F24 affitti brevi: come compilarlo passo-passo nel 2026
Il modello F24 è lo strumento unico con cui chi gestisce affitti brevi versa cedolare secca (codici tributo 1840 e 1842), IMU su casa vacanza (3918 o 3919), sostitutiva del forfettario (1790 e 1791) ed eventuali sanzioni da ravvedimento operoso (8913 per cedolare e sostitutive erariali, più interessi 1989). Le scadenze chiave del 2026 sono il 16 giugno e il 16 dicembre per l'IMU, il 30 giugno per il saldo IRPEF/cedolare e il 30 novembre per il secondo acconto. La compilazione avviene quasi sempre in modalità telematica (F24 Online o intermediario abilitato), con ricevuta di addebito che vale come prova del pagamento.
Capitolo 01 / 08
Cos'è il modello F24 e perché serve per gli affitti brevi
Questa guida F24 affitti brevi copre quattro scenari operativi (cedolare 21%, cedolare 26% multi-unità, IMU casa vacanza, ravvedimento operoso) con sezione del modello, codice tributo aggiornato, anno di riferimento ed esempio numerico per ognuno.
Il modello F24 (Fisco Unico) è il modulo con cui i contribuenti italiani versano imposte, contributi, premi e tributi locali a Erario, INPS, INAIL, Regioni e Comuni in un'unica operazione. È stato introdotto dal DLgs 9 luglio 1997 n. 241 per semplificare i pagamenti e da allora è diventato lo standard per chiunque dichiari redditi da locazione, anche occasionali.
Per gli affitti brevi l'F24 entra in gioco su quattro fronti: cedolare secca (art. 3 DLgs 23/2011 e art. 4 DL 50/2017), IRPEF e addizionali per chi non opta per la sostitutiva, IMU sulle unità diverse dall'abitazione principale (art. 13 DL 201/2011), ravvedimento operoso per sanare omessi versamenti (art. 13 DLgs 472/1997). Il canale è telematico (F24 Online, F24 Web, home banking CBI o intermediario); lo sportello bancario è ammesso solo per soggetti non titolari di partita IVA senza crediti da compensare.
Tip
Conservare sempre la quietanza F24 con codice univoco di transazione: serve come prova del versamento in caso di controllo, per istanza di rettifica e per opporre il pagamento in caso di doppia notifica.
Le sezioni del modello F24
Il modello è diviso in sei sezioni, ognuna dedicata a un ente impositore. Capire quale sezione usare è il primo passo per evitare errori.
| Sezione | Cosa ci si versa | Codici tributo affitti brevi tipici |
|---|---|---|
| Erario | Cedolare secca, IRPEF, sostitutive, sanzioni e interessi | 1840, 1842, 1790, 1791, 8913 (sanzione cedolare/sostitutive), 8901 (sanzione IRPEF ordinaria), 1989 |
| INPS | Contributi gestione separata e artigiani/commercianti | Non applicabile salvo coassicurazione attività ricettiva |
| Regioni | Addizionale regionale IRPEF | 3801 (saldo addizionale) |
| IMU e altri tributi locali | IMU, TASI residuale, TARI dove gestita F24 | 3918, 3919, 3923, 3924 |
| Altri enti | Contributi minori e diritti camerali | Non applicabile in genere |
| Compensazioni | Crediti da utilizzare in compensazione | Sezione trasversale |
Attenzione
Compilare la sezione sbagliata genera quasi sempre un "F24 a saldo zero" rifiutato dal sistema oppure un pagamento non riconciliato. In entrambi i casi l'Agenzia notifica un avviso bonario entro 12-24 mesi: il danno reputazionale e il costo del ravvedimento successivo possono essere significativi.
Capitolo 02 / 08
Scenario 1 — F24 affitti brevi con cedolare secca 21% al primo versamento
È il caso tipico dell'host che affitta una prima abitazione per soggiorni inferiori a 30 giorni e ha optato per la cedolare secca al 21%. La normativa di riferimento è l'art. 4 del DL 50/2017 convertito nella L. 96/2017, integrato dalla Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) che ha confermato l'aliquota agevolata sulla prima unità e introdotto l'aliquota del 26% dalla seconda alla quarta.
