Imposta di registro affitti brevi 2026: quando pagarla
L'imposta di registro è dovuta sui contratti di locazione superiori a 30 giorni nella misura del 2% del canone annuo con minimo di 67 € (art. 5 Tariffa parte I DPR 131/1986). I contratti di affitto breve puri (≤ 30 giorni) non sono soggetti a registrazione né a imposta di registro grazie all'art. 4 DL 50/2017. L'opzione per la cedolare secca esenta dall'imposta di registro e di bollo (art. 3 DLgs 23/2011). Il pagamento avviene con F24 ELIDE, codice tributo 1500 per la prima annualità o 1501 per gli anni successivi, contestualmente alla registrazione telematica del contratto.
Capitolo 01 / 11
Cos'è l'imposta di registro e quando si applica
L'imposta di registro è un tributo indiretto disciplinato dal DPR 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro). Si applica agli atti soggetti a registrazione, tra cui:
- Contratti di locazione e affitto
- Contratti di compravendita immobiliare
- Atti giudiziari
- Contratti di comodato registrato
- Atti in enunciazione
Applicazione agli affitti brevi: la regola dei 30 giorni
Per gli affitti brevi la disciplina è duale:
| Durata contratto | Imposta di registro | Norma |
|---|---|---|
| ≤ 30 giorni (singolo contratto) | ❌ Non dovuta | Art. 2-bis L. 431/1998 + art. 4 DL 50/2017 |
| > 30 giorni | ✅ Dovuta 2% (min 67 €) | Art. 5 Tariffa parte I DPR 131/1986 |
| > 30 giorni con cedolare secca | ❌ Esente | Art. 3 c. 2 DLgs 23/2011 |
Il perimetro dei 30 giorni è per singolo contratto con lo stesso conduttore, non cumulativo annuo. Un immobile può essere locato più volte nell'anno con contratti separati sotto soglia.
Dato
Nel 2024 le entrate da imposta di registro sui contratti di locazione hanno superato 380 milioni di euro (dati MEF), con crescita costante nell'ultimo triennio grazie all'aumento del canone concordato e della registrazione telematica RLI.
Cosa "canone annuo" significa per contratti transitori
Per contratti di durata inferiore a un anno (es. 6 mesi), il canone su cui calcolare il 2% è quello effettivamente pattuito per la durata contrattuale, non annualizzato. Se il contratto è di 4 mesi con canone totale 2.400 €, l'imposta è 2% × 2.400 = 48 €, ma scatta il minimo di legge 67 €.
Per contratti pluriennali si può scegliere tra:
- Pagamento in unica soluzione all'inizio con sconto pari a metà del tasso di interesse legale su ogni annualità futura
- Pagamento anno per anno con codice tributo 1501 per rinnovi
Capitolo 02 / 11
Calcolo pratico dell'imposta di registro
Il calcolo si applica sul canone effettivo con quattro regole base:
Regola 1 — Aliquota 2% sul canone contrattuale
L'aliquota base è 2% applicata al canone contrattuale (art. 5 Tariffa parte I).
Esempio
- Contratto 6 mesi, canone mensile 800 €
- Canone contrattuale: 800 × 6 = 4.800 €
- Imposta di registro: 4.800 × 2% = 96 €
Regola 2 — Minimo 67 euro
Se il calcolo dell'imposta risulta inferiore a 67 €, si versa comunque il minimo di legge.
Esempio
- Contratto 45 giorni, canone totale 1.800 €
- Calcolo: 1.800 × 2% = 36 €
- Applicato 67 € (minimo)
Regola 3 — Ripartizione tra le parti
L'imposta di registro è a carico solidale di entrambe le parti (locatore e conduttore) ai sensi dell'art. 57 DPR 131/1986. In pratica si divide al 50% salvo diverso accordo contrattuale.
