Quadro RB Modello Redditi PF affitti brevi 2026: compilazione
Il Quadro RB del Modello Redditi PF 2026 (redditi 2025) è dedicato ai redditi da fabbricati, incluse le locazioni brevi. Chi ha partita IVA per affitti brevi, supera i 4 immobili con presunzione d'impresa o vuole gestire manualmente la dichiarazione senza precompilato deve usare il Quadro RB al posto del 730 precompilato. Ogni immobile locato occupa una riga (RB1-RB12) con 8 colonne principali: rendita catastale, codice utilizzo (3 per cedolare / 8 senza), giorni di locazione, percentuale possesso, canone, codice comune, cedolare secca. La Sezione VI contiene ritenute intermediari e cedolare secca dovuta. La scadenza di invio è il 30 novembre 2026.
Capitolo 01 / 12
A cosa serve il Quadro RB e chi deve compilarlo
Il Quadro RB è la sezione del Modello Redditi PF che dichiara i redditi da fabbricati ai sensi degli articoli 25-38 del TUIR. Include:
- Locazioni brevi con cedolare secca o IRPEF ordinario
- Locazioni ordinarie residenziali (4+4 anni)
- Locazioni transitorie con contratti registrati
- Immobili tenuti a disposizione (con maggiorazione rendita catastale)
- Immobili strumentali per attività professionale (comodato d'uso, uso ufficio)
Chi deve usare il Quadro RB (invece del 730)
Il Modello Redditi PF con Quadro RB va usato da:
- Titolari di partita IVA per attività di locazione breve (impresa o forfettario)
- Host con presunzione impresa (4+ immobili, art. 1 c. 595 L. 178/2020)
- Chi ha altri redditi che escludono il 730 (redditi da capitale estero, redditi d'impresa, plusvalenze immobiliari)
- Contribuenti che superano la scadenza del 30 settembre 2026 per il 730
- Non residenti con immobili in Italia
Dato
Nel 2024 sono stati presentati oltre 11 milioni di Modelli Redditi PF con Quadro RB compilato (dati AdE), di cui circa 1.2 milioni con opzione cedolare secca sulle locazioni brevi.
Chi può restare sul 730 precompilato
Se hai un solo immobile locato su Airbnb, non hai partita IVA e vuoi ridurre lavoro di compilazione, il 730 precompilato è sufficiente. Il passaggio al Modello Redditi PF Quadro RB diventa necessario per configurazioni più complesse. Vedi 730 precompilato affitti brevi per il perimetro d'uso.
Capitolo 02 / 12
Struttura del Quadro RB: sezioni e righe
Il Quadro RB si articola in 6 sezioni con logica cascata:
| Sezione | Contenuto | Righe |
|---|---|---|
| Sezione I | Locazioni ordinarie senza cedolare + tenuti a disposizione | RB1-RB12 |
| Sezione II | Locazioni brevi con cedolare secca (21% o 26%) | RB1-RB12 (stesse righe) |
| Sezione III | Locazioni a canone concordato con cedolare 10% | RB1-RB12 (stesse righe) |
| Sezione IV | Fabbricati strumentali in comodato o uso proprio | RB1-RB12 |
| Sezione V | Redditi diversi da fabbricati | Casi speciali |
| Sezione VI | Determinazione imposta, ritenute e acconti | Riepilogo |
Righe RB1-RB12: una per immobile
Ogni riga corrisponde a un immobile distinto. Con 12 righe disponibili si possono dichiarare fino a 12 fabbricati. Oltre, si allega modulo aggiuntivo Quadro RB Bis (fino a ulteriori 12 righe).
Per gli affitti brevi, la maggior parte degli host ha 1-3 immobili e usa le prime 3 righe RB1-RB3.
Capitolo 03 / 12
Le 8 colonne principali del Quadro RB
Ogni riga è composta da 8 colonne fondamentali più alcune ausiliarie (in totale 14 nel modello 2026):
Colonna 1 — Rendita catastale
La rendita catastale rivalutata dell'immobile. Va inserita rivalutata del 5% (art. 3 c. 48 L. 662/1996). Se rendita catastale visura = 1.000 €, in colonna 1 va 1.050 €.
Fonte del dato: visura catastale sul portale AdE → Servizi → Ricerca dati catastali. Il precompilato la riporta in automatico.
