RLI affitti brevi 2026: registrazione contratti oltre 30 giorni
Il modello RLI (Registrazione Locazione Immobili) è il modulo telematico dell'Agenzia delle Entrate per registrare i contratti di locazione che superano i 30 giorni. I contratti di affitto breve inferiori a 30 giorni non vanno registrati ai sensi dell'art. 4 del DL 50/2017, mentre i contratti superiori rientrano nel regime ordinario del DPR 131/1986 con imposta di registro 2% del canone annuo (minimo 67 €), esenzione se si opta per cedolare secca. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla sottoscrizione attraverso il portale Fisconline o dal cassetto fiscale, pena nullità del contratto e sanzione 120-240% dell'imposta.
Capitolo 01 / 10
Cos'è il modello RLI e a cosa serve
Il modello RLI è stato introdotto dal Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 19 marzo 2019 per unificare la registrazione telematica dei contratti di locazione. Sostituisce il vecchio Modello 69, il Modello Siria (locazione con cedolare) e il Modello Iris. Consente di:
- Registrare nuovi contratti di locazione superiori a 30 giorni
- Comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni contrattuali
- Esercitare o revocare l'opzione per cedolare secca
- Denunciare le variazioni catastali correlate al contratto
Struttura del modello RLI
Il modello si articola in cinque quadri:
| Quadro | Contenuto | Obbligatorio |
|---|---|---|
| A | Dati generali (tipo contratto, data, ufficio AdE) | Sì |
| B | Soggetti (locatore + conduttore) | Sì |
| C | Dati catastali immobile | Sì per registrazione |
| D | Locazione con cedolare secca | Solo con opzione |
| E | Locazione soggetti diversi da persona fisica | Solo se applicabile |
Dato
Nel 2024 sono stati registrati oltre 1.8 milioni di contratti tramite RLI, secondo i dati AdE, con incidenza crescente della cedolare secca (oltre 40% delle nuove locazioni residenziali).
Capitolo 02 / 10
Quando serve l'RLI per gli affitti brevi
Qui c'è un equivoco frequente da chiarire: gli affitti brevi in senso proprio non richiedono RLI. Il quadro normativo è preciso.
Contratti fino a 30 giorni = NO RLI
L'art. 4 del DL 50/2017 definisce come "affitti brevi" i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa. Per questi contratti:
- Nessun obbligo di registrazione (art. 2-bis L. 431/1998)
- Nessuna imposta di registro
- Nessuna imposta di bollo
- Regime di tassazione: cedolare secca 21% (o 26% dal 4° immobile) o IRPEF ordinario
Attenzione
Il conteggio dei 30 giorni si riferisce a ciascun singolo contratto stipulato con lo stesso ospite. Se lo stesso ospite prenota due volte in un anno per 20 giorni ciascuno, sono due contratti separati e nessuno supera i 30 giorni.
Contratti oltre 30 giorni = SÌ RLI
Un contratto stipulato con durata superiore a 30 giorni esce dal perimetro degli affitti brevi e rientra nel regime ordinario del DPR 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro). Da quel momento:
- Obbligo di registrazione RLI entro 30 giorni dalla sottoscrizione
- Imposta di registro 2% del canone annuo (minimo 67 €)
- Imposta di bollo 16 € ogni 4 facciate (o esenzione con cedolare)
- Regime tassazione: cedolare secca (con opzione) o IRPEF ordinario
Dato
Chi affitta ad esempio uno studente per 6 mesi o un manager in trasferta per 3 mesi deve registrare il contratto: non è più affitto breve, ma "locazione ad uso transitorio" (art. 5 L. 431/1998) o locazione ordinaria a seconda della clausola contrattuale.
Regola dei 30 giorni cumulativi con lo stesso conduttore
Attenzione
Attenzione a un caso specifico: se lo stesso conduttore rimane per più di 30 giorni anche con contratti separati concatenati, la giurisprudenza (Cass. sent. n. 5648/2021) ha ritenuto la sostanza economica prevalente sulla forma. In pratica, spezzettare artificiosamente in due contratti da 20 giorni per lo stesso ospite può essere riqualificato come contratto unico di 40 giorni, con conseguente obbligo RLI e sanzione.
Capitolo 03 / 10
Come registrare un contratto con RLI: passo-passo
La registrazione RLI si fa esclusivamente online tramite il portale AdE.