Attenzione
La clausola contrattuale "imposta a carico del conduttore" o "a carico del locatore" è ammessa e derogabile, ma non è opponibile all'AdE in caso di mancato pagamento. L'Erario può richiedere l'intero importo a entrambi.
Regola 4 — Cumulo con imposta di bollo
L'imposta di bollo è cumulativa, non alternativa, a quella di registro. Sono due tributi distinti:
- Registro: 2% del canone (min 67 €) → codice tributo 1500
- Bollo: 16 € ogni 4 facciate del contratto → codice tributo 1505
Un contratto di 5 pagine paga 32 € di bollo (2 gruppi di 4 facciate).
Capitolo 03 / 11
Esenzioni: quando NON si paga l'imposta di registro
Tre casi di esenzione totale dall'imposta di registro:
Esenzione 1 — Contratti fino a 30 giorni (affitti brevi)
I contratti di affitto breve stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa con durata non superiore a 30 giorni sono esclusi dall'obbligo di registrazione ai sensi dell'art. 2-bis L. 431/1998 e dell'art. 4 c. 1 DL 50/2017. Nessuna imposta di registro, nessun bollo, nessun modello RLI.
Dato
Questa esenzione copre la grande maggioranza degli affitti brevi via Airbnb, Booking e Vrbo: canoni per weekend, settimane, brevi soggiorni turistici. Vedi affitto breve cosa significa per il perimetro completo.
Esenzione 2 — Cedolare secca (contratti > 30gg)
Chi opta per la cedolare secca su contratti oltre 30 giorni beneficia della totale esenzione dall'imposta di registro (e dall'imposta di bollo) ai sensi dell'art. 3 c. 2 DLgs 23/2011.
L'esenzione:
- Copre prima registrazione, proroghe, cessioni e risoluzioni
- Vale per l'intera durata del contratto (anche se poliannuale)
- Va formalmente esercitata nel Quadro D del modello RLI al momento della registrazione
Attenzione
La revoca dell'opzione cedolare (torno all'ordinario) reintroduce l'imposta di registro annuale dalla data della revoca. Va comunicata con RLI variazione e codici F24 relativi.
Esenzione 3 — Locazione ad enti pubblici e onlus
Alcuni contratti particolari sono esenti per norma speciale:
- Locazioni ad Amministrazioni statali (art. 82 c. 1 DPR 131/1986)
- Locazioni finalizzate ad attività di assistenza (L. 383/2000)
- Contratti ONLUS (art. 90 c. 6 L. 289/2002)
Questi casi sono marginali negli affitti brevi ma esistono nelle SAS ricettive per welfare aziendale.
Capitolo 04 / 11
Codici tributo F24 ELIDE per il registro
I versamenti F24 ELIDE (Elementi Identificativi) per l'imposta di registro locazioni usano codici specifici (Risoluzione AdE n. 14/E del 24 gennaio 2014):
| Codice Tributo | Descrizione | Utilizzo |
|---|---|---|
| 1500 | Imposta di registro prima annualità | Registrazione contratto |
| 1501 | Imposta di registro annualità successive | Rinnovo annuale |
| 1502 | Imposta di registro proroga | Estensione durata contratto |
| 1503 | Imposta di registro cessione | Cessione contratto a terzi |
| 1504 | Imposta di registro risoluzione | Chiusura anticipata |
| 1505 | Imposta di bollo | 16 € per 4 facciate |
| 1506 | Sanzioni RLI | Da ravvedimento operoso |
| 1507 | Interessi RLI | Da ravvedimento operoso |
Dato
Il codice 1500 copre il 70% dei versamenti registro nel primo anno (registrazione contratto). Il 1501 è ricorrente per contratti pluriennali. Vedi codice tributo cedolare secca per i codici cedolare che scattano parallelamente.
Compilazione F24 ELIDE passo-passo
Nel modello F24 ELIDE, sezione "Erario ed Altro", si compilano:
- Tipo: F (fisso)
- Elementi identificativi: TA (Tributi Locazione)
- Codice: 1500 (o 1501/1502...)