Colonna 2 — Utilizzo (codice)
Codice numerico che identifica la tipologia d'uso dell'immobile:
| Codice | Significato |
|---|---|
| 1 | Abitazione principale |
| 2 | Immobile a disposizione |
| 3 | Locazione breve con cedolare secca |
| 4 | Locazione ordinaria non abitativa |
| 5 | Pertinenza abitazione principale |
| 8 | Locazione breve senza cedolare (regime ordinario) |
| 9 | Immobile inagibile |
| 10 | Storico artistico |
| 11 | Locazione parziale a canone concordato |
| 12 | Locazione a canone concordato con cedolare 10% |
Dato
Per gli affitti brevi i codici centrali sono 3 (cedolare 21%/26%) e 8 (regime IRPEF ordinario). Sbagliare il codice ricalcola erroneamente l'imposta.
Colonna 3 — Giorni di utilizzo/locazione
Numero di giorni nell'anno in cui l'immobile è stato locato o utilizzato secondo il codice della colonna 2.
Esempio: se sull'apt hai 220 notti prenotate Airbnb + 30 giorni di uso proprio + 115 giorni vuoto → in colonna 3 vai a 220 (giorni con codice 3 affitto breve).
Attenzione
Per immobili utilizzati in modo misto (parte affitto breve + parte uso proprio + parte sfitto), si compila una riga per ciascun codice utilizzo. Ripetendo la rendita catastale, cambiando codice e giorni.
Colonna 4 — Percentuale di possesso
Percentuale di proprietà dell'immobile (100% se unico proprietario, 50% se comproprietà al 50%).
Per immobili in comunione dei beni tra coniugi, ciascuno dichiara 50% nella propria dichiarazione.
Colonna 5 — Canone
Il canone complessivo percepito nell'anno per l'immobile in questione, al netto delle commissioni già trattenute dalla piattaforma (Airbnb, Booking, Vrbo).
Esempio Airbnb: se lo statement mostra 20.000 € lordi e Airbnb ha già trattenuto 800 € di commissione, in colonna 5 va 19.200 € (importo pagato all'ospite netto commissione).
Dato
La CU riportata nel certificazione unica Airbnb host contiene già l'importo netto: usalo direttamente senza scomporre nuovamente.
Colonna 6 — Codice comune
Codice catastale del comune di ubicazione dell'immobile (es. H501 per Roma, F205 per Milano). Serve per il calcolo dell'IMU e delle addizionali locali.
Colonna 7 — Cedolare secca
Flag (X) se si opta per cedolare secca sull'immobile. Compilare solo se codice utilizzo colonna 2 = 3 (cedolare 21%) o 12 (cedolare 10% concordato).
Colonna 8 — Cedolare secca 21% / 26%
Aliquota applicata:
- 21% per i primi 3 immobili
- 26% dal quarto immobile con affitti brevi (Legge di Bilancio 2024 c. 63, DLgs 175/2014)
Vedi cedolare secca 26% quarto immobile per il conteggio e le eccezioni.
Capitolo 04 / 12
Compilazione riga per riga: esempi guidati
Esempio 1 — 1 apt cedolare 21% intero anno
Michela ha un bilocale a Bologna, gestito solo su Airbnb per tutto il 2025. Ricavi CU: 16.500 €. Rendita catastale visura: 750 €.
Compilazione riga RB1:
| Col | Contenuto | Valore |
|---|---|---|
| 1 | Rendita catastale rivalutata 5% | 787,50 |
| 2 | Codice utilizzo | 3 |
| 3 | Giorni locazione | 220 |
| 4 | Percentuale possesso | 100 |
| 5 | Canone | 16.500 |
| 6 | Codice comune Bologna | A944 |
| 7 | Cedolare secca | X |
| 8 | Aliquota | 21% |
Nella Sezione VI poi si riporta:
- Rigo RB11 col. 3: cedolare dovuta: 16.500 × 21% = 3.465 €
- Rigo RB11 col. 5: ritenuta CU intermediari: 3.465 € (già trattenuta da Airbnb)
- Rigo RB12: saldo a debito/credito: 0 €
Esempio 2 — 4° immobile con cedolare 26%
Carlo gestisce 4 apt a Roma su Airbnb. Il quarto apt è stato aggiunto nel 2025 e per esso scatta l'aliquota 26% (art. 1 c. 63 L. 213/2023). Ricavi CU dei 4 apt: 10.000 € + 11.000 € + 9.000 € + 12.000 € = 42.000 €.
