Contratto affitti brevi: cosa deve contenere (guida 2026)
Sotto i 30 giorni di durata il contratto di locazione turistica non va registrato, lo conferma la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026. Restano però 16 informazioni che il testo deve contenere per servire a qualcosa quando un ospite parte senza saldare o lascia il divano bruciato. Qui trovi la tabella dei campi, le clausole che tengono davvero e gli errori che rendono il contratto carta straccia.
Capitolo 01 / 07
01 — Che contratto è, esattamente
Il contratto che usi per un affitto breve non è un "contratto Airbnb" e non è un contratto di albergo: è una locazione a uso abitativo con finalità turistica, disciplinata dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
Il punto tecnico è l'esclusione: l'art. 1, comma 2, lettera c) della Legge 431/1998 tiene fuori dalla propria disciplina "gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche". Tutto quello che associ alle locazioni abitative ordinarie — durata minima 4+4, canone concordato, obbligo di forma scritta, tetto di tre mensilità sul deposito — nasce da quella legge o dalla L. 392/1978 e non si applica alla locazione turistica. Rimane il codice civile, che sulla forma e sul contenuto lascia le parti largamente libere.
Da questa libertà nasce il problema pratico: se il contratto non lo scrivi bene tu, nessuna legge lo scrive al posto tuo. Per il quadro generale della categoria fiscale e degli obblighi, il punto di partenza è la guida su cosa significa affitto breve.
Sul piano fiscale, il regime delle locazioni brevi si applica a contratti di durata non superiore a 30 giorni su unità abitative (categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10) tra persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa. Dal periodo d'imposta 2026 c'è un limite nuovo e stretto: non più di due appartamenti destinati a locazione breve per periodo d'imposta, oltre i quali l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale (art. 1, comma 17 della Legge 199/2025; fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro). Il dettaglio è nella guida sulle nuove regole 2026.
Capitolo 02 / 07
02 — La tabella dei campi: le 16 voci che il contratto deve avere
Non esiste un modello imposto per legge, quindi non serve scaricare un PDF: serve sapere quali informazioni non possono mancare. Questi sono i campi, con il motivo per cui ciascuno esiste.
| # | Campo | Cosa scrivere | Perché conta |
|---|---|---|---|
| 1 | Parti | Nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza, codice fiscale, tipo e numero del documento di identità di locatore e conduttore | Senza dati completi non puoi agire in giudizio né compilare le comunicazioni obbligatorie sugli ospiti |
| 2 | Titolo del locatore | Proprietario, usufruttuario, conduttore che subloca, comodatario autorizzato | Se subloca chi non ha il diritto di farlo, il contratto è attaccabile e il vero proprietario può intervenire |
| 3 | Immobile | Indirizzo completo con interno e piano, dati catastali (foglio, particella, subalterno), categoria catastale | La categoria catastale determina l'accesso al regime delle locazioni brevi |
| 4 | Codici identificativi | CIN nazionale e, dove previsto, codice regionale | Vanno esposti nell'unità e indicati negli annunci: metterli nel contratto evita contestazioni |
| 5 | Finalità turistica | Dichiarazione espressa che il conduttore prende l'immobile per esigenze di vacanza e non abitative primarie | È la clausola che tiene il contratto fuori dalla L. 431/1998: se manca, un conduttore può provare a invocare la durata 4+4 |
| 6 | Durata | Data e ora di inizio e di fine, con richiamo alla durata non superiore a 30 giorni | Sopra i 30 giorni cambiano registrazione e imposte |
| 7 | Ospiti | Numero massimo consentito e nominativi di tutti gli occupanti, minori compresi | È la base per contestare il sovraffollamento e per non invalidare l'assicurazione |
| 8 | Corrispettivo | Importo totale e voci incluse (pulizia finale, biancheria, utenze, wi-fi) | Il totale pagato dall'ospite, servizi accessori compresi, forma la base imponibile della cedolare |
| 9 | Pagamento | Acconto e saldo con importi, scadenze e mezzo tracciabile | Un pagamento senza scadenza scritta non è un pagamento esigibile |