- Anno di riferimento: anno di stipula
- Numero atto: protocollo di registrazione (dopo che il portale RLI lo genera)
- Importo a debito: calcolo 2% con minimo 67 €
Il pagamento è contestuale alla trasmissione RLI dal portale AdE: si compila e si paga in un unico flusso.
Capitolo 05 / 11
Quattro scenari operativi
Scenario 1 — Contratto 60 giorni senza cedolare (registro + bollo)
Marco stipula un contratto con un consulente aziendale a Milano per 60 giorni (2 aprile — 1 giugno 2026), canone totale 4.800 € (2.400 €/mese × 2). Sceglie il regime ordinario IRPEF, non la cedolare secca.
Adempimenti:
- Registrazione RLI entro il 2 maggio 2026 (30 giorni dalla stipula)
- Imposta di registro: 4.800 × 2% = 96 € (sopra minimo)
- Imposta di bollo: 16 € (contratto 4 pagine)
- Totale F24 ELIDE: 112 € (codici 1500 + 1505)
- Reddito 4.800 € va nel Modello Redditi PF Quadro RB codice utilizzo 4 (locazione ordinaria transitoria)
- Tassazione IRPEF ordinaria (aliquote progressive 23-43%)
Vedi RLI affitti brevi per la registrazione completa e dichiarazione redditi Airbnb per la compilazione fiscale.
Scenario 2 — Contratto 6 mesi con cedolare secca (esenzione)
Chiara affitta il suo bilocale a Firenze per 6 mesi (settembre 2025 - febbraio 2026) a uno studente universitario. Canone mensile 750 €, totale 4.500 €. Opta per cedolare secca 21%.
Adempimenti:
- Registrazione RLI entro 30 giorni con opzione cedolare in Quadro D
- Esenzione imposta di registro (art. 3 DLgs 23/2011) → 0 €
- Esenzione imposta di bollo → 0 €
- Nessun versamento F24 ELIDE registro/bollo
- Cedolare 21% × 4.500 = 945 € da versare con F24 codici 1840 (acconto) e 1842 (saldo)
Confronto costi:
- Senza cedolare: 96 € registro (150 × 6/12) + 16 € bollo + IRPEF su reddito
- Con cedolare: 0 € registro + 0 € bollo + 945 € cedolare
Break-evencon reddito complessivo IRPEF sopra i 15.000-20.000 €, la cedolare è quasi sempre conveniente.
Scenario 3 — Rinnovo tacito ordinario annuale
Luigi ha un contratto pluriennale (4+4 anni) con locazione ordinaria residenziale a Roma. Canone annuo 12.000 €. Prima annualità già pagata al momento della registrazione. Al 4° anno dalla stipula (2026), scatta il rinnovo annuale.
Adempimenti rinnovo:
- Versamento F24 ELIDE codice 1501 entro 30 giorni dalla scadenza annuale
- Imposta: 12.000 × 2% = 240 €
- Bollo: non dovuto al rinnovo (versato solo alla stipula)
Attenzione
Se il pagamento del rinnovo è omesso, sanzione 30% dell'imposta dovuta (art. 13 DLgs 471/97). Ravvedibile a 1/10 entro 30 giorni (24 €), 1/9 entro 90 giorni (26,7 €). Vedi ravvedimento operoso affitti brevi per il calcolo dettagliato.
Scenario 4 — Contratto ≤ 30 giorni via Airbnb (nessun registro)
Sara affitta il suo trilocale a Venezia a diversi ospiti nel 2026 tramite Airbnb. 78 prenotazioni annue, ognuna di 2-6 notti, canoni cumulati 48.000 €.