Compilazione righe RB1-RB4:
| Riga | Rendita rivalutata | Codice | Giorni | Canone | Cedolare | Aliquota |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RB1 | 630 | 3 | 210 | 10.000 | X | 21% |
| RB2 | 735 | 3 | 195 | 11.000 | X | 21% |
| RB3 | 787,50 | 3 | 200 | 9.000 | X | 21% |
| RB4 | 840 | 3 | 220 | 12.000 | X | 26% |
Sezione VI:
- Cedolare dovuta riga RB1-3: (10.000 + 11.000 + 9.000) × 21% = 6.300 €
- Cedolare dovuta riga RB4: 12.000 × 26% = 3.120 €
- Totale cedolare: 9.420 €
- Ritenuta CU cumulativa Airbnb (21% su 42.000): 8.820 €
- Saldo a debito: 9.420 - 8.820 = 600 € da versare con F24 codice 1842
Esempio 3 — Apt affitto breve parziale (6 mesi) + uso proprio
Federica ha un monolocale a Firenze. Nel 2025 lo ha locato su Airbnb per 6 mesi (gen-giu, 180 giorni) e tenuto per uso proprio negli altri 6 mesi (lug-dic, 185 giorni). Ricavi Airbnb 6 mesi: 8.400 €. Rendita catastale visura: 620 €.
Doppia riga con stesso immobile:
Riga RB1 — periodo affitto breve:
| Col | Valore |
|---|---|
| 1 | 651 (620 × 1,05) |
| 2 | 3 (cedolare) |
| 3 | 180 giorni |
| 4 | 100% |
| 5 | 8.400 € |
| 7 | X |
| 8 | 21% |
Riga RB2 — periodo uso proprio:
| Col | Valore |
|---|---|
| 1 | 651 |
| 2 | 2 (a disposizione) |
| 3 | 185 giorni |
| 4 | 100% |
| 5 | 0 |
Attenzione
Il codice 2 (a disposizione) comporta la maggiorazione della rendita del 33,3% ai fini IRPEF (art. 41 TUIR). Per l'apt di Federica la rendita per periodo uso proprio = 651 × 1,333 = 867,88, imponibile IRPEF per la quota corrispondente.
Esempio 4 — Multi-apt in comuni diversi
Luigi ha 2 apt: uno a Roma (codice comune H501), uno a Napoli (codice comune F839). Ricavi 2025: 14.000 € Roma + 11.000 € Napoli. Entrambi con cedolare 21% via Airbnb.
Righe RB1 e RB2 con:
- Codice comune diverso per ciascuna riga
- Cedolare secca X su entrambe
- Ritenute distinte se emesse da piattaforme diverse
Nelle addizionali comunali si vedrà l'impatto differenziato: Roma addizionale 0,9% vs Napoli 0,8%, ma con cedolare secca le addizionali comunali sui redditi da locazione non si applicano (art. 3 c. 6 DLgs 23/2011) → risparmio netto.
Dato
L'esenzione addizionali locali è uno dei vantaggi meno noti della cedolare secca: rispetto all'IRPEF ordinaria dove si applicano addizionali regionali (1.23-3,33%) e comunali (0-0,9%), la cedolare le esclude tutte.
Capitolo 05 / 12
Sezione VI: determinazione imposta e ritenute
Dopo aver compilato le righe RB1-RB12, si passa alla Sezione VI per il calcolo dell'imposta finale.
Rigo RB11 — Cedolare secca dovuta
Sintesi delle cedolari sulle varie unità immobiliari:
- Colonna 1: base imponibile 21%
- Colonna 2: base imponibile 26%
- Colonna 3: cedolare 21% totale
- Colonna 4: cedolare 26% totale
- Colonna 5: ritenute intermediari da CU (Airbnb, Booking, Vrbo)
Rigo RB12 — Acconti versati
Somma degli acconti versati durante l'anno con codice tributo 1840 (F24). Il conteggio è:
- Acconto giugno 2025 (versato entro 30 giugno 2025): 40% dell'imposta 2024
- Acconto novembre 2025 (versato entro 30 novembre 2025): 60% dell'imposta 2024
- Totale acconti: 100% dell'imposta anno precedente
Rigo RB13 — Saldo
Calcolo finale:
Saldo = Cedolare dovuta - Ritenute - Acconti versati
- Se saldo positivo: da versare entro 30 giugno 2026 con codice 1842
- Se saldo negativo: credito riportabile o rimborsabile nel Quadro RX
Attenzione
In molti scenari Airbnb "puri" la ritenuta CU compensa quasi al 100% la cedolare dovuta e il saldo è zero. Attenzione: se hai canale diretto senza ritenuta, la cedolare va versata anche se le CU Airbnb sembrano coprire tutto.