| 10 | Somme a garanzia | Qualificazione espressa: caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) o deposito cauzionale; importo, termini e modo di restituzione | Sono tre istituti con effetti diversi: vedi la sezione 04 |
| 11 | Cancellazione | Termini di recesso, quote trattenute per fascia temporale, chi sostiene i costi | Senza recesso pattuito, chi cancella resta in teoria obbligato all'intero corrispettivo: difficile da gestire e ancora più difficile da incassare |
| 12 | Imposta di soggiorno | Importo per persona e per notte, esenzioni, chi la incassa e la riversa al comune | Non è corrispettivo della locazione: va tenuta fuori dal canone e indicata a parte |
| 13 | Consegna e riconsegna | Orari di check-in e check-out, numero di chiavi, modalità di accesso, inventario o descrizione dello stato dei luoghi | L'art. 1590 c.c. dispone che, in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione |
| 14 | Regolamento della casa | Allegato richiamato nel contratto e sottoscritto, con le penali collegate alle singole violazioni | Un regolamento non allegato e non accettato è un consiglio, non un obbligo |
| 15 | Divieti | Sublocazione e cessione, ospiti non dichiarati, eventi e feste, animali, fumo, uso commerciale | Ciò che non è vietato per iscritto è difficile da sanzionare |
| 16 | Chiusura | Luogo e data, firma di entrambe le parti su ogni allegato, informativa privacy sui dati degli ospiti | La firma sugli allegati è ciò che rende il regolamento parte del contratto |
Sedici voci stanno in due pagine. Se il tuo testo attuale ne ha meno di dieci, non è un contratto: è una conferma di prenotazione.
Capitolo 03 / 07
03 — Perché sotto i 30 giorni non si registra
La regola sta nella Tariffa, Parte Seconda, art. 2-bis del DPR 131/1986: le locazioni di immobili non formate per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno, sono soggette a registrazione solo in caso d'uso. La guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 lo dice in una riga: "per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l'obbligo di registrazione".
Tre precisazioni che fanno la differenza:
- "In caso d'uso" non è "quando lo usi con l'ospite". L'art. 6 del DPR 131/1986 definisce il caso d'uso come il deposito dell'atto presso cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attività amministrative, o presso amministrazioni ed enti pubblici. Produrre il contratto in un giudizio civile per farsi pagare non fa scattare l'imposta.
- Il conteggio è "complessivi nell'anno". La soglia guarda al rapporto tra le stesse parti sullo stesso immobile: se lo stesso ospite torna più volte nello stesso anno e la somma dei periodi supera i trenta giorni, la posizione va valutata con il proprio consulente o chiedendo conferma all'ufficio dell'Agenzia. Trenta ospiti diversi da dieci giorni ciascuno non sono un problema; un ospite che torna sei volte da una settimana merita un controllo.
- Registrare volontariamente si può, e ha un costo. In quel caso l'imposta di registro è il 2% del canone con un minimo di 67 euro, più il bollo, a meno che si opti per la cedolare secca, che assorbe registro e bollo sui contratti eventualmente registrati. I calcoli e i codici tributo sono nella guida sull'imposta di registro negli affitti brevi.
Sopra i 30 giorni il quadro si ribalta: registrazione obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula, imposta di registro e bollo dovuti salvo cedolare, e il contratto esce dal perimetro della locazione breve.
Capitolo 04 / 07
04 — Caparra e cauzione non sono la stessa cosa
È l'errore più frequente, e non è una sottigliezza: cambia chi tiene i soldi e quanto.
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una somma versata alla conclusione del contratto. Se il soggiorno va a buon fine, viene restituita o imputata al corrispettivo. Se è l'ospite a non adempiere, il locatore può recedere e trattenerla. Ma la norma è a doppio taglio: se è il locatore a non adempiere — annulla la prenotazione, consegna un appartamento inagibile — l'ospite può recedere e pretendere il doppio della caparra. Chi inserisce una caparra confirmatoria alta per proteggersi dalle cancellazioni si sta esponendo alla stessa misura.
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è il corrispettivo di un recesso pattuito: chi recede perde la somma e la questione si chiude lì, senza altri risarcimenti. Per una politica di cancellazione è lo strumento più adatto, perché limita l'esposizione di entrambi a un importo noto.
