730 precompilato affitti brevi 2026: come verificare e modificare
Il 730 precompilato affitti brevi è il modello dichiarativo che l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione con i dati già caricati da Certificazioni Uniche di Airbnb, Booking.com e Vrbo. È disponibile dal 30 aprile 2026 su agenziaentrate.gov.it, accessibile con SPID, CIE o CNS. Il quadro B Sezione II riporta i compensi da locazione breve, mentre il quadro D rigo D7 contiene la ritenuta 21% già trattenuta. Va verificato entro il 30 settembre 2026, modificato se i dati non coincidono con lo statement piattaforma e inviato in autonomia o via CAF/professionista.
Capitolo 01 / 11
Cos'è il 730 precompilato e come funziona per gli host
Il 730 precompilato è la dichiarazione dei redditi che l'Agenzia delle Entrate prepara sulla base dei dati trasmessi da sostituti d'imposta, banche, assicurazioni e piattaforme di affitti brevi. Per gli host di locazioni brevi, i dati principali arrivano dalle Certificazioni Uniche che Airbnb, Booking.com e Vrbo devono trasmettere entro il 16 marzo di ogni anno.
Cosa vede l'host quando accede
Nella dichiarazione precompilata 2026 (relativa ai redditi 2025), l'host trova già caricate:
- Compensi lordi per unità immobiliare, ripresi dalla CU della piattaforma
- Ritenuta 21% trattenuta dalla piattaforma come sostituto d'imposta
- Anagrafica catastale dell'immobile se già presente in banche dati AdE
- Opzione cedolare secca se già esercitata in dichiarazioni precedenti
Dato
Nel 2024 le CU per locazioni brevi trasmesse all'Agenzia Entrate sono state oltre 730.000, secondo il Provvedimento AdE del 7 luglio 2023 che ha reso operativa la trasmissione obbligatoria degli intermediari.
Chi può usare il 730 precompilato
Possono usare il 730 gli host che rientrano nei presupposti soggettivi del modello:
- Dipendenti, pensionati e assimilati (redditi di lavoro dipendente o pensione)
- Contribuenti senza partita IVA per attività di affitto breve
- Chi non ha altri redditi obbligatoriamente da Modello Redditi PF (es. redditi d'impresa)
Chi ha aperto partita IVA per gli affitti brevi (regime forfettario o ordinario) o supera i 4 immobili con presunzione di impresa deve invece usare il Modello Redditi PF con quadro RB.
Attenzione
Il 730 non è disponibile per redditi d'impresa e lavoro autonomo con partita IVA: gli host in forfettario devono passare al Modello Redditi PF quadro LM.
Capitolo 02 / 11
Come accedere al 730 precompilato 2026
L'accesso avviene esclusivamente dal portale dell'Agenzia delle Entrate. Non esistono app o portali alternativi ufficiali.
Passo 1 — Portale AdE
Vai su agenziaentrate.gov.it → sezione "Servizi" → "Dichiarazione precompilata". Si apre il portale dedicato che richiede autenticazione forte.
Passo 2 — Login con identità digitale
Sono ammessi tre strumenti:
- SPID livello 2 (username + password + OTP)
- CIE (Carta Identità Elettronica) con lettore o app CieID su smartphone
- CNS (Carta Nazionale dei Servizi) tramite lettore smart card
Dato
Nel 2025 oltre l'80% degli accessi al 730 precompilato è avvenuto tramite SPID, secondo i dati AgID. La CIE sta crescendo grazie all'app CieID che semplifica la procedura mobile.