Codici tributo e scadenze 2026
| Adempimento | Codice tributo | Sezione | Scadenza 2026 |
|---|---|---|---|
| Primo acconto cedolare (40%) | 1840 | Erario | 30 giugno 2026 |
| Secondo acconto cedolare (60%) | 1840 | Erario | 30 novembre 2026 |
| Saldo cedolare anno 2025 | 1842 | Erario | 30 giugno 2026 |
| Addizionale regionale (se dovuta) | 3801 | Regioni | 30 giugno 2026 |
L'anno di riferimento da indicare in colonna "anno" è quello cui il versamento si riferisce: per l'acconto 2026 va indicato "2026", per il saldo del 2025 va indicato "2025".
Esempio numerico
Un host con un solo appartamento a Roma incassa 18.000 € annui di canoni nel 2025. Cedolare al 21% = 3.780 €. Acconti 2026 calcolati sul 100% dell'imposta dell'anno precedente (per importi superiori a 51,65 €):
- Saldo 2025 (codice 1842): 3.780 € – acconti già versati nel 2025 = quota residua
- Primo acconto 2026 (codice 1840, 40%): 1.512 €
- Secondo acconto 2026 (codice 1840, 60%): 2.268 €
Il primo F24 da presentare entro il 30 giugno 2026 conterrà quindi il saldo del 2025 e il primo acconto del 2026, sommati come due righi distinti nella sezione Erario. Il sistema F24 Online dell'Agenzia delle Entrate accetta la presentazione anche con saldo zero quando i crediti compensano i debiti.
Dato
Sull'aliquota cedolare e sulle ipotesi di applicazione del 26% trovi un approfondimento completo in cedolare secca affitti brevi. Per la mappatura dettagliata dei codici tributo invece consulta la guida dedicata codice tributo cedolare secca.
Modalità di pagamento
I canali ammessi sono F24 Online sul sito agenziaentrate.gov.it (accesso SPID/CIE/CNS), F24 Web in area riservata, home banking abilitato CBI o intermediario tramite Entratel/Fisconline. La ricevuta di addebito con esito positivo arriva entro 1-3 giorni lavorativi e vale come prova del pagamento.
Capitolo 03 / 08
Scenario 2 — Conguaglio cedolare al 26% dalla seconda unità
Dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) chi affitta in modalità breve più di un'unità abitativa applica la cedolare secca al 26% sulla seconda, terza e quarta unità. La prima resta al 21%; dalla quinta in poi l'attività si considera imprenditoriale e l'opzione per la cedolare non è più ammessa.
Compilazione F24 con due aliquote miste
Con tre appartamenti nel 2025 l'host calcola la cedolare distinguendo: 21% sull'unità scelta come prima (tipicamente quella con canoni maggiori) e 26% sulle altre due. I codici 1842 (saldo) e 1840 (acconti) restano gli stessi: l'F24 non distingue tra aliquote, ma riporta la somma complessiva. La distinzione avviene nel quadro RB di Redditi PF.
Nota
La scelta di quale unità destinare al 21% si fa in dichiarazione, non in F24, e può essere riconsiderata ogni anno.
Esempio numerico con tre unità
PM con tre appartamenti a Firenze nel 2025: unità A 22.000 € al 21% (4.620 €), unità B 16.000 € al 26% (4.160 €), unità C 14.000 € al 26% (3.640 €). Totale cedolare 2025 = 12.420 €. F24 al 30 giugno 2026: rigo Erario codice 1842 anno 2025 per 12.420 € (al netto acconti) più primo acconto 2026 codice 1840 da 4.968 € (40% del totale).
Attenzione
Superare quattro unità affittate in modalità breve fa scattare obbligo partita IVA e impossibilità di cedolare. Subentra il regime ordinario o forfettario con codici diversi (1100 IRPEF, 1791 forfettario). Dettaglio in regime forfettario affitti brevi.
Capitolo 04 / 08
Scenario 3 — F24 IMU su casa vacanza
L'IMU sugli immobili adibiti a casa vacanza segue le regole degli "altri fabbricati" (categoria catastale A diversa da A/1, A/8, A/9 destinati ad abitazione principale di lusso, e diversa dalla prima casa esente). L'aliquota base è 8,6 per mille, ma ogni Comune può modificarla nei limiti del DL 201/2011 e della L. 160/2019.