Adempimenti:
- Nessuna registrazione RLI — ogni singolo contratto ≤ 30 giorni
- Nessuna imposta di registro → 0 €
- Nessuna imposta di bollo → 0 €
- Cedolare secca 21% × 48.000 = 10.080 €
- Ritenuta 21% già trattenuta da Airbnb come sostituto d'imposta
- Ritenuta totale da CU: 10.080 €
- Saldo cedolare: 0 € (compensata dalla ritenuta)
Dato
Questo è lo scenario tipico dell'affitto breve puro via piattaforma: nessun onere da registrazione, gestione totalmente automatica con ritenuta e CU. Vedi certificazione unica Airbnb host per il flusso CU.
Capitolo 06 / 11
Sanzioni per omesso versamento del registro
Il mancato versamento dell'imposta di registro comporta due tipologie di sanzioni:
Sanzione per omessa registrazione del contratto
Art. 69 DPR 131/1986: dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta. Applicata quando il contratto non viene proprio registrato.
Attenzione
La conseguenza più grave è la nullità del contratto ex art. 1 c. 346 L. 311/2004. Il conduttore può chiedere la riduzione del canone al 10% del valore catastale ex art. 3 c. 8 DLgs 23/2011.
Sanzione per tardivo versamento del registro
Art. 13 DLgs 471/97: 30% dell'imposta non versata. Applicata quando il contratto è stato registrato ma il versamento del registro è ritardato.
Ravvedimento operoso
Il ravvedimento operoso è possibile ai sensi dell'art. 13 DLgs 472/97:
| Termine dal versamento originario | Sanzione ridotta a |
|---|---|
| Entro 30 giorni | 1/10 = 3% |
| Entro 90 giorni | 1/9 ≈ 3,33% |
| Entro 1 anno | 1/8 = 3,75% |
| Entro 2 anni | 1/7 ≈ 4,29% |
| Oltre 2 anni | 1/6 = 5% |
Si applicano anche gli interessi legali (2,5% dal 1° gennaio 2026, DM 10 dicembre 2025) e vanno versati con codice tributo 1506 (sanzioni) e 1507 (interessi).
Capitolo 07 / 11
Casi particolari
Sublocazione: registro anche sulla sublocazione
Se il locatore autorizza la sublocazione (art. 2 L. 431/98), il contratto di sublocazione va registrato autonomamente:
- Aliquota 2% sul canone sublocazione
- Minimo 67 €
- Codici tributo 1500/1501 per sublocazione
Nel 2024 la sublocazione ha generato circa 12 milioni di € di gettito registro (elaborazione dati AdE).
Foresteria aziendale
I contratti stipulati da aziende per foresteria (art. 5 c. 3 L. 431/98) hanno regime speciale:
- Registro 2% con minimo 67 €
- Cedolare secca non applicabile (locatore azienda esclusa dal beneficio)
- Fatturazione con IVA se azienda locatrice è impresa
Canone concordato: registro 2% ma cedolare 10%
I contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa (Roma, Milano, Firenze, Napoli, Torino, Bologna, Venezia) hanno registro standard 2% ma cedolare secca al 10% invece del 21% (art. 3 c. 2 DLgs 23/2011 come modificato).
Dato
Su un canone 12.000 €, cedolare 10% = 1.200 € vs cedolare 21% = 2.520 €, risparmio 1.320 €/anno. Convenienza netta per contratti tra 1 e 4 anni con studenti o giovani coppie.
Capitolo 08 / 11
Compensazione crediti in F24 ELIDE
I versamenti F24 ELIDE per registro/bollo non sono compensabili con crediti IRPEF, IVA o altri tributi. Devono essere pagati per contanti o RID bancario.
Diversa la disciplina per i codici tributo cedolare secca (1840, 1841, 1842) che sono compensabili con crediti IRPEF/IVA in F24 ordinario.
Attenzione
Molti host confondono i due F24 (ordinario e ELIDE). Il modello ELIDE si compila solo per registro, bollo, sanzioni RLI e ha regole diverse dal F24 standard.