Passo 1 — Accesso a Fisconline o area riservata
Si accede da agenziaentrate.gov.it con SPID, CIE o CNS, sezione "Servizi" → "Registrazione Locazioni". In alternativa si può caricare il file XML tramite Entratel per gli intermediari professionali.
Passo 2 — Compilazione telematica
Il modulo è guidato e richiede:
- Quadro A: tipologia contratto (locazione ordinaria, uso transitorio, cedolare secca), data stipula, ufficio AdE competente per residenza locatore
- Quadro B: codice fiscale locatore e conduttore, denominazione, indirizzo residenza
- Quadro C: identificativi catastali immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita)
- Quadro D: se cedolare secca, flag opzione + eventuale rinuncia adeguamento ISTAT
Passo 3 — Calcolo automatico imposte
Il portale calcola in automatico:
- Imposta di registro 2% del canone annuo (minimo 67 € — art. 5 Tariffa parte I DPR 131/1986)
- Imposta di bollo 16 € (esente con cedolare secca)
- Eventuale imposta ipotecaria e catastale (residenziale: escluse)
Passo 4 — Pagamento contestuale
Il pagamento avviene tramite:
- F24 ELIDE (Elementi Identificativi) con codici tributo specifici RLI
- Addebito diretto su IBAN indicato all'interno del modulo
- Modello F24 telematico collegato al pagamento della prima annualità
Passo 5 — Ricevuta di registrazione
Il sistema rilascia una ricevuta telematica con:
- Numero di protocollo di registrazione
- Data di trasmissione
- Estremi del pagamento
Attenzione
La ricevuta va conservata per 10 anni: è il documento probatorio in caso di contestazioni sull'esistenza e la data del contratto.
Capitolo 04 / 10
Codici tributo F24 per RLI
I versamenti F24 ELIDE per la registrazione RLI usano codici specifici (Risoluzione AdE n. 14/E del 24 gennaio 2014):
| Codice Tributo | Descrizione | Utilizzo |
|---|---|---|
| 1500 | Imposta registro prima annualità | Registrazione contratto |
| 1501 | Imposta registro annualità successive | Rinnovo annuale |
| 1502 | Imposta registro proroga | Estensione durata |
| 1503 | Imposta registro cessione | Cessione contratto |
| 1504 | Imposta registro risoluzione | Chiusura anticipata |
| 1505 | Imposta di bollo | 16 € per 4 facciate |
| 1506 | Sanzioni RLI | Da ravvedimento operoso |
| 1507 | Interessi RLI | Da ravvedimento |
Dato
Il codice 1500 è quello più usato: si applica alla prima annualità per la registrazione del contratto. Da lì in poi, ogni anno il codice 1501 per il rinnovo (se non pagato l'intero periodo in unica soluzione con sconto).
Capitolo 05 / 10
Quattro scenari operativi
Scenario 1 — Contratto 45 giorni con imposta di registro
Marco stipula un contratto con uno studente Erasmus per 45 giorni (12 aprile — 27 maggio 2026), canone totale 2.700 €.
Adempimenti:
- Registrazione RLI entro il 11 maggio 2026 (30 giorni dalla stipula)
- Imposta di registro: 2% × 2.700 = 54 €, ma minimo di legge = 67 €
- Imposta di bollo: 16 € per 4 facciate contratto
- Totale versamento F24 ELIDE: 83 € (codici 1500 + 1505)
- Reddito 2.700 € va nel quadro B con codice utilizzo 4 (locazione ordinaria uso transitorio) senza cedolare
- Tassazione IRPEF ordinaria con detrazione forfetaria del 5%
Vedi affitto breve cosa significa per il perimetro dei 30 giorni.
Scenario 2 — Contratto 6 mesi con cedolare secca
Chiara affitta il suo bilocale a Bologna per 6 mesi (settembre 2025 - febbraio 2026) a un manager, canone mensile 900 €, totale 5.400 €.
Adempimenti:
- Registrazione RLI entro 30 giorni dalla stipula
- Opzione cedolare secca nel Quadro D del modello RLI: aliquota 21% (immobile residenziale)
- Esenzione imposta di registro con cedolare (art. 3 DLgs 23/2011)
- Esenzione imposta di bollo con cedolare
- Tassazione: 21% × 5.400 = 1.134 € cedolare da versare con F24 codici 1840/1842
Attenzione
La cedolare secca in RLI comporta la rinuncia esplicita all'adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto. Non è possibile aggiornare il canone per inflazione.