Passo 3 — Visualizzazione dati
Dopo login si accede a un cruscotto con quattro sezioni chiave:
- La tua dichiarazione: modello 730 già compilato
- I tuoi dati: elenco di CU, F24, oneri detraibili trasmessi
- Modifica dichiarazione: editor per correggere i dati
- Invia dichiarazione: pulsante finale di trasmissione
Passo 4 — Verifica quadro B Sezione II
Nel quadro B della dichiarazione trovi le righe relative alle unità immobiliari locate. Per gli affitti brevi con cedolare secca, i dati chiave sono:
| Colonna | Contenuto | Fonte precompilata |
|---|---|---|
| 1 | Rendita catastale | Catasto AdE |
| 2 | Utilizzo | Codice 3 (affitto breve cedolare) |
| 3 | Giorni | Non sempre precompilato |
| 4 | Percentuale possesso | Da visura catastale |
| 5 | Canone | Da CU piattaforme |
| 6 | Codice comune | Da anagrafica catastale |
| 7 | Cedolare secca | X se opzionato |
Capitolo 03 / 11
Dati precompilati dalle piattaforme: cosa aspettarsi
Ogni piattaforma di affitti brevi trasmette una CU separata per ciascun host. Il precompilato consolida le CU e le mostra suddivise per sostituto d'imposta.
Airbnb Ireland UC
Airbnb trasmette la CU con la denominazione "Airbnb Ireland UC — Codice Fiscale 9762952X" come sostituto d'imposta. I dati inclusi:
- Compensi lordi annuali per host (netto commissione Airbnb già scorporata)
- Ritenuta 21% cumulata versata all'Erario
- Note eventuali su rettifiche di anni precedenti
Vedi approfondimento Certificazione Unica Airbnb host per il dettaglio del contenuto CU.
Booking.com
Booking BV trasmette dati con periodicità mensile aggregata annualmente in CU. Nel precompilato appaiono nel quadro B nella riga relativa all'immobile, con ritenuta riportata nel D7.
Attenzione
Booking storicamente non trattiene la ritenuta 21% come Airbnb: in alcuni casi i compensi sono lordi senza ritenuta scomputabile. Verificare sempre l'importo effettivo nella CU rispetto allo statement.
Vrbo / Expedia Group
Vrbo trasmette CU con leggero ritardo rispetto ad Airbnb (tipicamente entro 15-20 aprile). Se il precompilato non riporta ancora i dati Vrbo entro fine aprile, la dichiarazione precompilata si aggiorna automaticamente entro maggio.
Property manager con incasso diretto
Se un property manager (PM) incassa per conto dell'host tramite mandato con rappresentanza, deve emettere CU come intermediario. Nel precompilato appare come sostituto separato con propria denominazione.
Capitolo 04 / 11
Quando modificare il 730 precompilato: 4 scenari
Il precompilato è utile ma raramente perfetto per gli host con multiple piattaforme o canale diretto. In 4 casi tipici la modifica è obbligatoria.
Scenario 1 — Dati precompilati corretti, invio senza modifiche
Michela ha un solo appartamento a Firenze, esclusivamente su Airbnb, ricavi 2025 = 14.200 €. La CU Airbnb riporta esattamente 14.200 € compensi e 2.982 € ritenuta. Il precompilato mostra i dati identici.
Azione:
- Verifica quadro B Sez. II riga 1: canone 14.200 €, cedolare X, codice 3
- Verifica quadro D rigo D7: ritenute redditi diversi 2.982 €
- Verifica prospetto liquidazione 730-3: saldo 0 €
- Pulsante "Accetta" e conferma senza modifiche
Il 730 viene inviato in autonomia dal portale. Nessun costo, nessun CAF necessario.
Scenario 2 — Dati errati (importo diverso da CU)
Andrea gestisce 2 apt a Roma su Airbnb. La CU Airbnb riporta 22.500 € ma nel suo statement Airbnb interno vede 23.100 €. Differenza di 600 €.
Azione:
- Contattare Airbnb via ticket "Tax documents are incorrect" (vedi Certificazione Unica Airbnb per procedura)
- Non attendere la CU rettificata: modificare il precompilato indicando 23.100 € nel quadro B
- Nel campo "Annotazioni" del 730 scrivere: "CU Airbnb con importo inferiore a statement effettivo, in attesa rettifica"
- Ritenuta: mantenere l'importo della CU (21% di 22.500 = 4.725 €), la differenza sui 600 € si versa con F24 codice 1842 dopo il ricevimento CU rettificata
Attenzione
Modificando il precompilato con importo maggiore di quello CU, l'AdE può richiedere controlli formali. Documentare sempre lo statement Airbnb (screenshot con data) e conservare per 5 anni.