Capitolo 09 / 11
Errori comuni sull'imposta di registro
Registrare contratti brevi non dovuti
Alcuni host prudenti registrano tutti i contratti anche ≤ 30 giorni, pagando registro non dovuto. L'AdE non restituisce l'imposta versata in eccesso senza istanza di rimborso (art. 77 DPR 131/1986). Meglio verificare prima di pagare.
Confondere canone contrattuale e canone di mercato
L'imposta si calcola sul canone contrattuale scritto, non sul valore di mercato. Contratti a canone simbolico (uso gratuito, comodato camuffato) sono contestabili come simulazione.
Non pagare il rinnovo annuale
Nei contratti pluriennali senza pagamento in unica soluzione, il rinnovo annuale codice 1501 è spesso dimenticato. Ogni anno mancato accumula sanzioni + interessi.
Cedolare secca "dimenticata" ai rinnovi
Come per RLI, la cedolare va riconfermata ai rinnovi contrattuali. Dimenticare la conferma fa scattare l'imposta di registro dall'anno del rinnovo.
Capitolo 10 / 11
Checklist imposta di registro 2026
- Verificare durata contratto: ≤ 30gg → NO registro; > 30gg → SÌ
- Se > 30gg, valutare opzione cedolare secca (esenzione registro + bollo)
- Calcolare imposta: 2% canone contrattuale (min 67 €)
- Aggiungere bollo 16 € per ogni 4 facciate contratto
- Compilare F24 ELIDE con codici 1500 + 1505
- Pagare contestualmente alla registrazione RLI
- Per contratti pluriennali: pianificare rinnovi annuali (codice 1501)
- Conservare ricevuta pagamento per 10 anni
- Verificare eventuali esenzioni (cedolare, enti pubblici)
Capitolo 11 / 11
Conclusione operativa
L'imposta di registro non riguarda gli affitti brevi puri (≤ 30 giorni per singolo contratto): la disciplina speciale del DL 50/2017 esclude questi contratti dall'obbligo di registrazione, quindi anche dal tributo. Diventa rilevante solo quando il contratto supera i 30 giorni (studenti, manager in trasferta, canoni transitori), con aliquota 2% del canone e minimo 67 €. L'opzione cedolare secca cancella l'imposta di registro e di bollo, rendendo il regime della cedolare quasi sempre conveniente per contratti transitori.
Da fare subito:
- Verificare la durata di ogni contratto stipulato: ≤ 30gg → nessun registro
- Per contratti > 30gg, calcolare l'onere registro/bollo vs cedolare secca
- Optare per cedolare al momento della registrazione RLI (Quadro D)
- Versare contestualmente con F24 ELIDE codici 1500/1505
- Programmare i rinnovi annuali per contratti pluriennali (codice 1501)
Per il futurose stai transitando da affitto breve puro (Airbnb) a long-stay > 30 giorni, ricorda che entri in un regime completamente diverso (RLI + registro + cedolare o IRPEF). Il calcolo di convenienza va rifatto: rendita annuale attesa, tasso di occupazione, costi di gestione, imposte tra breve e long-stay possono capovolgere la scelta ottima.
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Fonti normativeDPR 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro), in particolare art. 5 Tariffa parte I, 17, 57, 69, 77, 82; L. 431/1998 (locazioni residenziali) art. 2-bis; DL 50/2017 art. 4 (affitti brevi); DLgs 14 marzo 2011 n. 23 art. 3 (cedolare secca); L. 311/2004 c. 346 (nullità contratti non registrati); DLgs 471/1997 art. 13 (sanzioni tardivo versamento); DLgs 472/1997 art. 13 (ravvedimento operoso); Risoluzione AdE n. 14/E del 24 gennaio 2014 (codici tributo F24 ELIDE); DM 10 dicembre 2025 (interessi legali 2026). Portale: agenziaentrate.gov.it → Servizi → Registrazione Locazioni.
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