Vedi cedolare secca affitti brevi per aliquote e opzioni.
Scenario 3 — Contratto 60 giorni + opzione cedolare in RLI
Luigi affitta ad un consulente aziendale per 60 giorni a Milano, canone totale 4.800 € (2.400 €/mese × 2).
Analisi:
- 60 giorni oltre soglia 30gg: non è affitto breve
- RLI obbligatorio con imposta di registro o cedolare a scelta
- Con cedolare secca 21% risparmia imposta di registro (67 €) e bollo (16 €)
Adempimenti con cedolare:
- RLI entro 30 giorni con opzione cedolare in Quadro D
- Esenzione registro e bollo
- Cedolare 21% × 4.800 = 1.008 € dovuti in F24
- Acconto e saldo secondo scadenze cedolare (giugno acconto 40%, novembre acconto 60%, giugno anno successivo saldo)
Dato
La cedolare secca è quasi sempre la scelta convenietente per contratti transitori con canoni bassi: aliquota fissa 21% invece di IRPEF progressiva 23-43% + esenzione bollo e registro.
Scenario 4 — Mancata registrazione: sanzioni e nullità
Sonia affitta un monolocale a uno studente per 4 mesi (120 giorni) con canone 700 €/mese, totale 2.800 €. Non registra il contratto pensando di essere sotto la soglia.
Conseguenze legali:
- Nullità del contratto ex art. 1 c. 346 L. 311/2004: il conduttore può contestare l'esistenza del rapporto locativo
- Sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta (art. 69 DPR 131/1986)
- Imposta dovuta: 2% × 2.800 = 67 € minimo → sanzione minima 80 € — massima 161 €
- Bollo omesso: sanzione 100% dell'imposta di bollo (16 €)
Attenzione
Se scopre l'omissione entro 30 giorni, può ricorrere al ravvedimento operoso con sanzione ridotta a 1/10 (8 € imposta registro + 1,60 € bollo). Se entro 90 giorni: 1/9. Se entro un anno: 1/8. Oltre l'anno: 1/7.
Rischio ulteriorese il conduttore denuncia la mancata registrazione all'AdE (art. 3 DLgs 23/2011), il canone può essere ridotto ex lege al 10% del valore catastale, con danno economico grave per il locatore.
Capitolo 06 / 10
Differenza RLI e affitti brevi ≤ 30 giorni
Ecco la sintesi comparativa che chiarisce quando serve RLI e quando no:
| Aspetto | Affitto breve ≤ 30gg | Locazione > 30gg |
|---|---|---|
| RLI obbligatorio | ❌ No | ✅ Sì |
| Imposta di registro | ❌ No | ✅ 2% canone (min 67 €) |
| Imposta di bollo | ❌ No | ✅ 16 € (esente con cedolare) |
| Cedolare secca | ✅ Opzionale (21%/26%) | ✅ Opzionale (21%/10%) |
| Sostituto d'imposta | ✅ Piattaforma (Airbnb, Booking) | ❌ No |
| Ritenuta 21% | ✅ Se via intermediario | ❌ No |
| Certificazione Unica | ✅ Sì (art. 4 c. 5-bis DL 50/2017) | ❌ No |
| CIN obbligatorio | ✅ Sì (DL 145/2023) | ❌ No (soggiorno stabile) |
| Alloggiati Web | ✅ Sì (per ogni ospite) | ❌ No (contratto registrato) |
Cedolare secca 10% invece del 21%
Nei contratti oltre 30 giorni con destinazione canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998), l'aliquota cedolare scende al 10% in specifici comuni ad alta tensione abitativa (Roma, Milano, Firenze, Napoli, Torino, Bologna, Venezia). Va documentata con attestazione delle associazioni di categoria firmata al momento della stipula.
Dato
Il 10% è sostanzialmente vantaggioso: su un canone annuo di 12.000 €, cedolare al 10% = 1.200 € vs al 21% = 2.520 €, risparmio di 1.320 €.
Capitolo 07 / 10
Rinnovi, proroghe e risoluzioni RLI
Il modello RLI serve non solo per la prima registrazione ma per tutta la vita del contratto.
Rinnovo annuale
Per contratti pluriennali non pagati in unica soluzione, ogni anno va versato il rinnovo con codice tributo 1501, entro 30 giorni dalla scadenza annuale. Sanzione 30% del dovuto se in ritardo (art. 13 DLgs 471/97, ravvedibile).