Scenario 3 — Canone parzialmente incassato
Sara ha un apt a Napoli, ricavi Airbnb 2025 dichiarati 18.400 € in CU. Ma 1.800 € di prenotazioni sono state cancellate dopo il check-in per problemi di manutenzione, con refund totale all'ospite. Compensi effettivi netti: 16.600 €.
Azione:
- Modificare il quadro B riducendo il canone a 16.600 €
- Nelle annotazioni: "Refund a ospite per prenotazione cancellata post check-in, importo €1.800"
- Conservare comunicazioni Airbnb con dettaglio refund + screenshot statement
- La ritenuta CU (21% di 18.400 = 3.864 €) resta invariata perché è già stata versata all'Erario; il credito emerge nel prospetto liquidazione 730-3
Attenzione
Prima di modificare, verificare che il refund non sia già stato scomputato da Airbnb dal totale CU. Se già scomputato, non ridurre ulteriormente.
Scenario 4 — Switch da cedolare a ordinario (o viceversa)
Luca aveva optato per cedolare 21% negli anni precedenti. Per il 2025 vuole passare a regime ordinario IRPEF perché ha carichi familiari e detrazioni consistenti che rendono il regime ordinario più conveniente.
Azione:
- Nel quadro B Sez. II, colonna "Utilizzo" cambiare da codice 3 (affitto breve cedolare) a codice 8 (affitto breve senza cedolare)
- Togliere la X dalla colonna 7 (cedolare)
- L'importo del canone contribuirà al reddito complessivo IRPEF con aliquote progressive 23-43%
- La ritenuta 21% resta scomputabile come acconto IRPEF nel quadro D7
Dato
Il regime cedolare 21% è indipendente da carichi familiari e detrazioni; l'ordinario può risultare più conveniente per redditi bassi (con NoTax Area IRPEF) o per chi ha molte detrazioni (spese sanitarie, mutui, ristrutturazioni). Vedi cedolare secca affitti brevi per il confronto.
Capitolo 05 / 11
Come inviare il 730: autonomo, CAF o professionista
Dopo la verifica e le eventuali modifiche, la dichiarazione può essere inviata secondo tre modalità.
Invio autonomo dal portale AdE
Se i dati sono corretti o le modifiche sono semplici (quadro B, quadro D), l'invio autonomo è gratuito e richiede pochi minuti:
- Click su "Invia dichiarazione"
- Sistema chiede conferma finale con dati anagrafici
- Trasmissione telematica: ricevuta immediata con protocollo di invio
- Copia PDF disponibile per download
Attenzione
Con l'invio autonomo, se emergono controlli formali AdE (art. 36-ter DPR 600/73), l'host risponde direttamente senza intermediario. Consigliato solo se dati semplici e ben verificati.
Invio tramite CAF
Il CAF (Centro di Assistenza Fiscale) è la scelta più diffusa. Costi 2026 tipici: 20-60 € per 730 semplice, 40-100 € con più immobili.
Vantaggi:
- Verifica professionale dei dati
- Copertura in caso di controllo formale (il CAF assume la responsabilità se l'errore è suo, art. 39 DLgs 241/97)
- Assistenza in caso di richieste AdE
Il CAF può essere sindacale (CGIL, CISL, UIL), aziendale o commerciale. Anche piccoli commercialisti offrono servizio CAF.
Invio tramite dottore commercialista
Il dottore commercialista o consulente del lavoro può presentare il 730 come intermediario abilitato. Costo tipico: 80-200 € per 730 con affitti brevi.
