Calcolo IMU affitti brevi 2026: formula, aliquote ed esempi
Il calcolo dell'IMU sugli immobili adibiti ad affitti brevi nel 2026 si ottiene con la formula rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota comunale. Per una casa vacanza in categoria A/2 con rendita €700 e aliquota 1,06% si versano circa €1.246 all'anno, divisi in acconto (16 giugno) e saldo (16 dicembre). L'aliquota base statale è 0,86%, ma i Comuni possono spingerla fino all'1,06% e in alcuni casi turistici fino all'1,14%. Casa vacanza e immobili sfitti sono sempre soggetti a IMU: non esiste esenzione salvo i casi tassativi previsti dalla Legge 160/2019.
Capitolo 01 / 07
La formula per il calcolo IMU affitti brevi
Il calcolo IMU affitti brevi si basa su tre elementi: rendita catastale, moltiplicatore fisso, aliquota comunale. La normativa di riferimento è la Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020) che ha unificato IMU e TASI in un unico tributo dal 2020, e il precedente DL 201/2011 art. 13 per l'impianto originario dell'imposta municipale unica.
I tre passaggi del calcolo
| Passaggio | Operazione | Note |
|---|---|---|
| 1 | Rendita catastale × 1,05 | Rivalutazione forfettaria del 5% (art. 3 c. 48 L. 662/1996) |
| 2 | Risultato × 160 | Moltiplicatore per categoria catastale A (escluso A/10) |
| 3 | Base imponibile × aliquota comunale | Aliquota espressa in per mille o percentuale |
La formula completa è quindi: IMU annua = rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota.
Per un immobile con rendita catastale €600 e aliquota comunale 1,06%:
- €600 × 1,05 = €630 (rendita rivalutata)
- €630 × 160 = €100.800 (base imponibile)
- €100.800 × 1,06% = €1.068,48 (IMU annua)
Tip
La rendita catastale si legge sulla visura catastale gratuita disponibile sul portale agenziaentrate.gov.it accedendo con SPID, CIE o CNS. È il valore fiscale attribuito all'immobile, distinto dal valore di mercato.
Moltiplicatori per categoria catastale
Il moltiplicatore 160 vale per la maggior parte degli immobili residenziali adibiti ad affitti brevi (categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e le categorie di lusso A/1, A/8, A/9). Per gli immobili in altre categorie i moltiplicatori cambiano.
| Categoria catastale | Descrizione | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) | Abitazioni | 160 |
| A/10 | Uffici e studi privati | 80 |
| B | Collegi, caserme, uffici pubblici | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2, C/6, C/7 | Magazzini, garage, tettoie | 160 |
| C/3, C/4, C/5 | Laboratori, palestre | 140 |
| D | Fabbricati produttivi (escluso D/5) | 65 |
| D/5 | Istituti di credito e assicurazioni | 80 |
| E | Fabbricati con destinazioni particolari | 40 |
Per gli affitti brevi la quasi totalità dei casi ricade in categoria A escluso A/10 (moltiplicatore 160). Le pertinenze — categoria C/2 (cantine), C/6 (garage, posti auto), C/7 (tettoie) — se accatastate separatamente hanno anch'esse moltiplicatore 160 e concorrono al calcolo IMU dell'unità.
Capitolo 02 / 07
Aliquote IMU 2026 per casa vacanza
L'aliquota base statale IMU 2026 per gli "altri fabbricati" — categoria che comprende la casa vacanza destinata ad affitti brevi — è 0,86% (8,6 per mille). I Comuni hanno la facoltà di modificarla in due direzioni:
- Riduzione fino allo 0,76% (7,6 per mille)
- Aumento fino all'1,06% (10,6 per mille), oppure fino all'1,14% (11,4 per mille) se il Comune conferma la maggiorazione TASI storica ai sensi dell'art. 1 c. 755 L. 160/2019
Panorama aliquote nelle principali città
Per i Comuni capoluogo e le città turistiche italiane il 2026 vede quasi ovunque l'aliquota massima applicata sulle seconde case e sugli immobili non destinati ad abitazione principale.