Proroga contratto
L'estensione della durata del contratto va comunicata con modello RLI + F24 codice 1502. Se cedolare secca originaria, va riconfermata l'opzione, altrimenti si perde.
Cessione contratto
Se il conduttore cede il contratto a un terzo (raro negli affitti brevi/transitori), va comunicata con RLI + F24 codice 1503.
Risoluzione anticipata
Chiusura contratto prima della scadenza pattuita: comunicazione RLI + F24 codice 1504 per il calcolo dell'imposta di registro sui canoni residui. Con cedolare secca la risoluzione è esente da imposta ma va comunque comunicata.
Attenzione
La mancata comunicazione della risoluzione fa sì che l'AdE consideri il contratto ancora attivo e continui a richiedere l'imposta annuale.
Capitolo 08 / 10
Errori più frequenti da evitare
Contratti spezzati per aggirare RLI
Il tentativo di dividere un soggiorno lungo in più contratti brevi con lo stesso ospite per evitare RLI è contestabile dalla giurisprudenza (Cass. n. 5648/2021). Se emerge la continuità del rapporto, l'AdE riqualifica come contratto unico con conseguenze sanzionatorie.
Confondere uso transitorio e locazione ordinaria
L'uso transitorio (art. 5 L. 431/1998) ha durata da 1 a 18 mesi con causale specifica (studio, lavoro, cure mediche). La locazione ordinaria residenziale va invece da 4+4 anni. Le due tipologie hanno codici RLI diversi e regimi differenti.
Cedolare non riconfermata al rinnovo
L'opzione cedolare secca in RLI va riconfermata al rinnovo del contratto pluriennale. Se dimenticata, il regime torna automaticamente all'IRPEF ordinaria con imposta di registro dovuta.
Non aggiornare i dati catastali
Se l'immobile subisce variazioni catastali (frazionamento, cambio destinazione), le nuove coordinate vanno comunicate con RLI variazione. La discrepanza tra dati contrattuali e catasto può generare controlli.
Capitolo 09 / 10
Checklist adempimenti RLI
- Verificare durata contratto: > 30 giorni → RLI obbligatorio
- Raccogliere dati catastali immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita)
- Scegliere regime fiscale: cedolare (21%/10%) vs ordinario IRPEF + registro
- Compilare modello RLI dal portale AdE entro 30 giorni dalla stipula
- Versare F24 ELIDE con codici tributo corretti (1500/1505)
- Con cedolare: rinunciare adeguamento ISTAT in quadro D
- Conservare ricevuta di registrazione per 10 anni
- Per contratti pluriennali: pianificare rinnovi annuali (codice 1501)
- Aggiornare RLI in caso di proroga, cessione o risoluzione
Capitolo 10 / 10
Conclusione operativa: quando serve davvero l'RLI
Il modello RLI non serve per gli affitti brevi puri (≤ 30 giorni per singolo contratto): quello è il regime speciale del DL 50/2017 con sostituto d'imposta e Certificazione Unica. L'RLI diventa obbligatorio quando la durata contrattuale supera i 30 giorni: locazioni transitorie a studenti Erasmus, manager, professionisti in trasferta prolungata, o affitti stabili con residenza.
Da fare subito:
- Verificare la durata di ogni contratto per capire se serve RLI
- Se sì, registrare entro 30 giorni dalla stipula tramite portale AdE
- Scegliere se optare per cedolare secca (risparmio registro + bollo)
- Conservare ricevuta di registrazione per 10 anni
Attenzionese stai affittando principalmente ≤ 30 giorni via Airbnb, Booking e Vrbo, l'RLI non ti riguarda ma sono importanti altri adempimenti come CIN, tassa di soggiorno e Alloggiati Web.
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Fonti normativeDPR 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro), in particolare art. 5, 17, 57, 69; DL 50/2017 art. 4 (definizione affitti brevi); L. 431/1998 (locazioni residenziali, uso transitorio); DLgs 23/2011 art. 3 (cedolare secca); L. 311/2004 c. 346 (nullità contratti non registrati); Provvedimento Agenzia Entrate 19 marzo 2019 (modello RLI unificato); Risoluzione AdE n. 14/E/2014 (codici tributo F24 ELIDE); Cass. sent. n. 5648/2021 (riqualificazione contratti). Portale: agenziaentrate.gov.it → Servizi → Registrazione Locazioni.
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