Codici tributo IMU 2026
| Codice tributo | Destinazione | Tipo immobile |
|---|---|---|
| 3912 | Comune | Abitazione principale e pertinenze (cat. A/1, A/8, A/9) |
| 3914 | Comune | Terreni |
| 3916 | Comune | Aree fabbricabili |
| 3918 | Comune | Altri fabbricati |
| 3919 | Stato | Immobili produttivi cat. D (quota statale) |
| 3923 | Comune | Interessi da accertamento |
| 3924 | Comune | Sanzioni da accertamento |
Per la casa vacanza tipica (categoria A/2, A/3, A/4) il codice corretto è 3918 sulla quota destinata al Comune, mentre il codice 3919 si applica raramente ai fabbricati produttivi categoria D. È sempre buona pratica verificare l'aggiornamento dei codici tributo sul sito agenziaentrate.gov.it nella sezione "codici tributo F24" prima di trasmettere.
Scadenze IMU 2026
| Adempimento | Scadenza |
|---|---|
| Acconto IMU (50%) | 16 giugno 2026 |
| Saldo IMU con conguaglio aliquote | 16 dicembre 2026 |
| Versamento in unica soluzione | 16 giugno 2026 |
Sezione del modello: IMU e altri tributi locali. Va indicato:
- Il codice catastale del Comune (es. H501 per Roma, F839 per Napoli, D612 per Firenze): si trova sull'Anagrafe Tributaria
- L'anno di riferimento (2026)
- Il codice tributo 3918 per la quota Comune
- Il flag "acc" per acconto o "saldo" per saldo
- L'importo calcolato
Esempio numerico IMU 2026
Casa vacanza A/2 a Firenze, rendita 950 €, aliquota "altri fabbricati" ipotizzata 10,6 per mille. Base imponibile: 950 × 1,05 × 160 = 159.600 €. IMU annua: 1.691,76 €. Acconto e saldo da 845,88 € ciascuno. F24 IMU 16 giugno: sezione IMU, codice 3918, anno 2026, flag "acc", codice catastale D612, importo 846 € (arrotondato all'euro per L. 296/2006).
Conferma
Per una guida operativa completa con calcoli per le diverse categorie e città italiane, consulta IMU casa vacanza affitti brevi. La verifica delle aliquote comunali aggiornate è disponibile sul portale del Dipartimento Finanze del MEF all'indirizzo finanze.gov.it.
Capitolo 05 / 08
Scenario 4 — F24 affitti brevi in ravvedimento operoso
Il ravvedimento operoso (art. 13 DLgs 472/1997, come modificato dal DLgs 87/2024) permette di sanare omessi o tardivi versamenti pagando una sanzione ridotta più gli interessi legali. La riforma sanzioni 2024 ha aggiornato gli importi base ma ha confermato la struttura scaglionata.
Sanzioni ravvedimento 2026
| Tempistica | Sanzione | Tipologia |
|---|---|---|
| Entro 14 giorni | 0,1% per giorno (max 1,4%) | Sprint, art. 13 c. 1 lett. a) DLgs 472/97 |
| Da 15 a 30 giorni | 1,5% fisso | Breve |
| Da 31 a 90 giorni | 1,67% | Intermedio (lett. a-bis) |
| Da 91 giorni a 1 anno | 3,75% | Lungo (lett. b) |
| Oltre 1 anno fino a 2 anni | 4,29% | Biennale (lett. b-bis) |
| Oltre 2 anni | 5% | Ultra-biennale (lett. b-ter) |
Attenzione
Le percentuali si applicano alla base imponibile dell'imposta non versata. Da verificare con il DLgs 87/2024 che ha ridotto la sanzione base per omesso versamento dal 30% al 25% (art. 13 DLgs 471/97), modificando di conseguenza le frazioni del ravvedimento.
Codici tributo per F24 ravvedimento
L'F24 di ravvedimento contiene tre righi: imposta originaria (es. 1840/1842/3918), sanzione (codice 8913 per cedolare secca e sostitutive erariali, 8901 per IRPEF ordinaria), interessi (codice 1989). Per la cedolare i codici dedicati sono quindi 8913 (sanzione) e 1989 (interessi). Per IMU i codici sanzione e interessi sono locali e variano da Comune a Comune: verificare sul sito del Comune o nella risoluzione Agenzia delle Entrate prima della compilazione.