| Comune | Aliquota IMU seconde case 2026 (indicativa) | Portale delibere |
|---|---|---|
| Roma | 1,06% | comune.roma.it |
| Milano | 1,06% | comune.milano.it |
| Firenze | 1,06% | comune.fi.it |
| Venezia | 1,06% | comune.venezia.it |
| Napoli | 1,06% | comune.napoli.it |
| Bologna | 1,06% | comune.bologna.it |
| Torino | 1,06% | comune.torino.it |
| Palermo | 1,06% | comune.palermo.it |
| Genova | 1,06% | comune.genova.it |
| Verona | 1,06% | comune.verona.it |
Attenzione
I dati in tabella hanno valore indicativo: le aliquote comunali 2026 vanno verificate ogni anno sul portale del federalismo fiscale del MEF o direttamente sul sito del Comune. Alcuni Comuni prevedono aliquote agevolate per particolari fattispecie (immobili storici, unità date in locazione a canone concordato, immobili inagibili) che non si applicano alla casa vacanza standard.
Aliquote agevolate e maggiorate
Alcune categorie di immobili beneficiano di aliquote ridotte anche se non sono abitazione principale:
- Immobili di interesse storico-artistico (art. 10 DLgs 42/2004): base imponibile ridotta del 50%
- Immobili inagibili o inabitabili dichiarati con perizia: base imponibile ridotta del 50%
- Immobili concessi in comodato d'uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (genitori/figli): base imponibile ridotta del 50% se il comodatario ha residenza e dimora nell'immobile
- Locazioni a canone concordato (L. 431/1998): riduzione IMU del 25% (art. 1 c. 760 L. 160/2019)
La casa vacanza destinata ad affitti brevi turistici tipicamente non rientra in nessuna di queste fattispecie. La destinazione ad affitto breve non genera agevolazioni IMU: l'imposta si paga sull'aliquota "altri fabbricati" al pieno.
Dato
Secondo il Dipartimento delle Finanze del MEF, oltre il 70% dei Comuni capoluogo italiani applica l'aliquota massima dell'1,06% sugli immobili adibiti ad affitto breve o comunque non abitazione principale.
Capitolo 03 / 07
Scenari di calcolo IMU su appartamenti reali
Scenario 1 — Mono-locale categoria A/3 con rendita bassa
Host proprietario di un bilocale a Bologna, categoria catastale A/3, rendita catastale €480. Aliquota Bologna 2026 per altri fabbricati: 1,06%.
- Rendita rivalutata: €480 × 1,05 = €504
- Base imponibile: €504 × 160 = €80.640
- IMU annua: €80.640 × 1,06% = €854,78
Acconto 16 giugno 2026: €427,39. Saldo 16 dicembre 2026: €427,39. In F24, codice tributo 3918, anno 2026, codice catastale Bologna A944, sezione IMU e altri tributi locali.
Tip
Con rendita catastale sotto €500 il carico IMU annuo su un affitto breve tipico resta sotto i €900, spesso il 4-6% dei canoni annui incassati. Va comunque considerato come costo fisso strutturale insieme alla tassa di soggiorno versata al Comune.
Scenario 2 — Trilocale categoria A/2 in centro storico
Proprietario di un trilocale a Firenze, categoria A/2 (abitazione di tipo civile), rendita catastale €900. Aliquota Firenze 2026: 1,06%.
- Rendita rivalutata: €900 × 1,05 = €945
- Base imponibile: €945 × 160 = €151.200
- IMU annua: €151.200 × 1,06% = €1.602,72
Acconto: €801,36 entro il 16 giugno. Saldo: €801,36 entro il 16 dicembre. Codice catastale Firenze: D612.
Sull'unità si applica anche eventuale IMU per la pertinenza (garage C/6, rendita €80): €80 × 1,05 × 160 × 1,06% = €142,46 annui aggiuntivi. In F24 la pertinenza va calcolata separatamente ma versata sullo stesso rigo se coincide il codice tributo (3918).