Il deposito cauzionale non è una caparra: non è collegato alla conclusione del contratto ma alla garanzia degli obblighi durante e alla fine del soggiorno, in particolare la restituzione dell'immobile nello stato in cui è stato consegnato (art. 1590 c.c.) e la responsabilità per deterioramenti (art. 1588 c.c.). Va restituito alla riconsegna, dedotti eventuali danni documentati: trattenerlo senza indicare a cosa corrisponde è una decisione contestabile. Il tetto di tre mensilità dell'art. 11 della L. 392/1978 riguarda le locazioni disciplinate da quella legge, non la locazione turistica, dove l'importo è libero — ma un deposito sproporzionato al valore dell'arredo è il primo appunto che ti muove un ospite in una contestazione.
Sul piano fiscale la distinzione conta: il deposito cauzionale restituito non è corrispettivo e resta fuori dalla base imponibile, mentre la caparra imputata al canone alla conferma diventa parte del corrispettivo e concorre alla base della cedolare. Sul trattamento delle somme trattenute a titolo risarcitorio non esiste un chiarimento specifico dell'Agenzia dedicato alle locazioni brevi: conviene farne parlare il proprio commercialista prima di dichiararle.
Nota operativa: sulle piattaforme il deposito classico bloccato sulla carta di fatto non esiste più, e i danni si gestiscono a posteriori. Il funzionamento reale e gli importi tipici sono spiegati nella guida alla cauzione Airbnb.
Capitolo 05 / 07
05 — Le clausole che tengono davvero
Le clausole decorative sono quelle copiate da un modello; quelle utili sono cinque.
Regolamento della casa, allegato e firmato
Un regolamento vale se è richiamato nel contratto, allegato e sottoscritto. Deve essere specifico: orari di silenzio con riferimento all'eventuale regolamento condominiale, uso della cucina, raccolta differenziata con il calendario del comune, divieto di feste ed eventi, numero di persone ammesse anche in visita diurna, uso di piscina o area esterna con le limitazioni previste.
Numero massimo di ospiti, con un fondamento
Il limite non va inventato. Il DM Sanità 5 luglio 1975 fissa i parametri igienico-sanitari delle abitazioni: 14 m² di superficie abitabile per ciascuno dei primi 4 abitanti e 10 m² per ciascuno dei successivi, con stanze da letto di almeno 9 m² per una persona e 14 m² per due. Da quei numeri ricavi la capienza dichiarabile, che è anche quella che regge davanti a un controllo e davanti a un assicuratore.
Penali proporzionate
La clausola penale (art. 1382 c.c.) va agganciata a violazioni precise e a importi credibili: ospite non dichiarato, festa, fumo in un immobile dichiarato non fumatori, check-out oltre l'orario, chiavi non restituite. L'art. 1384 c.c. consente al giudice di ridurre la penale manifestamente eccessiva, quindi una penale da 2.000 euro per una sigaretta non protegge nessuno. Se poi la tua attività è organizzata in forma professionale, si aggiunge il Codice del consumo (D.Lgs. 206/2005), che all'art. 33, comma 2, lettera f) considera vessatoria la clausola che impone al consumatore una somma di importo manifestamente eccessivo in caso di inadempimento.
Politica di cancellazione scritta come recesso
Una politica di cancellazione è, giuridicamente, un recesso convenzionale (art. 1373 c.c.), meglio se abbinato a una caparra penitenziale. Va scritta a fasce — per esempio saldo dovuto oltre i 30 giorni dall'arrivo, 50% tra 30 e 7 giorni, nessun rimborso sotto i 7 — e deve dire se le somme sono rimborsate, trattenute o convertite in credito. Un dettaglio che sorprende molti: per le prenotazioni online il diritto di recesso dei 14 giorni non si applica, perché l'art. 59 del Codice del consumo esclude la fornitura di alloggi per fini non residenziali quando il contratto prevede una data o un periodo di esecuzione specifici.
Danni, con la responsabilità giusta
Qui il codice civile aiuta più di qualunque clausola creativa. L'art. 1588 c.c. rende il conduttore responsabile della perdita e del deterioramento della cosa locata, anche se derivanti da incendio, se non prova che il fatto è avvenuto per causa a lui non imputabile; ed è responsabile anche dei danni causati da persone che ha ammesso, pure temporaneamente, all'uso del bene. Tradotto: l'ospite risponde anche per gli amici che ha fatto entrare. La clausola sui danni serve a richiamare questa regola, a definire come si accerta il danno (inventario e fotografie al check-in e al check-out, contestazione entro un termine breve) e a fissare le franchigie.
