Affitti brevi, nuove regole 2026: cosa cambia davvero
Le novità normative che entrano in vigore per gli affitti brevi nel 2026 sono 2. La soglia oltre la quale l'attività si presume imprenditoriale scende da quattro a due appartamenti, e dal 20 maggio si applica il regolamento europeo sui dati delle locazioni brevi. Tutto il resto che leggi spacciato per "nuovo" — CIN, aliquote 21% e 26%, estintori, divieto di keybox — era già obbligatorio prima.
Capitolo 01 / 11
01 — Le due novità 2026, in tabella
| Cosa cambia | Da quando | Fonte normativa |
|---|---|---|
| Soglia per la presunzione di impresa: da 4 a 2 appartamenti per periodo d'imposta | periodo d'imposta 2026 | L. 199/2025, art. 1 c. 17 (legge di bilancio 2026) |
| Regolamento UE su raccolta e condivisione dei dati: numero di registrazione, punto di ingresso digitale unico, invio mensile dei dati dalle piattaforme | 20 maggio 2026 | Regolamento (UE) 2024/1028, art. 19 |
E queste sono le cose che non sono novità 2026, per quanto le trovi elencate come tali:
| Obbligo | In vigore da | Fonte |
|---|---|---|
| CIN e banca dati nazionale (BDSR) | 1° gennaio 2025 | art. 13-ter D.L. 145/2023 + avviso Ministero del Turismo |
| Cedolare secca 26%, ridotta al 21% per una sola unità | 1° gennaio 2024 | L. 213/2023 |
| Estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio | 1° gennaio 2025 | art. 13-ter c. 7 D.L. 145/2023 |
| Identificazione degli ospiti in presenza, no keybox | 18 novembre 2024 | circolare del Capo della Polizia prot. 38138/2024 |
| Comunicazione dei dati dalle piattaforme al Fisco (DAC7) | anno d'imposta 2023 | D.Lgs. 32/2023 |
Capitolo 02 / 11
02 — Soglia due appartamenti: la vera novità fiscale
È il cambio più pesante e passa quasi inosservato perché non toccando le aliquote sembra una tecnicalità. Non lo è.
Fino al 31 dicembre 2025 potevi destinare alla locazione breve fino a quattro appartamenti nello stesso periodo d'imposta restando fuori dall'attività d'impresa (art. 1, comma 595, L. 178/2020). Dal quinto scattava la presunzione di imprenditorialità.
Dal periodo d'imposta 2026 la soglia è due. Lo stabilisce l'articolo 1, comma 17 della legge 30 dicembre 2025, n. 199, che intervenendo sull'art. 4, commi 2 e 3 del D.L. 50/2017 dispone che il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se nel periodo d'imposta non si destinano a questa finalità più di due appartamenti. Superata la soglia, l'attività di locazione breve — "da chiunque esercitata", precisa la norma — si presume svolta in forma imprenditoriale.
La conferma non arriva da un commento di parte: è scritta nella guida "Locazioni brevi" dell'Agenzia delle Entrate, edizione aprile 2026, dove il riquadro "Attenzione" riporta esattamente la nuova soglia e ricorda che "fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti".
Attenzione
Se hai letto di una proroga, non contarci. In sede di conversione del decreto Milleproroghe era stato proposto un emendamento che rinviava la nuova soglia al 1° luglio 2026, con sei mesi di moratoria per chi la superava per la prima volta. La guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 continua a indicare la decorrenza dal 1° gennaio 2026: chi ha impostato la stagione contando sul rinvio è già dentro il nuovo perimetro. Restano aperte questioni interpretative su cui manca una regola transitoria — il caso tipico è la prenotazione incassata nel 2025 per un soggiorno che cade nel 2026: su quelle situazioni conviene farsi dare per iscritto la posizione del proprio commercialista.
Cosa comporta in pratica
Con uno o due appartamenti non cambia nulla rispetto al 2025: locazione breve, nessuna partita IVA, cedolare secca a scelta, contratti sotto i 30 giorni senza registrazione.
Con tre o più appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso anno, invece:
- serve la partita IVA con il codice ATECO dell'attività ricettiva;
- la cedolare secca non è più applicabile: si passa al regime forfettario (se rientri nei requisiti) o al regime ordinario d'impresa;
- entrano contributi INPS, IVA sui corrispettivi, obblighi contabili e, di regola, la SCIA al Comune con i requisiti della struttura extralberghiera prevista dalla legge regionale.