Consigliato quando:
- Ci sono più immobili in comuni diversi
- Esistono redditi eterogenei (dipendente + affitti + investimenti)
- Serve pianificazione fiscale integrata
Dato
Secondo i dati AdE 2024, il 62% dei 730 è inviato via CAF, il 24% tramite commercialisti, e circa il 14% in autonomia dal portale precompilato.
Capitolo 06 / 11
Scadenze 730 precompilato 2026
Il calendario 730 è rigido e i ritardi comportano sanzioni ridotte ma comunque monetarie.
| Data | Adempimento | Sanzione |
|---|---|---|
| 30 aprile 2026 | Disponibilità 730 precompilato online | — |
| 15 giugno 2026 | Scadenza intermedia per rimborsi in busta paga anticipati | — |
| 30 settembre 2026 | Scadenza finale invio 730 | Sanzione max 250-1.000 € omesso 730 |
| 30 novembre 2026 | Termine dichiarazione integrativa a favore | — |
Attenzione
Superata la scadenza del 30 settembre, la dichiarazione va presentata come Modello Redditi PF entro il 30 novembre 2026 (art. 2 c. 3 DPR 322/98). L'omessa dichiarazione entro il 90° giorno dalla scadenza comporta sanzione dal 120% al 240% delle imposte dovute, recuperabile con ravvedimento operoso.
Capitolo 07 / 11
Errori comuni da evitare
Non verificare i giorni di locazione
Il precompilato spesso lascia vuota la colonna "Giorni di locazione" perché non è ricavabile dalla CU. Va sempre inserita manualmente sulla base dello statement (numero notti prenotate nell'anno). Il dato serve per confermare la natura "breve" (< 30 giorni per contratto singolo).
Confondere codici utilizzo
I codici errati generano rideterminazione imposta:
- Codice 3: affitto breve (< 30gg) con cedolare secca
- Codice 8: affitto breve senza cedolare (regime ordinario IRPEF)
- Codice 4: locazione ordinaria non abitativa
- Codice 1: abitazione principale (NON usare mai per affitto breve)
Dimenticare il canale diretto
Le prenotazioni non intermediate (sito web proprietario, contatti WhatsApp/email, referral) non appaiono nel precompilato perché non c'è CU. Vanno aggiunte manualmente al canone del quadro B e la cedolare va versata con F24 codice 1840/1842.
Attenzione
L'errore più frequente: accettare il precompilato senza aggiungere il canale diretto. Se scoperto, sanzione 25% delle imposte omesse.
Sovrapporre più immobili
Con più immobili, ogni unità va nella propria riga del quadro B. Non aggregare canoni in una sola riga: l'AdE incrocia con i dati catastali e la CU riporta il compenso per unità.
Capitolo 08 / 11
Impatto delle nuove opzioni 2026 sul precompilato
Dal 2024 la disciplina si è arricchita di alcune modifiche che si riflettono sul precompilato:
- Aliquota cedolare 26% sul quarto immobile in poi (Legge di Bilancio 2024, art. 1 c. 63 L. 213/2023): il precompilato la applica in automatico se l'AdE ha già registrato più di 3 immobili con locazione breve intestati allo stesso codice fiscale, ma va comunque verificata manualmente perché in casi di cointestazione o comunione dei beni il conteggio può essere impreciso.
- CIN (Codice Identificativo Nazionale): dal 2 novembre 2024 obbligatorio per tutti gli affitti brevi ai sensi del DL 145/2023 art. 13-ter. Il CIN non entra direttamente nel 730 ma va comunicato annualmente alla Banca Dati Strutture Ricettive. Il precompilato non lo verifica.
- Trasmissione multi-piattaforma: nel 2026 la trasmissione CU è ormai a regime per Airbnb, Booking e Vrbo. Piattaforme minori (Hostelworld, Trip.com) potrebbero non aver ancora consolidato il flusso.
Attenzione
Se hai attivato un immobile per la prima volta nel 2025, la rendita catastale potrebbe non essere ancora presente nel precompilato: va inserita manualmente dalla visura catastale disponibile su agenziaentrate.gov.it → Servizi → Ricerca dati catastali.
