confermata dall'art. 1 c. 3 della Legge 23/2011 e non è stata modificata dai successivi interventi normativi (DL 50/2017, L. 213/2023). Rimane distinta dalla regola IRPEF che oscilla tra 100% e 95%-99% a seconda delle riforme in vigore.
Struttura degli acconti 2026
| Adempimento | Codice tributo | Base di calcolo | Scadenza 2026 |
|---|---|---|---|
| Primo acconto cedolare (40%) | 1840 | 100% imposta 2025 × 40% | 30 giugno 2026 |
| Secondo acconto cedolare (60%) | 1840 | 100% imposta 2025 × 60% | 30 novembre 2026 |
| Saldo cedolare anno 2025 | 1842 | Imposta 2025 – acconti 2025 versati | 30 giugno 2026 |
Tip
Il primo F24 di giugno 2026 contiene tipicamente due righi: saldo cedolare 2025 (codice 1842) e primo acconto cedolare 2026 (codice 1840). Entrambi vanno nella sezione Erario del modello. La quietanza telematica arriva 1-3 giorni lavorativi dopo l'invio.
Capitolo 02 / 10
Le soglie di acconto e rateizzazione
Chi non versa acconto
Imposta dell'anno precedente inferiore a 51,65 €nessun acconto dovuto. Si versa solo il saldo dell'anno precedente il 30 giugno (se dovuto). Questo scenario è raro nei canoni di affitto breve, ma può verificarsi per canoni molto bassi (< 250 €/anno di canoni totali dell'unità).
Rateizzazione dell'acconto
Imposta tra 51,65 € e 257,52 €versamento in unica soluzione entro il 30 novembre. Non c'è rateizzazione.
Imposta oltre 257,52 €versamento in due rate:
- Prima rata 40% entro il 30 giugno (insieme al saldo dell'anno precedente)
- Seconda rata 60% entro il 30 novembre
Le percentuali sono definite dall'art. 17 c. 3 DPR 435/2001 e si applicano a IRPEF, IRES, IVA, cedolare e tutte le imposte sostitutive.
Esempio numerico
Host con un appartamento a Milano che nel 2025 ha versato cedolare secca al 21% su canoni 15.000 €. Imposta 2025 = 15.000 × 21% = 3.150 €.
Acconto 2026 = 100% dell'imposta 2025 = 3.150 €. Sopra la soglia 257,52 €, quindi rate:
- 30 giugno 2026: 3.150 × 40% = 1.260 € (codice 1840, anno 2026)
- 30 novembre 2026: 3.150 × 60% = 1.890 € (codice 1840, anno 2026)
Nello stesso F24 del 30 giugno l'host versa anche il saldo cedolare 2025 (codice 1842, anno 2025).
Attenzione
La rateizzazione automatica dell'acconto tra 40% e 60% è forfettaria: il contribuente non può scegliere ripartizioni diverse (es. 50%/50%). Chi preferisce distribuire diversamente il carico può versare un acconto maggiorato al primo termine e ridotto al secondo, ma la somma totale deve coprire il 100% dell'imposta dell'anno precedente.
Capitolo 03 / 10
Metodo storico vs metodo previsionale
Il contribuente ha diritto di scegliere tra due metodi di calcolo dell'acconto (art. 4 DL 209/2002 e art. 17 c. 3 DPR 435/2001):
Metodo storico
Base di calcoloimposta dell'anno precedente (2025 per l'acconto 2026). Applicabile a chi ha canoni stabili e prevedibili.
Vantaggi:
- Certezza dell'importo
- Nessuna motivazione richiesta
- Assenza di sanzioni se effettivamente si versa il 100% dell'imposta precedente
Svantaggi:
- Non si beneficia di riduzioni di canone o cessazioni in corso d'anno
- Se l'anno corrente è peggiore, si versa un acconto in eccesso che va richiesto a rimborso in dichiarazione
Metodo previsionale
Base di calcoloimposta stimata per l'anno in corso (2026). Applicabile a chi prevede canoni ridotti, cessazioni contratti, cambio regime fiscale.