Il conteggio: attenzione a cosa entra
La soglia conta gli appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d'imposta, non gli immobili posseduti. Una casa affittata solo con contratti 4+4 non entra nel conto. Una casa data in comodato a un figlio non entra. Un appartamento sfitto per tutto l'anno non entra.
Entrano invece le unità sublocate e quelle concesse in godimento oneroso dal comodatario: il regime delle locazioni brevi le copre da sempre, quindi la soglia le conta. Se affitti singole stanze di una stessa abitazione, l'unità immobiliare resta una.
Con tre appartamenti la scelta diventa fiscale, non solo commerciale: tenerne uno su contratti lunghi o transitori può costare meno che aprire partita IVA per un'unità che rende poco.
Capitolo 03 / 11
03 — Cedolare secca: le aliquote NON sono cambiate
Questa è la voce su cui circola più disinformazione, e la responsabilità è del percorso parlamentare. Nella prima versione del disegno di legge di bilancio 2026 c'era la proposta di portare tutti gli affitti brevi al 26%, riservando il 21% a chi affitta senza intermediari o portali online. Quella proposta non è entrata nel testo definitivo.
Il quadro vigente nel 2026 è quello introdotto dalla legge di bilancio 2024 e confermato dall'Agenzia delle Entrate nella guida di aprile 2026:
- 26% è l'aliquota ordinaria dell'imposta sostitutiva in caso di opzione per la cedolare secca sulle locazioni brevi;
- 21% è l'aliquota ridotta, per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta dal contribuente;
- l'individuazione di quella unità va fatta nella dichiarazione dei redditi del periodo d'imposta interessato, non con una comunicazione preventiva.
Il fatto che tu affitti tramite Airbnb, Booking o un'agenzia non incide sull'aliquota. Incide solo sugli adempimenti dell'intermediario, che resta sostituto d'imposta e applica una ritenuta a titolo d'acconto del 21% sui corrispettivi lordi che ti gira: se hai optato per il 26%, la differenza la versi a conguaglio in dichiarazione.
Da notare: la base imponibile è l'intero importo indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% che si applica nella tassazione ordinaria dei canoni. E se il prezzo comprende forfettariamente pulizia o biancheria, quella parte entra nella base. Il dettaglio dei calcoli, delle scadenze e dei codici tributo F24 sta nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.
Capitolo 04 / 11
04 — Regolamento UE 2024/1028: si applica dal 20 maggio 2026
Il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di affitto di alloggi a breve termine è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea il 29 aprile 2024 ed è entrato in vigore venti giorni dopo. L'articolo 19 stabilisce però che si applica a decorrere dal 20 maggio 2026: è questa la data che rende il regolamento una novità 2026 e non 2024.
Cosa cambia concretamente:
- Numero di registrazione. Nelle zone in cui l'autorità competente ha istituito una procedura di registrazione, le piattaforme devono progettare l'interfaccia in modo che l'host indichi il numero di registrazione prima di pubblicare l'annuncio. In Italia il ruolo lo svolgono il CIN e, dove previsto, il codice regionale.
- Punto di ingresso digitale unico. Ogni Stato membro deve mettere a disposizione un punto unico attraverso cui le piattaforme trasmettono i dati alle autorità e verificano la validità dei numeri di registrazione.
- Trasmissione mensile. Le piattaforme trasmettono mensilmente, per ogni unità registrata, il numero di notti affittate, il numero di ospiti per notte, il paese di residenza degli ospiti, l'indirizzo dell'unità, il numero di registrazione e l'URL dell'annuncio.
- Verifiche a campione e rimozione degli annunci. Le piattaforme devono effettuare controlli periodici a campione sulle dichiarazioni degli host e, su ordine dell'autorità competente, disattivare o rimuovere senza indebito ritardo gli annunci privi di un numero di registrazione valido.
Per l'host la conseguenza pratica è una sola, e vale la pena scriverla senza giri di parole: un annuncio con codice mancante, errato o non più valido non è più una irregolarità che qualcuno un giorno potrebbe notare. Diventa un dato che viaggia ogni mese verso l'autorità competente.
Capitolo 05 / 11
05 — CIN e banca dati nazionale: obbligo dal 2025, non dal 2026
Il Codice Identificativo Nazionale è previsto dall'art. 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145. La banca dati (BDSR) e il portale telematico sono entrati in funzione con l'avviso pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 settembre 2024, e il Ministero del Turismo ha fissato al 1° gennaio 2025 il termine per l'acquisizione del codice, con le sanzioni applicabili dal 2 gennaio 2025.