Scenario 3 — Villa categoria A/1 di lusso
Proprietario di una villa a Costa Smeralda, categoria A/1 (abitazione di tipo signorile), rendita catastale €2.400. Aliquota comunale 2026: 1,06%.
- Rendita rivalutata: €2.400 × 1,05 = €2.520
- Base imponibile: €2.520 × 160 = €403.200
- IMU annua: €403.200 × 1,06% = €4.273,92
Acconto: €2.136,96 entro il 16 giugno. Saldo: €2.136,96 entro il 16 dicembre.
Attenzione
Gli immobili di lusso A/1, A/8 (villini), A/9 (castelli, palazzi eminenti) restano soggetti a IMU anche se abitazione principale ai sensi dell'art. 1 c. 741 lett. b) L. 160/2019, con aliquota ridotta 0,5% e detrazione €200. Se adibite ad affitto breve valgono le regole "altri fabbricati" (aliquota piena). Il carico fiscale annuo su una villa di lusso arriva facilmente a €4.000-6.000 di sola IMU: da mettere in preventivo prima di scegliere se destinare l'immobile a rendita turistica.
Scenario 4 — Property manager con 5 appartamenti in Comuni diversi
PM che gestisce 5 unità in proprietà in Comuni distinti (Roma, Milano, Firenze, Napoli, Venezia). Sintesi calcolo IMU annua 2026:
| Comune | Categoria | Rendita | Aliquota | IMU annua |
|---|---|---|---|---|
| Roma | A/3 | €650 | 1,06% | €1.157,52 |
| Milano | A/2 | €820 | 1,06% | €1.460,42 |
| Firenze | A/3 | €580 | 1,06% | €1.032,77 |
| Napoli | A/2 | €740 | 1,06% | €1.317,89 |
| Venezia | A/2 | €950 | 1,06% | €1.691,76 |
| Totale | €6.660,36 |
Il PM deve preparare 5 F24 distinti (uno per Comune) con codice catastale diverso, oppure un unico F24 con 5 righi nella sezione IMU. I codici catastali sono: Roma H501, Milano F205, Firenze D612, Napoli F839, Venezia L736.
Conferma
Su una gestione con 5 appartamenti in città diverse l'IMU rappresenta il 4-8% dei ricavi lordi annui: va inclusa nel calcolo di redditività per unità insieme a cedolare, tassa di soggiorno e commissioni OTA. Approfondimento in tassa di soggiorno per l'altro tributo comunale strutturale.
Capitolo 04 / 07
Scadenze IMU 2026 e portali di pagamento
Il DL 201/2011 e la L. 160/2019 stabiliscono due scadenze annuali per l'IMU: acconto entro il 16 giugno (50% dell'imposta annua calcolata sulle aliquote dell'anno precedente) e saldo entro il 16 dicembre (conguaglio con le aliquote dell'anno in corso).
Rate e opzioni di versamento
| Adempimento | Scadenza 2026 | Base di calcolo |
|---|---|---|
| Acconto IMU (50%) | 16 giugno 2026 | Aliquote 2025 |
| Saldo IMU (conguaglio) | 16 dicembre 2026 | Aliquote 2026 |
| Versamento in unica soluzione | 16 giugno 2026 | Aliquote 2026 |
L'unica soluzione entro il 16 giugno è ammessa solo se il contribuente conosce già l'aliquota deliberata dal Comune per l'anno in corso. La delibera comunale deve essere pubblicata sul portale del federalismo fiscale entro il 14 ottobre dell'anno di riferimento (art. 1 c. 767 L. 160/2019).
Canali di pagamento IMU
Il canale principale è il modello F24 telematico o cartaceo, con codice tributo:
- 3918 — IMU altri fabbricati, quota Comune (destinazione: la totalità della casa vacanza)
- 3919 — IMU fabbricati produttivi cat. D, quota Stato (raramente applicabile agli affitti brevi)
- 3912 — IMU abitazione principale cat. A/1, A/8, A/9 (solo per residenza)
Alternativa: PagoPA sui portali comunali. Molti Comuni (Milano, Bologna, Roma, Firenze) hanno attivato un simulatore IMU integrato che calcola automaticamente rendita, aliquota e importo dovuto e genera l'avviso PagoPA con QR code.