Vantaggi:
- Adatta l'acconto alla realtà economica dell'anno
- Evita esborsi anticipati per redditi che poi non si materializzano
Svantaggi:
- Richiede stima motivata e prudente
- Se la stima è inferiore al dovuto e a fine anno si scopre che l'imposta è superiore, si applica sanzione per omesso versamento parziale (25% dell'importo non versato, salvo ravvedimento)
Dato
Il metodo previsionale è prudente: l'Agenzia delle Entrate accetta stime motivate ma può contestare stime palesemente sottodimensionate se poi il canone effettivo è molto superiore. La regola di sicurezza è stimare l'imposta almeno al 80-85% del previsto per lasciare margine di sicurezza.
Quando conviene il metodo previsionale
Il metodo previsionale conviene in queste situazioni:
- Cessazione di uno o più contratti di locazione in corso d'anno
- Riduzione dei canoni (rinegoziazioni, calo occupazione)
- Cambio da regime cedolare a regime forfettario (con partita IVA)
- Riduzione delle unità gestite (vendita di un appartamento)
- Vendita dell'immobile a metà anno
- Ripristino della prima casa (immobile che smette di essere affitto breve)
Nota
Se prevedi un anno con canoni significativamente più bassi, il metodo previsionale consente di versare meno acconto e liberare cash. Il calcolo va documentato con proiezioni ragionevoli (calendario prenotazioni Airbnb/Booking, contratti risolti, ecc.) da conservare in caso di controllo.
Capitolo 04 / 10
Sospensione dell'acconto
La sospensione dell'acconto (art. 4 DL 209/2002) è un'ipotesi specifica in cui il versamento non è dovuto. Si applica quando il contribuente, con metodo previsionale, prevede un'imposta finale così bassa che l'acconto risulterebbe superiore al dovuto totale.
Condizioni di sospensione
La sospensione integrale dell'acconto è ammessa quando:
- L'imposta stimata per l'anno corrente è prossima a zero o inferiore alle soglie di rateizzazione (< 51,65 €)
- Cessazione totale dell'attività di locazione breve entro l'anno
- Vendita dell'immobile che generava reddito da locazione con conseguente riduzione dell'imposta a zero
Sospensione parziale
Più frequente è la sospensione parziale: si versa un acconto ridotto rispetto al metodo storico. Ad esempio, se nel 2025 l'imposta è stata 3.000 € (acconto storico 3.000 €) ma nel 2026 si prevede un'imposta di 1.500 € (per cessazione di una unità), si può versare l'acconto sui 1.500 € previsti anziché sui 3.000 € storici.
Esempi di sospensione
Caso A — Cessazione contrattoHost con 3 unità in cedolare mista 21%+26% versa 2025 cedolare 5.400 €. Nel 2026 vende un appartamento a marzo. Con metodo previsionale calcola:
- Unità 1 (rimane 21%): 15.000 × 21% = 3.150 €
- Unità 2 (26% ora 1ª, era 2ª): 12.000 × 21% = 2.520 € (l'unità 2 diventa 1ª al 21% dopo cessione della 1ª)
Imposta 2026 stimata: 5.670 € (leggermente superiore). In questo caso nessuna sospensione: si versa acconto pieno.
Caso B — Vendita totale portafoglioHost che vende entrambi gli appartamenti nel primo semestre 2026. Imposta 2026 stimata: solo i mesi di locazione effettivi × cedolare. Se stima 800 €, acconto 100% del 2026 = 800 €, versato in unica soluzione il 30 novembre (soglia 257,52 – 800 €).
Caso C — Cessazione totale attivitàChiusura della locazione breve a giugno 2026. Nessun canone dopo giugno. Imposta 2026 = solo semestre = circa 50% dell'anno precedente. Si applica metodo previsionale: acconto ridotto del 50%.
Conferma
La sospensione o riduzione dell'acconto richiede un ricalcolo motivato che va conservato per 5 anni con la documentazione a supporto (contratti risolti, atto di vendita, calendario prenotazioni). L'Agenzia può richiederla in caso di accertamento.