Quindi: nel 2026 il CIN è pienamente operativo, ma non è una novità 2026. Se qualcuno ti dice che "dal 2026 arriva il CIN", sta riciclando un articolo del 2024.
Gli obblighi, invariati:
- richiedere il CIN sul portale BDSR del Ministero del Turismo per ogni unità;
- indicarlo in ogni annuncio, su qualunque canale;
- esporlo all'esterno dello stabile, nel rispetto dei vincoli edilizi e paesaggistici.
Le sanzioni dell'art. 13-ter, comma 9: da 800 a 8.000 euro per la mancata richiesta o indicazione del CIN, in relazione alle dimensioni della struttura; da 500 a 5.000 euro per ciascuna struttura in caso di mancata esposizione, con obbligo di rimozione dell'annuncio irregolare; da 2.000 a 10.000 euro per l'assenza della SCIA dove richiesta.
Una cosa che nel 2026 pesa più di prima: il CIN è tra i dati che gli intermediari devono trasmettere all'Agenzia delle Entrate insieme a nome, codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo e corrispettivo lordo. Il codice non serve solo a essere visibili, serve a farsi trovare coerenti. Se non hai ancora fatto la procedura, la trovi passo per passo nella guida al CIN affitti brevi.
Capitolo 06 / 11
06 — Requisiti di sicurezza: quali sono, e da quando
Anche questi arrivano dall'art. 13-ter, comma 7, e valgono dal 2025 insieme al CIN. Per ogni unità destinata a locazione breve o turistica servono:
- impianti conformi alla normativa vigente in materia di sicurezza;
- dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio;
- estintori portatili a norma, collocati in posizione accessibile e visibile, in prossimità degli accessi e delle aree a maggior rischio, nella misura di almeno uno ogni 200 metri quadrati di pavimento.
La sanzione per l'inosservanza dei requisiti di sicurezza va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. È l'adempimento più semplice da chiudere e quello che più spesso resta aperto, perché non produce alcun avviso: nessuno ti scrive per ricordartelo.
Capitolo 07 / 11
07 — Codici regionali: il CIR non è sparito
Il CIN non ha abrogato i codici identificativi regionali. Molte Regioni continuano a richiedere il proprio codice, con procedure e portali autonomi, e in diversi casi il CIN viene assegnato solo a valle del codice regionale. Nel 2026 la situazione resta a mosaico: alcune Regioni hanno un codice pienamente operativo, altre lo hanno assorbito nel flusso nazionale, altre non lo hanno mai istituito.
La conseguenza operativa è che negli annunci può servire indicare entrambi i codici. La mappa aggiornata Regione per Regione, con i portali di riferimento, sta nella guida al codice identificativo regionale.
Capitolo 08 / 11
08 — Identificazione degli ospiti e keybox: regola 2024, confermata nel 2025
L'obbligo nasce dall'art. 109 del TULPS: chi ospita deve identificare gli alloggiati tramite documento di identità valido e comunicarne le generalità all'autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dall'arrivo (entro 6 ore per i soggiorni inferiori a un giorno).
Con la circolare prot. n. 38138 del 18 novembre 2024 il Capo della Polizia ha chiarito che l'identificazione deve avvenire de visu, escludendo la legittimità del check-in interamente remoto con keybox o semplice invio telematico dei documenti: la keybox salta la fase di verifica della corrispondenza tra il documento e chi lo esibisce.
Il TAR Lazio aveva annullato la circolare in primo grado. Il Consiglio di Stato, sezione III, con sentenza pubblicata il 21 novembre 2025 (r.g. 5732/2025) ha accolto l'appello del Ministero dell'Interno e riformato quella pronuncia, qualificando la circolare come atto meramente interpretativo di un obbligo che l'art. 109 TULPS già prevede. La scheda del provvedimento è consultabile sul portale della giustizia amministrativa.
Traduzione operativa per il 2026: il riconoscimento della persona all'arrivo va fatto, la trasmissione delle schedine resta a carico del gestore, e l'automazione può occuparsi di tutto il resto — istruzioni, orari, raccolta anticipata dei documenti, promemoria — ma non sostituire il momento del riconoscimento. Il funzionamento del portale è descritto nella guida ad Alloggiati Web.