Capitolo 06 / 07
06 — Locazione turistica, locazione transitoria, B&B
Tre cose diverse che finiscono spesso nello stesso modello.
| Locazione turistica | Locazione transitoria | B&B / casa vacanza | |
|---|---|---|---|
| Norma | Codice civile, artt. 1571 ss. | L. 431/1998, art. 5 | Leggi regionali sul turismo |
| Durata | Fino a 30 giorni per il regime fiscale delle locazioni brevi | Da 1 a 18 mesi | Libera, per soggiorno |
| Causa | Esigenza turistica | Esigenza transitoria documentata (lavoro, studio, motivi familiari) | Ospitalità con servizi |
| Registrazione | Non obbligatoria sotto i 30 giorni | Obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula | Non è una locazione: nessuna registrazione di contratto |
| Canone | Libero | Può essere vincolato agli accordi territoriali nei comuni ad alta tensione abitativa | Prezzo comunicato secondo la disciplina regionale |
| Servizi | Solo accessori (pulizia, biancheria, utenze) | Nessun servizio | Servizi alla persona: colazione, pulizia in corso di soggiorno |
| Titolo abilitativo | Nessuno per la locazione | Nessuno | SCIA o comunicazione al comune |
| Partita IVA | No, se non imprenditoriale | No | Di norma sì, salvo forme occasionali previste da alcune regioni |
La differenza sostanziale non è la durata, è la causa del contratto. La transitoria serve un'esigenza abitativa temporanea e richiede la prova documentale di quell'esigenza da allegare al contratto. Il B&B non è una locazione affatto: è ospitalità con servizi alla persona, e questo lo sposta nell'ambito delle attività ricettive con la disciplina regionale, il titolo abilitativo e, di regola, la partita IVA. Chiamare "locazione turistica" un'attività in cui offri la colazione e rifai le camere ogni giorno è una qualificazione che non regge.
Capitolo 07 / 07
07 — Quando prenoti via Airbnb o Booking
Con la prenotazione tramite piattaforma il contratto esiste, ma non è quello che hai scritto tu: si forma con la richiesta accettata, ed è composto dalle condizioni della piattaforma, dai dettagli dell'annuncio e dalle regole della casa che l'ospite accetta in fase di prenotazione. Il regolamento inserito nei campi previsti dalla piattaforma è quindi già una clausola contrattuale; quello nascosto in un PDF inviato dopo il check-in, in genere, no.
Tre conseguenze concrete:
- La politica di cancellazione che vale è quella della piattaforma, perché la piattaforma incassa e decide il rimborso. La tua clausola non sposta il denaro. Puoi scegliere la policy più severa disponibile, non riscriverla.
- I danni si gestiscono con gli strumenti della piattaforma ed entro i suoi termini. Le prove — inventario, foto datate, messaggi scambiati in chiaro — sono ciò che determina l'esito.
- Un contratto firmato al check-in che contraddice le condizioni della piattaforma crea un conflitto invece di risolverlo. La strada praticabile è mettere le stesse regole nei campi della piattaforma e ripeterle nel messaggio pre-arrivo, così restano tracciate.
Per le prenotazioni dirette, invece, il contratto sei tu: senza documento firmato hai una email e la tua buona memoria. Ed è il canale su cui vale la pena investire, perché è l'unico dove le regole che scrivi sono davvero le regole.
Far arrivare regolamento, orari, istruzioni di accesso e conferma del numero di ospiti prima dell'arrivo è lavoro ripetitivo, che nessuno fa in modo uniforme a mano. Verto AI è un concierge su WhatsApp attivo 24 ore su 24 in oltre 25 lingue: risponde a testo, foto e vocali, gestisce da solo l'85% delle conversazioni su oltre 12.000 misurate, e lascia una traccia scritta di ciò che l'ospite ha ricevuto e confermato — che è esattamente la prova che serve quando una contestazione arriva. Le funzionalità sono in chiaro, senza vincoli di durata.
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