Capitolo 05 / 10
Calcolo acconto per nuovi contribuenti
I contribuenti che si affacciano per la prima volta al regime cedolare (host che nel 2025 non hanno versato cedolare) non hanno un "anno precedente" da cui calcolare l'acconto storico. Vale la seguente regola:
Prima dichiarazione cedolare
Chi opta per la cedolare per la prima volta nel 2026 (canoni iniziati nel 2026 o nel 2025 senza aver optato) non ha imposta 2025 di riferimento. In questo caso:
- L'acconto non è dovuto con metodo storico (imposta 2025 = 0)
- Il contribuente può versare acconto con metodo previsionale, se stima un'imposta significativa nel 2026
- Non ci sono sanzioni per omesso acconto se si versa il saldo intero nel 2027 entro il 30 giugno
Passaggio da IRPEF a cedolare
Chi passa da regime IRPEF ordinario (2025) a cedolare (2026) non ha imposta cedolare 2025 di riferimento. L'acconto cedolare 2026 può essere:
- Non versato (nessun obbligo storico): saldo pieno nel 2027
- Versato con metodo previsionale: calcolato sul canone stimato 2026
Attenzione
La scelta di non versare l'acconto al primo anno è legittima ma può generare un carico fiscale elevato nell'anno 2027, quando il saldo cedolare 2026 arriva insieme al primo acconto 2027 (metodo storico applicabile per la prima volta). Pianificare il cash flow in anticipo.
Capitolo 06 / 10
Codici tributo e F24
Codici tributo cedolare
| Codice | Descrizione | Sezione F24 |
|---|---|---|
| 1840 | Cedolare secca — acconti | Erario |
| 1842 | Cedolare secca — saldo | Erario |
| 8913 | Sanzione ravvedimento cedolare | Erario |
| 1989 | Interessi ravvedimento | Erario |
Compilazione F24
L'F24 per acconto cedolare va compilato con:
- Sezione: Erario
- Codice tributo: 1840
- Anno di riferimento: l'anno per cui si versa l'acconto (2026 per acconto 2026)
- Rata / Riferimento: 0101 (prima rata) o 0102 (seconda rata) — indica la rata
- Importo a debito: il 40% dell'imposta 2025 (prima rata) o il 60% (seconda rata)
Il modulo si trasmette in modalità telematica (F24 Online, F24 Web, home banking CBI, intermediario abilitato). Per host senza partita IVA che non hanno crediti da compensare è possibile anche il pagamento cartaceo allo sportello bancario o postale.
Tip
Per approfondimenti sulla compilazione tecnica del modello F24, con esempi passo-passo per cedolare, IMU e ravvedimento, consulta F24 affitti brevi. Per l'elenco completo dei codici tributo cedolare vedi codice tributo cedolare secca.
Capitolo 07 / 10
Sanzioni omesso acconto e ravvedimento
Sanzione base per omesso versamento
L'omesso versamento dell'acconto cedolare comporta sanzione ordinaria del 25% dell'importo non versato (ridotta dal 30% con DLgs 87/2024) ai sensi dell'art. 13 DLgs 471/1997. La sanzione si applica separatamente per ogni rata omessa: se non si versano né la prima né la seconda rata, si applicano due sanzioni distinte del 25% ciascuna.
Ravvedimento operoso
L'omesso versamento può essere sanato con ravvedimento operoso ex art. 13 DLgs 472/1997 pagando l'imposta dovuta più sanzione ridotta e interessi legali. La riduzione della sanzione dipende dal ritardo:
| Tempistica | Sanzione ridotta | % effettiva sull'imposta |
|---|---|---|
| Entro 14 giorni | 0,1% per giorno (max 1,4%) | 0,1-1,4% |
| Da 15 a 30 giorni | 1/10 di 25% = 2,5% | 2,5% |
| Da 31 a 90 giorni | 1/9 di 25% ≈ 2,78% | 2,78% |
| Da 91 giorni a 1 anno | 1/8 di 25% = 3,13% | 3,13% |
| Oltre 1 anno fino a 2 anni | 1/7 di 25% ≈ 3,57% | 3,57% |
| Oltre 2 anni fino a notifica | 1/6 di 25% ≈ 4,17% | 4,17% |
Attenzione
Le percentuali sopra sono aggiornate alla riforma DLgs 87/2024 che ha ridotto la sanzione base per omesso versamento dal 30% al 25%. Le frazioni del ravvedimento operoso restano quelle storiche (1/10, 1/9, 1/8, ecc.) ma si applicano sulla nuova sanzione base. Verificare la conformità al DLgs 87/2024 in fase di ravvedimento.