Esempi numerici ravvedimento
Caso A — cedolare entro 30 giorni2.000 € di acconto omesso il 30 novembre, regolarizzato il 20 dicembre (20 giorni). Ravvedimento "breve" 1,5%, interessi legali ipotizzati al 2,5% annuo (da verificare su normattiva.it).
- Imposta 2.000 € (1840, 2025) + sanzione 30 € (8913) + interessi 2,74 € (1989) = 2.032,74 €
Caso B — IMU oltre 90 giorni800 € acconto IMU non versato il 16 giugno, regolarizzato il 30 settembre (106 giorni). Ravvedimento "lungo" 3,75%.
- Imposta 800 € (3918, 2026, comune) + sanzione 30 € (3924) + interessi 5,81 € (3923) = 835,81 €
Dato
Quadro completo sanzioni per omessa dichiarazione in sanzioni affitti brevi non dichiarati. Per integrare F24 e modello Redditi PF, dichiarazione redditi Airbnb.
Capitolo 06 / 08
Compilazione tecnica F24 affitti brevi online
Tutte le persone fisiche titolari di partita IVA, gli intermediari e le società devono presentare l'F24 esclusivamente in modalità telematica (art. 37 c. 49 DL 223/2006 e successive modificazioni). Per chi non ha partita IVA il telematico è obbligatorio solo se l'F24 contiene compensazioni con crediti.
Checklist pre-compilazione
- Codice fiscale del titolare verificato (no errori di battitura)
- Codici tributo aggiornati al 2026 (verificare su agenziaentrate.gov.it)
- Anno di riferimento corretto (anno cui si riferisce il debito, non anno di pagamento)
- Sezione del modello corretta (Erario / IMU / Regioni)
- Codice catastale Comune per IMU (es. H501 Roma, F205 Milano)
- Importo arrotondato all'euro (L. 296/2006 c. 166)
- Saldo zero o positivo (non è ammesso F24 a credito)
- IBAN del conto corrente attivo e con saldo sufficiente
- Salvataggio del PDF e della ricevuta di addebito
Errori frequenti da evitare
| Errore | Effetto | Come si rimedia |
|---|---|---|
| Codice tributo errato | Pagamento non riconciliato → avviso bonario | Istanza di rettifica entro 90 giorni |
| Anno di riferimento sbagliato | Imputazione a periodo errato | Istanza di rettifica gratuita |
| Sezione sbagliata | F24 rifiutato dal sistema | Re-invio con sezione corretta |
| Codice catastale Comune errato | IMU non riconosciuta dal Comune | Comunicazione al Comune + eventuale F24 integrativo |
| Importo sotto soglia (51,65 € su totale) | Avviso bonario per omesso versamento | Ravvedimento + pagamento |
Tip
Per gli host che gestiscono numerose unità l'errore più costoso è di solito quello sull'anno di riferimento: un F24 versato come "acconto 2026" quando invece doveva essere "saldo 2025" genera un doppio debito apparente, che si risolve solo con istanza di rettifica e tempi di lavorazione di 4-12 mesi.
Capitolo 07 / 08
Come Verto aiuta gli host a non perdere scadenze fiscali
Il problema più frequente con l'F24 non è la compilazione, ma la dimenticanza: 16 giugno, 30 giugno, 16 settembre, 30 novembre, 16 dicembre. Cinque scadenze chiave si sovrappongono ai picchi di occupazione, quando l'host è più occupato su check-in, recensioni e operatività quotidiana.
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Capitolo 08 / 08
Conclusioni operative su F24 affitti brevi
Il modello F24 per gli affitti brevi 2026 ruota su quattro flussi: cedolare secca con codici 1840/1842 (Erario), IMU casa vacanza con 3918 (sezione IMU), ravvedimento con 8913 (sanzione cedolare/sostitutive) + 1989 (interessi), sostitutiva forfettario con 1790/1791. La modalità è telematica e le scadenze chiave sono cinque: 16 giugno, 30 giugno, 16 settembre, 30 novembre, 16 dicembre.
Gli errori più costosi sono quelli su anno di riferimento e codice tributo. La prevenzione passa da una checklist rigorosa, da un calendario fiscale annuale e dalla verifica dei codici tributo aggiornati su agenziaentrate.gov.it e delle aliquote IMU comunali su finanze.gov.it prima di ogni invio.
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