Nota
Il calcolatore IMU sul portale del Comune riduce il rischio di errore su aliquote e categoria catastale. Per property manager con appartamenti in più Comuni conviene comunque centralizzare tutto sul modello F24, che consente compensazioni e visione unitaria.
Come verificare la delibera comunale
Prima di calcolare l'IMU 2026 verificare sempre:
- Rendita catastale aggiornata (visura catastale su agenziaentrate.gov.it)
- Categoria catastale corretta (A/1 vs A/2 vs A/3 fa differenza di aliquota per abitazione principale, non per altri fabbricati)
- Aliquota deliberata dal Comune per il 2026 (portale federalismo fiscale MEF)
- Eventuali agevolazioni comunali (canone concordato, comodato, immobili storici, inagibili)
- Codice catastale del Comune (necessario per F24 sezione IMU)
- Percentuale di possesso (per comproprietà l'IMU si divide pro-quota)
- Mesi di possesso nell'anno (per acquisti o vendite in corso d'anno)
Per i mesi di possesso vale la regola: si conta il mese intero se il possesso è per almeno 15 giorni. Un immobile acquistato il 20 giugno 2026 genera IMU dovuta per 7 mesi (giugno–dicembre), non 6.
Capitolo 05 / 07
Errori frequenti nel calcolo IMU affitti brevi
| Errore | Effetto |
|---|---|
| Applicare aliquota abitazione principale a casa vacanza | IMU sottostimata → avviso bonario + sanzione |
| Dimenticare la rivalutazione 5% della rendita | IMU sottostimata di circa il 5% |
| Usare aliquota anno precedente per il saldo | Conguaglio scorretto |
| Non includere la pertinenza C/6 (garage) | IMU parziale, avviso comunale |
| Codice tributo 3919 al posto di 3918 | Pagamento imputato a Stato invece che Comune |
| Codice catastale Comune errato | IMU non riconosciuta dal Comune |
| Percentuale possesso non aggiornata dopo divisione ereditaria | IMU eccessiva o insufficiente |
Attenzione
L'errore più costoso è considerare la casa vacanza come abitazione principale: nel 2026 la definizione di abitazione principale ex art. 1 c. 741 L. 160/2019 richiede residenza anagrafica e dimora abituale del possessore. Un immobile destinato ad affitto breve non ha né residenza né dimora del proprietario, quindi non gode di alcuna esenzione. Sui casi di doppia residenza tra coniugi la Cassazione (sent. 4166/2020) ha chiarito che l'agevolazione spetta a un solo immobile per nucleo familiare.
Capitolo 06 / 07
Come Verto aiuta gli host a ottimizzare la gestione operativa
Il calcolo IMU è solo uno dei tanti costi fissi strutturali che gli host di affitti brevi devono gestire ogni anno insieme a cedolare secca, tassa di soggiorno, commissioni OTA e utenze. La complessità operativa cresce con il portafoglio: chi gestisce 5-15 unità in Comuni diversi trascorre 10-15 ore alla settimana solo su comunicazione con ospiti, coordinamento check-in e gestione recensioni.
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Capitolo 07 / 07
Conclusioni operative sul calcolo IMU affitti brevi
Il calcolo IMU affitti brevi 2026 è aritmetica semplice — rendita × 1,05 × 160 × aliquota — ma richiede attenzione su tre variabili: rendita catastale aggiornata, moltiplicatore corretto per categoria, aliquota comunale deliberata per l'anno in corso. Per un portafoglio con 5-10 unità in Comuni diversi conviene tenere un foglio di calcolo dedicato che consolidi rendite, aliquote e scadenze, aggiornato entro maggio di ogni anno.
Le due scadenze cardine sono 16 giugno (acconto 50%) e 16 dicembre (saldo con conguaglio). Il codice tributo F24 è 3918 per la quota Comune. La casa vacanza non gode di esenzioni: paga sempre l'aliquota "altri fabbricati", quasi ovunque il massimo 1,06%.
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