Capitolo 06 / 12
Codici comuni frequenti negli affitti brevi
I codici catastali dei comuni sono classificatori a 4 caratteri (una lettera + tre cifre). Ecco i più usati negli affitti brevi:
| Città | Codice catastale |
|---|---|
| Roma | H501 |
| Milano | F205 |
| Firenze | D612 |
| Venezia | L736 |
| Napoli | F839 |
| Bologna | A944 |
| Torino | L219 |
| Palermo | G273 |
| Bari | A662 |
| Verona | L781 |
Dato
Fonte: agenziaentrate.gov.it → Servizi → Codici comuni. La ricerca è possibile anche su comuni-italiani.it per comuni minori.
Capitolo 07 / 12
Acconti cedolare secca: quando e quanto
Il calcolo degli acconti cedolare per la dichiarazione 2026 (redditi 2025):
Regola del 100%
L'acconto è pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente (2024), suddiviso in due rate:
- Prima rata (40%): entro 30 giugno 2025
- Seconda rata (60%): entro 30 novembre 2025
Esonero acconti
Non si versa acconto se:
- L'imposta anno precedente è inferiore a 51,65 €
- È la prima annualità (nuovo iniziato)
Codici tributo acconti/saldo
| Codice | Descrizione | Scadenza |
|---|---|---|
| 1840 | Acconto cedolare 40% + 60% | 30/6 e 30/11 |
| 1841 | Cedolare secca prima rata acconto | 30/6 |
| 1842 | Saldo cedolare | 30/6 anno successivo |
Capitolo 08 / 12
Errori comuni nella compilazione
Codice utilizzo errato
Il codice 3 (cedolare secca affitto breve) e il codice 8 (regime IRPEF ordinario) sono facilmente confusi. Il primo richiede la X in colonna 7; il secondo no. Sbagliare il codice modifica interamente la tassazione.
Rendita non rivalutata
La rendita catastale in colonna 1 va rivalutata del 5% (art. 3 c. 48 L. 662/1996). Inserire il valore da visura senza rivalutazione sottostima l'imponibile virtuale per periodi di uso proprio.
Canone lordo invece che netto
Il canone in colonna 5 è quello incassato dal proprietario, cioè al netto della commissione piattaforma. Confondere lordo (che l'ospite ha pagato) e netto (che l'host ha ricevuto) porta a doppia tassazione della commissione.
Prenotazioni canale diretto dimenticate
Come nel 730 precompilato, le prenotazioni del canale diretto (sito web proprio, WhatsApp, referral) non generano CU e vanno aggiunte manualmente al canone di ogni riga.
Cedolare 26% dimenticata sul quarto immobile
Con 4+ immobili in affitto breve, il quarto deve avere aliquota 26% in colonna 8. Applicare 21% a tutti è errore di sostanza: sanzione + interessi in caso di controllo.
Attenzione
Se scoperto entro 90 giorni, ravvedibile a 1/9 della sanzione ordinaria del 30%. Vedi ravvedimento operoso affitti brevi per il calcolo.
Capitolo 09 / 12
Cross-check con Certificazione Unica
Come per il 730 precompilato, il cross-check tra Quadro RB e CU è cruciale:
- Somma canoni Quadro RB colonna 5 = Somma compensi CU tutte piattaforme
- Ritenute Sez. VI colonna 5 = Ritenute totali CU
- Canale diretto aggiunto separatamente (senza CU)
- Giorni locazione col. 3 = Giorni statement piattaforma
- Codici utilizzo corretti (3 cedolare, 8 no)
- Rendite catastali rivalutate 5%
- Cedolare 26% su 4° immobile se applicabile
- Codici comune corretti per addizionali
Capitolo 10 / 12
Scadenze e modalità di invio
Il Modello Redditi PF con Quadro RB va inviato entro il 30 novembre 2026 (art. 2 c. 1 DPR 322/98). Modalità:
- Autonomamente dal portale Fisconline dell'AdE (SPID/CIE/CNS)
- Tramite software fiscale commerciale (Fatture in Cloud, Aruba, Team System)
- Tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF, associazione di categoria)
Il pagamento delle imposte a saldo (giugno 2026) e degli acconti (giugno e novembre 2026) avviene con F24 telematico separato.