Esempio ravvedimento
Host che non versa il primo acconto cedolare 2026 da 1.260 € (esempio precedente). Regolarizza il 30 settembre 2026 (92 giorni di ritardo).
- Imposta dovuta: 1.260 € (codice 1840, anno 2026, rata 0101)
- Sanzione ravvedimento (91 giorni – 1 anno, 3,13% dell'imposta): 39,44 € (codice 8913)
- Interessi legali (2,5% annuo, calcolo pro-rata): circa 8 € (codice 1989)
- Totale F24 ravvedimento: 1.307,44 €
Il ravvedimento è vantaggioso rispetto all'accertamento ordinario (sanzione piena 25% = 315 € vs 39 € del ravvedimento). Approfondimento in ravvedimento operoso affitti brevi.
Capitolo 08 / 10
Rimborso acconto eccessivo
Se l'acconto versato risulta superiore all'imposta effettivamente dovuta per l'anno, l'eccedenza costituisce un credito d'imposta che può essere:
- Rimborsato: richiesta di rimborso in dichiarazione dei redditi (quadro RX del modello Redditi PF). Rimborsi lavorati in 12-24 mesi.
- Compensato: utilizzato in compensazione con altre imposte dovute (F24 sezione compensazioni). Compensazione fino a €5.000 automatica; sopra €5.000 richiede visto di conformità del commercialista o CAF.
- Riportato al successivo periodo d'imposta: utilizzato in riduzione del saldo o degli acconti dell'anno successivo.
Esempio rimborso
Host che nel 2025 ha versato cedolare 3.000 € e acconto storico 2026 per 3.000 €. A fine 2026 la sua imposta effettiva è 2.200 € (calo canoni). Il saldo 2026 (30 giugno 2027) mostra:
- Imposta 2026: 2.200 €
- Acconti versati 2026: 3.000 €
- Credito 2026: 800 €
Il credito può essere richiesto a rimborso (attesa 12-24 mesi) o compensato con il saldo cedolare 2027 (30 giugno 2027) o con altri tributi (IMU, IRPEF di altri redditi).
Capitolo 09 / 10
Come Verto aiuta gli host a pianificare cash flow fiscale
Le scadenze cedolare sono cinque nell'anno solare: 30 giugno (saldo + primo acconto) e 30 novembre (secondo acconto), che si sommano alle scadenze IMU (16 giugno e 16 dicembre). Un host con 5-10 unità e canoni cumulati €50.000-100.000 movimenta €10.000-25.000 di cash su questi cinque appuntamenti, che vanno pianificati nel budget annuale.
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Capitolo 10 / 10
Conclusioni operative sugli acconti cedolare secca
Gli acconti cedolare secca 2026 seguono la regola storica del 100% dell'imposta dell'anno precedente rimasta invariata dal 2011. Le due rate cadono il 30 giugno (40%) e il 30 novembre (60%), oppure in unica soluzione al 30 novembre se l'imposta 2025 è tra 51,65 € e 257,52 €. Il codice tributo F24 è 1840 per acconto e 1842 per saldo.
Il metodo storico è il default; il metodo previsionale è utile quando si prevedono canoni ridotti, cessazioni contratti o passaggi di regime fiscale. La sospensione integrale è ammessa in casi limite (cessazione attività, vendita immobile). L'omesso versamento comporta sanzione del 25% (post DLgs 87/2024), sanabile con ravvedimento operoso a percentuali crescenti dallo 0,1% al 4,17% in funzione del ritardo.
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