Capitolo 09 / 11
Cross-check con Certificazione Unica
Prima di inviare, va sempre fatto un cross-check tra 730 precompilato, CU scaricata dalla piattaforma e statement interno.
Checklist verifica
- Compensi CU = compensi statement piattaforma
- Ritenuta CU = 21% dei compensi (o 26% dal 4° immobile: vedi cedolare secca 26% quarto immobile)
- Compensi 730 precompilato = compensi CU
- Ritenuta 730 quadro D7 = ritenuta CU
- Aggiunto canale diretto se presente
- Giorni locazione compilati manualmente
- Codice utilizzo corretto (3 per cedolare, 8 senza)
- Codice comune corretto per calcolo IMU
Capitolo 10 / 11
Scenario complesso: 3 piattaforme + canale diretto
Federica ha 2 apt a Milano, uno anche su Vrbo, prenotazioni multi-canale nel 2025.
Fonti dati:
- CU Airbnb: 21.500 € / ritenuta 4.515 €
- CU Booking: 8.400 € / ritenuta 0 € (Booking non trattiene su Milano)
- CU Vrbo: 3.200 € / ritenuta 672 €
- Canale diretto (email/WhatsApp): 5.100 € (nessuna CU)
Totale reale38.200 € compensi
Passi 730 precompilato:
- Verifica righe quadro B: il precompilato mostra 33.100 € (somma CU: 21.500 + 8.400 + 3.200)
- Modifica quadro B: aumentare canone a 38.200 € (aggiungere 5.100 € canale diretto)
- Ritenute quadro D7: mantenere 4.515 + 672 = 5.187 € (solo Airbnb + Vrbo)
- Cedolare secca dovuta: 38.200 × 21% = 8.022 €
- Saldo a debito: 8.022 - 5.187 = 2.835 €
Attenzione
Il saldo a debito va poi versato con F24 (codice 1840 acconto, 1842 saldo). Vedi F24 affitti brevi per scadenze e codici tributo.
Capitolo 11 / 11
Conclusione operativa: cosa fare tra maggio e settembre 2026
Il 730 precompilato non è "click and forget": per gli host di affitti brevi richiede verifica attenta e spesso modifiche.
Da fare tra maggio e giugno 2026:
- Accedere al portale AdE con SPID/CIE tra il 30 aprile e il 15 maggio
- Scaricare le CU direttamente dalle piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo)
- Fare cross-check con statement personali di ogni canale
- Elencare le prenotazioni del canale diretto con importi
- Verificare il quadro B: compensi, ritenute, opzione cedolare
Da fare entro il 30 settembre 2026:
- Se dati corretti: invio autonomo dal portale (gratuito, 10 minuti)
- Se modifiche complesse o multi-immobile: rivolgersi a CAF (20-60 €) o commercialista (80-200 €)
- Conservare tutta la documentazione per 5 anni (statement, CU, ricevute F24)
Per gestire multi-piattaforma e canale diretto senza perdere prenotazioni tra i canali, Verto AI centralizza le conversazioni WhatsApp con gli ospiti direttamente in dashboard consolidata, integrandosi con Smoobu e altri channel manager. Ogni prenotazione viene tracciata con dati completi (canale, importo, notti, ospite), pronti per essere riconciliati in fase di dichiarazione.
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Fonti normative e istituzionaliagenziaentrate.gov.it — sezione "Dichiarazione precompilata" e "Modello 730/2026"; Provvedimento Agenzia Entrate 7 luglio 2023 prot. 269148 (Certificazione Unica intermediari affitti brevi); DL 50/2017 art. 4 commi 5 e 5-bis (ritenuta 21% intermediari); DPR 322/1998 art. 2 (termini presentazione dichiarazioni); DLgs 241/1997 art. 39 (responsabilità CAF); normattiva.it per il testo integrale delle norme citate.
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