Dato
A differenza del 730 che ha copertura CAF ex art. 39 DLgs 241/97, il Modello Redditi PF non ha copertura CAF automatica: la responsabilità dei dati è del contribuente anche se compilato da CAF/commercialista.
Capitolo 11 / 12
Checklist compilazione Quadro RB 2026
- Verificare presupposto: P.IVA / 4+ immobili / redditi eterogenei
- Ottenere visure catastali di ogni immobile (rendita non rivalutata)
- Scaricare CU 2026 da Airbnb, Booking, Vrbo (marzo-aprile)
- Scaricare statement annuali di ogni piattaforma
- Elencare prenotazioni canale diretto con importi
- Compilare una riga RB per ogni immobile
- Rendita catastale x 1,05 in colonna 1
- Codice utilizzo 3 (cedolare) o 8 (IRPEF ordinario)
- Giorni effettivi di locazione in colonna 3
- Canone netto commissioni piattaforma in colonna 5
- Codice comune corretto in colonna 6
- X in colonna 7 se cedolare
- Aliquota 21% o 26% (dal 4° immobile) in colonna 8
- Sezione VI: calcolo cedolare - ritenute - acconti = saldo
- Invio telematico entro 30 novembre 2026
Capitolo 12 / 12
Conclusione operativa
Il Quadro RB è più flessibile ma più complesso del 730 precompilato: consente di gestire configurazioni multi-immobile, multi-piattaforma, canale diretto, cedolare secca 26%, uso misto, che il 730 non gestisce bene. Richiede però maggiore attenzione ai codici utilizzo, alla rivalutazione della rendita, alla distinzione tra canone lordo/netto e al calcolo degli acconti.
Da fare tra maggio e ottobre 2026:
- Verificare se sei in perimetro Modello Redditi PF (P.IVA, 4+ immobili)
- Raccogliere visure catastali, CU piattaforme, statement e prenotazioni canale diretto
- Compilare le righe RB per ogni immobile con attenzione al codice utilizzo
- Fare il cross-check tra canoni Quadro RB e CU per ogni piattaforma
- Calcolare cedolare dovuta e verificare saldi/acconti nella Sezione VI
- Trasmettere entro il 30 novembre 2026
Attenzionese hai partita IVA come property manager con codice ATECO 68.32.00, il Quadro RB non riguarda le commissioni PM (che vanno in Quadro RE o LM), ma solo eventuali immobili di proprietà locati direttamente. Vedi codice ATECO affitti brevi e regime forfettario affitti brevi per il collegamento.
Verto AI centralizza la comunicazione con gli ospiti multi-piattaforma via WhatsApp 24/7 e con l'integrazione Smoobu permette di consolidare tutti i canali (Airbnb + Booking + Vrbo + canale diretto) in dashboard unica. Questo semplifica enormemente la riconciliazione tra canoni Quadro RB e CU al momento della dichiarazione, riducendo gli errori di compilazione che spesso generano controlli formali.
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Fonti normativeTUIR (DPR 917/1986) art. 25-38 (redditi da fabbricati) e art. 41 (immobili a disposizione); L. 662/1996 art. 3 c. 48 (rivalutazione rendita catastale 5%); DL 50/2017 art. 4 (affitti brevi + presunzione 4 immobili modificata dalla L. 178/2020 c. 595); DLgs 23/2011 art. 3 c. 6 (esenzione addizionali locali con cedolare); L. 213/2023 c. 63 (cedolare 26% dal quarto immobile); DPR 322/1998 art. 2 (termini presentazione dichiarazioni). Istruzioni ufficiali su agenziaentrate.gov.it → Modello Redditi PF 2026, Quadro RB. Norme integrali su normattiva.it.
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