Capitolo 09 / 11
09 — Tassa di soggiorno e regole comunali
L'imposta di soggiorno resta un tributo comunale: importo per persona e per notte, numero massimo di notti assoggettate, esenzioni e scadenze di versamento sono fissati dal regolamento del singolo Comune. La legge di bilancio 2026 non ha introdotto una disciplina nazionale nuova: l'unica fonte affidabile è il regolamento pubblicato sul sito del tuo Comune, da verificare a ogni delibera tariffaria.
Sul fronte dei limiti locali il 2026 si apre invece diversamente dagli anni precedenti. Con la sentenza n. 186 del 2025 (depositata il 16 dicembre 2025, scheda ufficiale) la Corte costituzionale ha dichiarato non fondate le censure del Governo contro l'art. 59 della legge regionale della Toscana n. 61/2024, che consente ai Comuni capoluogo e a forte pressione turistica di regolamentare le locazioni turistiche brevi. Il principio: Regioni e Comuni possono intervenire con strumenti di governo del territorio e del turismo, se le misure sono proporzionate e motivate.
L'Emilia-Romagna ha approvato una propria legge sugli affitti brevi a fine 2025 e il Governo l'ha impugnata davanti alla Corte costituzionale; alla data di questa guida non risulta una decisione, quindi conviene verificarne lo stato su cortecostituzionale.it prima di considerarne le regole definitive.
Nel 2026, quindi, non basta più essere in regola con lo Stato: prima di aprire una nuova unità guarda anche il regolamento urbanistico e turistico del Comune.
Capitolo 10 / 11
10 — Perché nel 2026 i controlli sono diversi
Non c'è una "nuova norma sui controlli". C'è la somma di flussi informativi che nel 2026 esistono tutti insieme per la prima volta:
- CIN nei dati trasmessi al Fisco. Gli intermediari comunicano all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti entro il 30 giugno dell'anno successivo, CIN incluso. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione costa all'intermediario da 250 a 2.000 euro (art. 11, c. 1, D.Lgs. 471/1997), ridotta a metà se sanata entro 15 giorni: motivo per cui le piattaforme sono diventate rigide sui dati che chiedono a te.
- Ritenuta e certificazione. L'intermediario opera la ritenuta del 21% a titolo d'acconto e ti rilascia la certificazione: il tuo incassato è già noto al Fisco prima che tu dichiari.
- DAC7. Le piattaforme comunicano annualmente i corrispettivi dei venditori, host inclusi, dall'anno d'imposta 2023.
- Regolamento UE 2024/1028. Da maggio 2026 si aggiunge il flusso mensile verso le autorità: notti, ospiti, indirizzo, codice.
Il risultato è che lo scostamento tra quanto incassato e quanto dichiarato è un dato calcolabile, non un'ipotesi investigativa. Le conseguenze e i margini di regolarizzazione sono nella guida alle sanzioni per affitti brevi non dichiarati.
Capitolo 11 / 11
11 — Checklist 2026
| Verifica | Riferimento | Frequenza |
|---|---|---|
| Quanti appartamenti destini alla locazione breve quest'anno: se sono 3+, valuta partita IVA o riorganizzazione | L. 199/2025 art. 1 c. 17 | a inizio anno e a ogni nuova unità |
| Unità scelta per il 21% indicata in dichiarazione | L. 213/2023 | ogni anno, in dichiarazione |
| CIN richiesto, indicato in tutti gli annunci, esposto all'esterno | art. 13-ter D.L. 145/2023 | a ogni nuovo annuncio o cambio canale |
| Codice regionale, dove previsto, presente negli annunci | legge regionale | a ogni nuova unità |
| Rilevatori gas e CO funzionanti, estintori a norma (1 ogni 200 m²) | art. 13-ter c. 7 | controllo periodico |
| Identificazione in presenza e schedine entro 24 ore (6 per soggiorni sotto un giorno) | art. 109 TULPS | a ogni check-in |
| Imposta di soggiorno: tariffe e scadenze del Comune | regolamento comunale | a ogni delibera |
| Regolamento comunale su locazioni turistiche nel tuo quartiere | L.R. + regolamenti locali | prima di aprire o comprare |
Nessuna di queste voci è delegabile a un software. Quello che si può togliere dalle giornate è il resto: le stesse domande degli ospiti, gli orari di check-in, le indicazioni per arrivare.
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